El exceso de regulación y la falta sistémica de viviendas nuevas en la ciudad de Nueva York han creado una oportunidad para los inversores en activos multifamiliares de libre mercado. En este artículo, revisamos las tendencias de inversión emergentes, los fundamentos subyacentes y los impulsores. También tenemos algunas recomendaciones para pequeños inversores.

ICambio del inversionista: Efecto de regulación #1

Los apartamentos a precio de mercado, que constituyen el 45% de los 2.27 millones de unidades de alquiler de la Ciudad, representan sistemáticamente la mayoría de las ventas en el mercado multifamiliar. Nuestro la investigación muestra que de las ventas multifamiliares de $ 2.11 mil millones registradas en el primer trimestre de 1 en la ciudad de Nueva York, 78% del volumen en dólares fue para edificios con unidades predominantemente a precio de mercado, lo que indica la confianza continua de los inversionistas en las viviendas multifamiliares de libre mercado. Por el contrario, los activos regulados de alquiler estabilizado, que constituyen el 44 % de las unidades de alquiler de la ciudad de Nueva York, representaron solo el 14 % del volumen en dólares en el primer trimestre.

Los impulsores: efecto de regulación n.º 2

Existen múltiples factores que impulsan la inversión en los edificios de apartamentos de libre mercado de la ciudad de Nueva York.

La demanda de vivienda es más fuerte que nunca, pero a diferencia de muchas otras partes del país, el suministro no se mantiene. Los nuevos residentes acuden aquí como estudiantes para asistir a uno de los colegios y universidades de la ciudad o para trabajar en industrias como FIRE (finanzas, seguros y bienes raíces), tecnología o artes. Las tasas de interés más altas han desanimado a muchos inquilinos a comprar, lo que también ejerce una presión adicional sobre la oferta de alquiler. Por lo tanto, se espera que la crisis de vivienda de la Ciudad persista a medida que los indicadores económicos continúan mejorando, incluidos los siguientes:

• El crecimiento demográfico más rápido desde la década de 1930. La población de la ciudad de Nueva York aumentó en un 6.8 por ciento entre 2010 y 2020 o en 562,000 8,804,000 personas para un total de XNUMX XNUMX XNUMX. Después de perder residentes durante la pandemia, pronóstico de los economistas que la migración neta volverá a aumentar este año.
• Los empleos crecieron en 163,200 en los últimos 12 meses. El número total de puestos de trabajo es de 4,683,100 4,668,000 2020, lo que empuja a la ciudad de Nueva York por encima del nivel de XNUMX XNUMX XNUMX visto por última vez en febrero de XNUMX.
• NYC es un ciudad Universitaria. Más de 550,000 estudiantes han reanudado el aprendizaje en persona en las 110 universidades y colegios de la ciudad.

El turismo está en alza. La ciudad está esperando 61 millones de visitantes en 2023, frente a los 56 millones de 2022 y en camino de alcanzar el nivel récord de 66.6 millones de visitantes establecido en 2019.

Subway el número de pasajeros ha aumentado. Había 4,002,961 pasajeros el 20 de abril (73% de los niveles previos a la pandemia), la primera vez que el número de pasajeros superó los 4 millones desde el 12 de marzo de 2020.

Crecimiento del alquiler. En mayo, el aumento de la demanda elevó los alquileres medios de Manhattan a $4,360, un 10.6 % más que el año anterior; Los alquileres de Brooklyn aumentaron un 9.7 % año tras año a $3,517; y los alquileres en el noroeste de Queens aumentaron un 16.2 % a $3,368 durante el mismo período, según el Informe Elliman.

La inflación cobertura. Los alquileres se pueden aumentar para compensar los gastos crecientes, como los servicios públicos, los salarios, las reparaciones y el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y el costo creciente de la deuda como resultado de las alzas en las tasas de interés.

Las políticas públicas están asfixiando la nueva construcciónn, un tema que examiné en un reciente Artículo de Forbes.

• El Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (HSTPA) de 2019 eliminó los incentivos para rehabilitar unidades con renta estabilizada cuando son desocupadas por inquilinos a largo plazo porque la ley no permite aumentos de renta adecuados para cubrir el costo de las renovaciones. El resultado es, decenas de miles de unidades se mantienen vacantes.
• Ha habido una mínima construcción de alquiler. La expiración del programa de impuestos 421a en junio de 2022 eliminó los incentivos para construir viviendas de alquiler asequible y de ingresos medios versus condominios. Los legisladores argumentaron que el programa 421a, que produjo el 68 % de los apartamentos multifamiliares de la Ciudad (117,042 unidades de alquiler) entre 2010 y 2020, fue un “regalo” para los desarrolladores. Sin embargo, 421a es beneficioso para todos porque genera viviendas y, finalmente, ingresos fiscales para la Ciudad, al mismo tiempo que motiva a los desarrolladores a invertir. Dado que los costos de construcción y los impuestos de la Ciudad de Nueva York son más altos que los de otras ciudades, ahora vemos que si los proyectos no tienen sentido económico, los desarrolladores simplemente se irán y construirán viviendas en estados más hospitalarios.

Aunque la Ciudad necesitará 560,000 unidades de vivienda adicionales para 2030, podemos esperar que la eliminación del incentivo fiscal 421a contribuya a la continua escasez de viviendas. Los inicios de nuevas construcciones en la ciudad de Nueva York cayeron a solo 12,005 unidades de vivienda en la segunda mitad de 2022 y solo a 2,639 unidades en los primeros cuatro meses de 2023, en comparación con las solicitudes de 31,750 unidades en la primera mitad del año pasado cuando 421a todavía estaba vigente, según un análisis de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY).

Fundamentos Sólidos: Efecto de Regulación #3

Antes de 2019, los inversionistas institucionales veían con buenos ojos las viviendas con renta estabilizada, ya que cualquier vacante presentaba una oportunidad de rehabilitación y, como resultado, un aumento en la renta y el valor. Este plan comercial aportó una gran cantidad de capital a la ciudad, benefició a los edificios más antiguos y permitió que los inquilinos existentes con renta estabilizada disfrutaran de excelentes viviendas con rentas bajas porque esos apartamentos estaban subsidiados por las unidades de renta más alta. Sin embargo, HSTPA cambió eso. Desde entonces, los inversionistas institucionales se han alejado de las multifamiliares reguladas e invirtieron fuertemente en edificios de mercado libre y viviendas asequibles con Capital A (como se señaló en mi artículo anterior). Artículo de Forbes).

Para inversionistas institucionales en la ciudad de Nueva York, la vivienda de mercado libre ha presentado una gran oportunidad, especialmente en el entorno inflacionario actual. Algunas de las transacciones significativas en los últimos 18 meses incluyen:

• Grupo de piedra negra compró 8 Spruce Street de Brookfield Properties por $ 930 millones.

• Socios GO adquirió tres propiedades multifamiliares del Upper East Side por $825 millones y American Copper Buildings, un par de torres de apartamentos de lujo de Murray Hill en 626 First Avenue, por $850 millones.
• Grupo Ponte Gadea compró 114 Fulton Street en el distrito financiero por $ 487.5 millones.
• Inmobiliaria A&E adquirió 160 Riverside Boulevard en el Upper West Side por $ 415 millones.
• Gestión de capital avanath adquirió 38 6th Avenue y 535 Carlton Avenue en Brooklyn por $ 314.5 millones, que fue la primera compra de la firma de inversión con sede en California en la ciudad de Nueva York.
• KKR ha invertido más de $792 millones en cuatro propiedades multifamiliares de la ciudad de Nueva York desde 2020, incluida la adquisición de $190 millones de 80 Dekalb Avenue en Fort Greene, Brooklyn.
• Stonehenge se asoció con Carlyle Group para adquirir una torre de alquiler de 32 pisos y 196 apartamentos en el Upper East Side de Manhattan por $114 millones. El año pasado, la firma se asoció con el inversionista con sede en San Francisco Stockbridge Capital Group para comprar un edificio de 22 pisos y 163 unidades a precio de mercado en 354 East 91st por $128 millones y, en una transacción separada, cerró un edificio de apartamentos de seis pisos y 70,000 pies cuadrados en 780 Greenwich Street en West Village por $80.4 millones.
• El grupo Carlyle ha adquirido 56 propiedades multifamiliares valoradas en $483 millones desde 2020, de las cuales 44 valoradas en $190 millones fueron para edificios con menos de 10 unidades. Además de unirse a Stonehenge en la adquisición de las 196 unidades de alquiler del Upper East Side, Carlyle invirtió más de $140 millones en tres desarrollos de alquiler con reducciones de impuestos 421a: dos en Gowanus y uno en Long Island City.

Edificios más pequeños, mercado libre, protección fiscal, impulsado por el exceso de regulación

Los inversionistas más pequeños deberían seguir a Blackstone, KKR y especialmente a Carlyle, que ha invertido mucho en edificios pequeños, de clase A y clase B, predominantemente de alquiler de mercado libre que, en muchos casos, están protegidos de impuestos. Las oleadas de adultos jóvenes y recién llegados continuarán sin cesar, mientras que la oferta de viviendas en el entorno político actual seguirá disminuyendo, lo que garantiza que los fundamentos se mantendrán sólidos incluso durante una recesión o un mercado a la baja.

Las políticas públicas impulsan el crecimiento perpetuo de las rentas de libre mercado

El crecimiento de la renta podría mitigarse alentando a los desarrolladores a construir. La gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, trató de impulsar el mercado de desarrollo este año mediante la introducción de un amplio programa de viviendas asequibles que incluía un sucesor del programa de reducción de impuestos a la propiedad 421a y la extensión del plazo requerido para completar los proyectos 421a existentes de 2026 a 2030, entre otras iniciativas.

Sin embargo, la Legislatura estatal no aprobó las propuestas del gobernador para aumentar el inventario de viviendas, pero aprobó más regulaciones restrictivas para que ella firme. Un proyecto de ley no permitiría un aumento de la renta como resultado de la combinación de unidades con renta estabilizada, desalentando la rehabilitación de unidades desocupadas y reduciendo aún más la oferta. Otro proyecto de ley alienta a los inquilinos a demandar a sus propietarios por fraude, lo que convierte en una pesadilla administrativa administrar y poseer edificios con renta estabilizada.

Para concluir, los fundamentos multifamiliares en la ciudad de Nueva York son sólidos, impulsados ​​por demasiada regulación, falta de nuevas viviendas y la desalineación de intereses entre los reguladores y el mercado inmobiliario en general. Sin embargo, esto ha creado una oportunidad para los inversores que entienden que cualquier activo que permita un crecimiento considerable de la renta se beneficiará.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/07/05/new-york-city-free-market-multifamily-pocket-of-strength-amid-regulations-lack-of-housing/