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Es raro que haya una opinión unánime entre los líderes inmobiliarios.

Pero según el índice Inman Intel de enero, o triple-yo, los profesionales inmobiliarios estaban casi de acuerdo en una cosa: los múltiples recortes de tipos por parte de la Reserva Federal este año serán un componente crucial de la recuperación del mercado inmobiliario.

Más de 96 por ciento de los líderes de empresas de corretaje e hipotecas quien respondió al Triple-I en enero Estuvieron de acuerdo en que un repunte inmobiliario en 2024 dependía al menos en cierta medida de que la Reserva Federal recortara las tasas varias veces.

Entre estos líderes, 55 por ciento creía que "gran parte" de la recuperación dependía de estos recortes, y otro 14 por ciento dijo que la recuperación dependía “totalmente” de ellos. 

Gráfico de Chris LeBarton

Es justo decir, entonces, que han sido un par de semanas difíciles para los observadores de la Reserva Federal, entre un grupo en el que 60 por ciento creen que los consumidores no se han adaptado o aceptado tasas hipotecarias en el rango del 6 por ciento al 7 por ciento. 

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Si bien la mayoría todavía espera que la Reserva Federal reduzca sus fondos federales efectivos al menos tres veces este año, el momento de esos recortes se ha vuelto menos claro desde que cerró el Triple-I el 31 de enero. 

Estas son las razones de por qué los:

• En ese mismo día Comentarios del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell al cierre de la reunión de enero del comité desinfló gran parte del optimismo que la Reserva Federal recortaría las tasas tan pronto como en su próxima reunión en marzo.
• Dos días después, el Departamento de Trabajo publicó otro informe de empleo inesperadamente sólido eso mostró una tasa de desempleo del 3.7 por ciento. El desempleo ha estado por debajo del 4 por ciento durante el período más largo en más de 50 años.
• Las esperanzas de un recorte de tasas en marzo prácticamente se desvanecieron a las 8:30 am del 12 de febrero. Fue entonces cuando se publicaron las cifras del Índice de Precios al Consumidor de enero, y las medidas de inflación tanto principales como básicas. superó las expectativas del mercado. 

Estos acontecimientos no garantizan que la Reserva Federal mantenga su tasa de interés clave, actualmente entre 5.25 por ciento y 5.50 por ciento, cuando se reúne el próximo mes. Pero más allá de la clara comunicación de Powell y de los pocos datos que quedan para cambiar la ecuación, un Wall Street alcista también ha cambiado de tono.

El Grupo CME Herramienta FedWatch, que rastrea los mercados de futuros para predecir las medidas de la Reserva Federal, ha mostrado una caída precipitada de la confianza de los inversores en un recorte de tasas en marzo. La semana pasada, sólo el 10.5 por ciento de los inversores esperaba que la Reserva Federal recortara las tasas en marzo. Esta cifra es inferior al 39 por ciento inmediatamente después de la reunión de enero y a una fracción de la lectura del 88 por ciento del 29 de diciembre.

Agentes y oficiales de crédito sincronizados

El Triple-I también proporciona información mensual de agentes y prestamistas, y surgieron similitudes en su perspectiva sobre la importancia de los recortes de tasas para sus negocios.  

• 2 de cada 3 prestamistas hipotecarios calificó un recorte de tasas para marzo a un 4 o 5 en términos de importancia, donde 1 se definió como intrascendente y 5 representaba crítico. Esta conclusión se produce en un contexto de cierres y consolidaciones de varias empresas hipotecarias, que se han intensificado desde principios de año.
• El porcentaje fue sólo ligeramente menor para los agentes: 60 por ciento de ellos categorizaron la importancia del recorte de tasas de marzo como una 4 ó 5.

Las tasas hipotecarias ocuparon el segundo lugar en la lista de preocupaciones comerciales tanto para los agentes como para los prestamistas.

Ambos grupos todavía tenían el “falta de inventario de viviendas” sentados en la cima de sus respectivas listas, a pesar de cierto impulso reciente en el número de viviendas recientemente puestas a la venta. De manera contraria a la intuición, el hecho de que las tasas no bajaran (e incluso subieran, hasta cierto punto) ayudaría a paliar su problema compartido. Cuando las tarifas aumentan, menos compradores califican para adquirir viviendas, lo que genera un crecimiento del inventario.

Entonces, ¿cuándo bajarán las tasas hipotecarias?

Debido a que las acciones de la Reserva Federal sobre las tasas no afectan directamente las tasas hipotecarias, es muy útil seguir investigando su bola mágica.

Pero sí desempeñan un papel clave a la hora de influir en los mercados y, a partir de la segunda mitad de febrero, se descontaron por completo tres recortes en los mercados de bonos. Un cuarto recorte para diciembre se valoró con probabilidades ligeramente mejores que el 60 por ciento.

Lo que algunos observadores del mercado están observando tanto, si no más, es el diferencial de diferenciales predominante entre el bono del Tesoro a 10 años y la tasa hipotecaria fija a 30 años. Este diferencial (la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años menos el rendimiento del Tesoro estadounidense a 10 años) había estado cayendo desde un máximo de dos décadas del 2.9 por ciento. Históricamente, la brecha entre las dos medidas se acerca a los 170 puntos básicos.

Mientras las tasas de los bonos del Tesoro de Estados Unidos se mantengan elevadas, las tasas hipotecarias también seguirán siendo altas. Pero si el diferencial de rendimiento puede volver a comprimirse y la Reserva Federal comienza su ronda de recortes, las tasas aún están en condiciones de terminar más cerca del 6 por ciento que del 7 por ciento para fines de 2024.

Sin embargo, lo único que alguien parece saber es que es poco probable que suceda el próximo mes.

Notas metodológicas: Inman de este mes Intel Home encuesta se llevó a cabo del 21 al 31 de enero de 2024. Se invitó a participar a toda la comunidad de lectores de Inman, y Intel recibió un total de 1,029 respuestas. Los encuestados para esto encuesta fueron dirigidos a la plataforma SurveyMonkey, donde autoidentificaron sus perfiles dentro del mercado inmobiliario residencial. Los encuestados se limitaron a una respuesta por dispositivo, pero no hubo limitación para las direcciones IP. Una vez que se seleccionó un perfil (agente de bienes raíces residencial, corredor hipotecario/banquero, ejecutivo corporativo/inversionista/proptech, u otro), los encuestados respondieron un conjunto único de preguntas para ese perfil específico. Porque el encuesta no solicitó información demográfica de edad, sexo o geografía, no hubo ponderación de datos. Este encuesta Se realizará mensualmente, con preguntas tanto recurrentes como únicas para cada tipo de perfil.

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