Invertir en bienes raíces es una excelente manera de generar ingresos pasivos, generar riqueza a largo plazo y diversificar su cartera. Sin embargo, no existe un enfoque único para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, este artículo describirá algunos de los métodos probados y verdaderos que los inversores inteligentes utilizan para aumentar el flujo de efectivo y maximizar sus rendimientos.
Elegir el mercado correcto
Encuentra un buen flujo de efectivo
Los ingresos pasivos son uno de los beneficios más atractivos de una inversión inmobiliaria. Para generar ingresos pasivos de su propiedad, necesitará encontrar un sólido mercado de flujo de efectivo. El flujo de caja es la ganancia recaudada del alquiler mensual después de restar todos los gastos operativos mensuales.
Idealmente, desea un mercado que ofrezca un flujo de caja positivo y una alta apreciación para obtener el mayor ROI. Sin embargo, los mercados deseables son muy buscados por los inversores, lo que significa que debe ser proactivo en su búsqueda. Aprender a buscar áreas con los ingredientes para un fuerte potencial de crecimiento le permitirá mantenerse un paso por delante de la competencia.
Busque en otros mercados
Muchas personas prefieren ir de compras cerca de casa cuando compran una propiedad de inversión. Sin embargo, limitarse a un solo mercado también significa limitar su potencial de ingresos. Los mercados inmobiliarios varían mucho de un estado a otro e incluso de un vecindario a otro. A veces es necesario mirar más allá de los límites geográficos para encontrar un mercado más favorable.
No dejes que la idea de invertir de forma remota intimidarte Gracias a la abundancia de recursos en línea, es más fácil que nunca comprar y administrar una propiedad de inversión de forma remota. Hay una serie de aplicaciones que le permiten recorrer propiedades y tener reuniones cara a cara sin tener que salir de su casa u oficina.
Sigue una estrategia
Determinar el potencial de flujo de efectivo requiere más que simplemente hacer números. En primer lugar, desea diseñar una estrategia y establecer objetivos incrementales que se alineen con su visión a largo plazo. Un plan bien definido garantizará un enfoque más calculado para las decisiones y mitigará el riesgo de errores costosos.
Haz tu investigación
La diligencia debida es la diferencia fundamental entre apostar su dinero e invertirlo. La diligencia debida adecuada se centra en los factores macro y microeconómicos.
Siempre comience centrándose en la macroeconomía de su área objetivo. Este es el "panorama general", como el crecimiento de la población, la tasa de empleo, los impuestos a la propiedad y las políticas gubernamentales. Al evaluar la macroeconomía, obtiene una mejor comprensión de si vale la pena investigar más a fondo un mercado.
Después de evaluar la macro, es hora de hacer zoom en un vecindario o región pequeña. Considere los diversos elementos que podrían afectar la conveniencia del área, como la demografía, el ingreso familiar promedio, la proximidad a la recreación, los trabajos, las compras y cualquier cosa que pueda afectar la calidad de vida de quienes viven y trabajan en esa área.
Evaluar todas las complejidades que afectan a su mercado objetivo puede parecer desalentador y llevar mucho tiempo. Afortunadamente, gran parte de la información está disponible en línea. Casi todas las ciudades tienen un sitio web con planes integrales, ordenanzas, proyectos especiales e información de zonificación. Otros recursos en línea, como las redes sociales y los tablones de anuncios de la comunidad (como Nextdoor.com), pueden brindar una perspectiva interna de los lugareños en el área.
Otro recurso son los agentes inmobiliarios locales. Un agente experimentado que esté familiarizado con su área objetivo puede ofrecerle información valiosa que puede no estar disponible en línea. También pueden conectarlo con empresas locales y las herramientas que pueda necesitar.
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Considere la inversión multifamiliar
Aunque propiedades multifamiliares a menudo tienen un precio más alto que las propiedades unifamiliares, es más probable que produzcan un ROI alto. Si desea generar ingresos pasivos de su propiedad de alquiler, la multifamiliar es, con mucho, su mejor opción.
¿Qué es una propiedad multifamiliar?
Una propiedad multifamiliar es cualquier propiedad residencial que contiene varias unidades ocupadas por hogares individuales separados. Una unidad debe proporcionar al menos un baño completo y una cocina. Las unidades pueden estar contenidas dentro de una sola estructura (dúplex, triplex) o varios edificios dentro del mismo complejo (apartamentos, casas adosadas, condominios). La palabra "familia" en este contexto se refiere a cualquier hogar, que incluye inquilinos solteros, parejas, compañeros de cuarto, etc.
Es importante tener en cuenta que una vivienda unifamiliar ocupada por varios inquilinos no constituye una vivienda multifamiliar. Aunque técnicamente puede albergar a varias familias, aún se consideraría una vivienda unifamiliar por definición.
Ventajas y desventajas de las propiedades multifamiliares
Las propiedades multifamiliares son excelentes inversiones por muchas razones. Sin embargo, como con cualquier inversión, las propiedades multifamiliares no son para todos. Estos son algunos de los pros y los contras.
Para Agencias y Operadores
Flujo de caja constante – Las propiedades multifamiliares son conocidas por generar un flujo de efectivo confiable y mayores ingresos por alquiler en comparación con las propiedades unifamiliares.
Exenciones de impuestos – Hay varios incentivos fiscales disponibles para propiedades multifamiliares. Los costos de depreciación y operación, como el mantenimiento, las tarifas de administración de la propiedad, los servicios públicos, la publicidad y el seguro se consideran deducciones de impuestos.
Financiación – Es probable que una propiedad multifamiliar tenga un precio más alto, pero créalo o no; es mucho más fácil encontrar un banco para pagar la factura. Los prestamistas consideran que las propiedades multifamiliares son una inversión de bajo riesgo debido a su flujo de efectivo constante y predecible, incluso durante períodos de alta inflación y recesión.
Desventajas
Competencia – Las propiedades multifamiliares son muy buscadas. La fuerte competencia en un mercado favorable puede aumentar el precio de las propiedades, que ya es alto. Los mercados inflados pueden crear un obstáculo sustancial para los nuevos inversores que intentan ingresar al mercado inmobiliario multifamiliar.
Cost – Las propiedades multifamiliares requieren un costo inicial significativo, sustancialmente más que una vivienda unifamiliar. Muchos bancos requieren un pago inicial del 20 % para financiar una propiedad multifamiliar, lo que puede ser una barrera importante para los inversores con poco capital.
Exigiendo – Con más inquilinos viene más responsabilidad. Atender todas las necesidades de la propiedad, así como las necesidades de los inquilinos, es un trabajo de tiempo completo. Esta es la razón por la que muchos propietarios optan por subcontratar las tareas de administración y mantenimiento a los administradores de propiedades, lo que conlleva su propio conjunto de costos.
En general, si tiene los recursos para cubrir los altos costos iniciales y la capacidad de subcontratar algunas de las responsabilidades, una propiedad multifamiliar es una excelente manera de generar ingresos pasivos y aumentar su ROI.
Omita el reparador superior
Gracias a los populares programas de televisión de renovación de viviendas, muchas personas piensan que la inversión inmobiliaria se trata de encontrar una parte superior destartalada y transformarla mágicamente en la casa de sus sueños. No me malinterpretes. Es posible obtener una ganancia en una casa que necesita reparaciones. Sin embargo, el enfoque de la basura al tesoro no es práctico cuando se trata de maximizar el potencial de ingresos.
Realidad vs expectativa
Un atractivo obvio para comprar una casa que necesita reparaciones como inversión es el precio de ganga. Es común que las propiedades que necesitan un trabajo sustancial tengan un precio por debajo del valor de mercado. El descuento inicial está destinado a compensar el costo de las reparaciones y actualizaciones que necesitará la propiedad.
Sin embargo, es fácil subestimar la magnitud total del proyecto. Esto es especialmente cierto si no tiene la experiencia o la orientación de un experto que lo ayude a tomar decisiones informadas. Una y otra vez, los proyectos de reparación superior se abandonan porque los compradores se encuentran en una situación desbordada.
Un poco de sudor ayuda mucho
Elegir una propiedad que necesita renovaciones importantes puede no ser su mejor opción cuando se trata de maximizar su ROI, pero eso no significa que deba evitar las renovaciones por completo. En lugar de buscar un diamante en bruto, intente encontrar una propiedad que solo necesite un pequeño lavado de cara. La equidad de sudor puede aumentar el valor de su propiedad e incluso puede aumentar su alquiler mensual. Aquí hay algunas actualizaciones menores que pueden tener un gran impacto en su devolución:
- Accesorios de iluminación renovados
- Nuevo hardware en los gabinetes
- Una nueva capa de pintura
- Agregue un protector contra salpicaduras de cocina
- Actualice los accesorios del lavabo y del baño
- Pavimentos modernos y duraderos.
- Mejora el paisajismo
Consulta a un profesional
Tener experiencia en la renovación de propiedades puede ser un beneficio adicional cuando se trata de decidir en qué propiedad invertir su tiempo. Sin embargo, si no tiene la experiencia para tomar una decisión informada, su mejor opción es consultar a un profesional. Es mejor pagar una pequeña tarifa por una opinión profesional que encontrarse abrumado después del cierre.
Cuando llega el momento de iniciar sus proyectos de renovación, es esencial conocer sus limitaciones. Aunque los proyectos de bricolaje pueden ahorrarle dinero a corto plazo, si no tiene la experiencia o la habilidad para realizar las tareas correctamente, puede terminar costando más de lo que vale.
Mantén tus preferencias personales en casa
La elaboración de los elementos de diseño de su propiedad debe hacerse teniendo en cuenta a sus posibles inquilinos. Los elementos de estilo deben ser neutrales y versátiles. Aunque es posible incorporar ciertas características de diseño únicas o creativas, esto debe hacerse con precaución y tal vez con orientación profesional.
Conclusión
No importa si es un arrendador experimentado o si recién está comenzando su viaje, la inversión inmobiliaria es una forma confiable de aumentar la riqueza y generar ingresos adicionales. Al mantenerse informado sobre varios mercados y tipos de propiedades, abre la puerta a un sinfín de oportunidades. Con riesgos calculados y acción intencional, podrá sacar el máximo provecho de sus inversiones inmobiliarias.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
