Estas recibiendo El borde del agente de Inman? Asegúrate de estar suscrito aquí.

Condiciones actuales del mercado de bajo inventario, los precios en constante aumento y las tasas de interés en aumento tienen a todos estresados ​​y nerviosos. Los compradores están persiguiendo la zanahoria proverbial, todos corriendo tras las mismas casas. Los vendedores piensan que son "reyes de sus castillos", esperando ganar el premio gordo con ofertas. 

¿Y los agentes? Bueno, ellos son estresado, agotado, agotado y, desafortunadamente, usado y abusado. Bienvenido a la economía de “deja lo que estás haciendo ahora y atiende mis necesidades”. 

Estos son tiempos sin precedentes, y no hay un libro de jugadas para esto. Con multitudes de personas que continúan siendo en movimiento, muchos mercados asequibles ya no son eso y están estresados ​​​​por enormes aumentos de población que hacen que la vida cotidiana sea más desafiante para todos. 

Las personas que migran de áreas más caras generalmente a otras menos costosas están trayendo fajos de dinero en efectivo y aprovechando su capital y los cómodos salarios del trabajo desde casa para causar una sequía en muchos mercados de lujo en todo el país. 

Dada la moda de la reubicación y las mareas cambiantes, los compradores y vendedores deben cambiar sus estrategias (y su etiqueta) en este mercado. Esto es lo que deseamos que los clientes entiendan en este mercado cambiante.  

Compradores

Deja de probar el sistema para ver si tienes razón 

Cada agente tiene una historia sobre la reubicación de sus clientes en este momento. Basado en muchos con los que he hablado, escucho mucho de lo mismo, sin importar de dónde vengan. 

Pensaron que podían negociar, que las casas que se "retrasaron" en el mercado más de unos pocos días significaban que estaban listas para buscar un trato, y si la casa todavía estaba disponible una semana o dos semanas después, solo entonces volverían a visitarla y tal vez poner una oferta. 

Luego, cuando ven que la casa se va según el contrato, su agente se comunica con el agente de cotización y le pregunta: "¿Qué tan sólida es esa oferta?" 

Deténgase. Está poniendo a su agente y a todos los demás vendedores en un círculo vicioso que está provocando muchas paradas y arranques. Usted no es el único comprador que mira esa casa y piensa lo mismo. 

Cuando la casa sale al mercado y le gusta, necesita apretar el gatillo, y rápido. Su la oferta debe ser fuerte y no dejar la puerta abierta a mucha negociación. 

Hay demasiadas personas que comienzan a acercarse desde el momento en que se envía su oferta (si aún no se encuentra en una situación de ofertas múltiples) y, dependiendo de lo que obtenga el vendedor, es posible que opte por esperar unos días más o una semana para ver qué más llega. Después de todo, saben que su agente está siendo golpeado con solicitudes de presentación.

Deje de esperar la perfección en el rango de precios que está buscando 

Los precios han subido, pero eso no significa que las propiedades vayan a ser llavero. Si lo fueran, probablemente tendrían un precio fuera del rango que está buscando. 

Acepte el estado de lo que está disponible y siga la corriente. El inventario es bajo, las opciones son escasas y una propiedad llave en mano tendrá una competencia aún más intensa y superará mucho su precio de venta. 

Roma no se construyó en un día, como dicen, y si tienes que comprar algo que necesita arreglo, puedes renovarlo con el tiempo. 

Cuando se trata de escribir ofertas, tiene una oportunidad de hacerlo bien

Este no es el momento de contenerse. Haga que su primera oferta sea su oferta más fuerte, pero también sea flexible en caso de que el vendedor regrese y quiera contrarrestar la suya junto con un par de ofertas. 

Anexos escalatorios puede parecer tentador, pero no tiene sentido ofrecer un precio altísimo si no puede garantizar ese número a un vendedor sin una contingencia de tasación o al menos garantizando que pagará una cierta cantidad por encima del valor tasado si no fuera así evaluar. 

Escuche a su agente. No pruebes las aguas. Ellos saben lo que se necesita para ser un contendiente. Este no es un juego de "Lo intentaré a mi manera hasta que lo crea conveniente, y después de haber perdido varias casas, podría comenzar a creerte y hacerlo de manera diferente". 

¿Cuando se trata de vendedores? Las viejas reglas siguen siendo ciertas: sus primeras ofertas son sus mejores ofertas. Dado un alto volumen de exhibiciones en un corto período de tiempo, el mercado le está hablando de inmediato y le está diciendo algo. 

Es probable que esperar una o dos semanas más no cambie los números en los que llegan las ofertas, y podría resultar en ofertas más bajas. Además, corre el riesgo de alienar a los compradores más decisivos que pueden optar por retirar sus ofertas y buscar en otra parte o esperar a la siguiente. 

Sea proactivo

Compradores, con esto quiero decir, tener su comprobante de fondos que muestre su pago inicial y costos de cierre, carta del prestamista (preferiblemente que haya sido completamente suscrito aprobado versus solo preaprobado) listo; si ha pasado un tiempo, asegúrese de que puede proporcionar información actualizada, y no solo una captura de pantalla de su teléfono. Haga que su prestamista esté en marcación rápida y asegúrese de que esté al tanto cuando esté presentando una oferta. 

Coordine con su agente para que se comunique con el agente de listado para presentarse y responder por usted y su proceso. Asegúrese de que alguien que mire su información pueda ver y comprender fácilmente las declaraciones proporcionadas y que todo sume los números involucrados en su transacción. 

Vendedores, tengan lista la información que su agente les ha pedido que recopilen antes de salir al mercado. Esto significa completar todos los formularios de divulgación del vendedor junto con cualquier otra cosa que su agente necesite: facturas promedio de servicios públicos, costos del seguro de propiedad y transportistas, proveedores y costos asociados con el cuidado de su hogar: piscina, servicio de jardinería, etc. 

El tiempo es esencial y una vez que la lista esté activa en la MLS, se acelerará con una ráfaga de actividad y ofertas probables. Esta información deberá proporcionarse sin demora a un comprador que puede dudar sobre su decisión a la espera de esta información. 

Vendedores

Codicia no es bueno

¿Qué? Por eso te contraté como mi agente: para conseguirme los más odiosos, precio ridículo ¡el mercado aguantará! Bueno, sí, por supuesto, pero en función de lo que ofrezca la realidad del mercado. 

Sé que está tratando de desafiar las probabilidades y obtener una ganancia inaudita con su casa, una que solo es posible en el mercado actual. Dicho esto, comprenda que es posible que los compradores no le ofrezcan mucho más que el precio solicitado o el precio completo, según el rango de precios, especialmente a medida que avanza hacia los rangos de lujo. 

Si su casa es bonita pero no está muy actualizada, no espere que el mercado le pague de más por eso. ¿Así que te mudaste e hiciste un poco o pusiste dinero en cosas que solo tú apreciarías? 

Mudanza de hoy compradores de lujo esperar llave en mano y perfecto. Muchos de ellos son familias milenarias de altos ingresos que no tienen el tiempo o la inclinación para hacer ningún trabajo. Por lo tanto, si bien seguirán poniendo ofertas en casas como la suya, no las harán al precio de lista ni las pedirán demasiado. 

Ahora que las tasas de interés están por las nubes, espere un retroceso con eso, y no, no es culpa de su agente. 

Todos

Esto no es Misión Imposible

Este va tanto para compradores como para vendedores. Si bien tratamos de hacer milagros tanto como podamos y hacer posible lo imposible, no hay mucho que podamos hacer. Cuando acude a nosotros con un conjunto de criterios y plazos imposibles, no ha estudiado el mercado al que planea mudarse y tiene un presupuesto, como todos, puede ser muy difícil hacer que todo suceda de la manera que desea. . 

Entendemos las tensiones involucradas en la mudanza. Pero, tratando de garantizar que puede obtener un precio X y cerrar en X tiempo para que no pierda la oportunidad de comprar una casa en otro mercado que no tiene inventario, o cerrar en X fecha porque no quiere mudarse dos veces... puede que no sea tan fácil de lograr dependiendo de la audiencia de compradores de su casa. 

Además, garantizar que no tendrá que hacer ninguna reparación o abordar problemas de inspección de alguna manera o forma no es algo que podamos hacer. 

Deja de actuar como si todo saliera mal, es culpa de tu agente

Entendemos que es un ambiente de alto estrés para todos los involucrados. Si está vendiendo su casa, puede esperar un gran volumen de tráfico en un corto período de tiempo. No podemos controlar qué compradores (y los agentes con los que trabajan) eligen cruzarse en nuestro camino y hacer ofertas, ni sabemos cómo trabajará con ese comprador, o incluso, potencialmente, el agente si es más nuevo en el mercado, y no los hemos encontrado antes.

Tenga en cuenta que ha habido miles de nuevos agentes que se unieron a la profesión como resultado de la pandemia. Aunque podemos estar familiarizados con muchos de los agentes que muestran su propiedad, es posible que no los conozcamos a todos. 

Los compradores y sus agentes pueden decir y hacer todo lo correcto para que se acepte su oferta, pero eso no significa que será pan comido. Dados los altos precios que pagan los compradores, un problema aparentemente menor en una transacción puede ser un gran problema. Y a menudo puede ser una "venganza del comprador" sobre el vendedor ahora que ha fijado un precio desorbitado por su casa; es posible que se sientan más capacitados para hacer demandas. 

Si bien todos pueden retirarse si no puede llegar a un acuerdo sobre las reparaciones, por ejemplo, ¿usted como vendedor realmente quiere comenzar de nuevo en un entorno con tasas de interés en aumento, mientras tiene que divulgar los hallazgos del informe de inspección del comprador? La probabilidad de que pueda recibir el mismo precio con otra oferta que hizo antes es poco probable. 

Si su casa tiene un problema de tasación, desafortunadamente, es un juego de ruleta con el que el tasador acepta una asignación para realizar una tasación de una propiedad. Los agentes pueden proporcionar información al tasador, si la aceptan, con respecto a ventas comparables, características, detalles, tamaño del lote de la casa, etc., pero en última instancia no tienen ninguna influencia sobre el resultado del informe. 

Si está tratando de comprar una casa y sus ofertas no son aceptadas continuamente, no culpe a su agente a menos que no esté al tanto de las cosas o no haga todo lo que pueda de manera proactiva para ayudarlo. Si elige no seguir sus consejos o decide retrasar la presentación de una oferta pendiente de qué más podría estar disponible en el mercado, no pueden agitar una varita mágica y hacer que todo se una, por mucho que les encantaría. 

Confía en mí, no les gusta tomarse horas de su día para escribir innumerables ofertas y todo el trabajo preliminar que conlleva para que su oferta sea rechazada. Los mejores agentes participan para ganar tanto como los compradores y, como tales, saben lo que se necesita para ganar. Solo tienes que seguir y confiar en sus consejos.

Los agentes son personas con vida y sustento. Puede ser fácil olvidar en este mercado frenético que su agente ha estado trabajando incansablemente en su nombre y aún no ha recibido un centavo. Esto podría ser meses o, en algunos casos, un año o más, especialmente si están trabajando con un puñado de compradores. 

El costo de la inflación también afecta a los agentes, así que no asuma que solo porque escucha lo caliente que está el mercado inmobiliario y lo rápido que se venden las casas, su agente instantáneamente se lleva una parte del pastel. Se necesitan varios intentos y mucho más tiempo para vender una casa a un comprador que antes de la pandemia. 

Un gran número de personas se desplazan por todas partes, lo que contribuye a este desafío. Los precios se han vuelto tan altos que los "locales" en muchos mercados no pueden permitirse el lujo de mudarse, lo que se suma a la escasez de inventario junto con la tensión de la oferta de nuevas construcciones. 

El costo de la gasolina, junto con todos los demás gastos de hacer negocios, también afecta a los agentes. No dé por sentado que pueden aportar alguna comisión para que el trato funcione. Además, tenga en cuenta que si bien los precios solicitados pueden subir, las comisiones bajan por esa misma razón. 

Su agente está dando el 110% en este mercado

La percepción de que en los mercados calientes los agentes no tienen que trabajar duro para vender una casa no podría estar más lejos de la realidad. Simplemente están trabajando más duro de diferentes maneras en un marco de tiempo muy reducido. Las transacciones de hoy tienen que ver con la velocidad y la certeza, y los consumidores de hoy exigen eso en un entorno altamente competitivo.

¿Qué otra profesión está literalmente disponible las 24 horas del día, los 7 días de la semana, con muy pocos límites y sin garantía de compensación? Si bien el consumidor recibe su cheque de pago garantizado cada dos semanas, en su mayor parte, los compradores y vendedores deben recordar que los agentes a menudo hacen malabarismos y/o sacrifican una gran parte de sus vidas personales para estar disponibles y, a veces, cuanto más disponibles están, más más ingrato es el comprador o el vendedor. 

Dado el bajo inventario, los agentes deben estar disponibles o tener a alguien en su nombre listo para mostrar una casa en el momento en que algo sale al mercado, y a pesar de "muy pronto” listados que nos dan un aviso de lo que está por venir, no todo se pone en ese estado, por lo que nunca se sabe. Los agentes reciben numerosas actualizaciones de la actividad de listado para cada cliente con el que están trabajando y deben estar al tanto de cada uno. 

Para el vendedor que quiere lowball su agente en la comisión antes de que hayan tenido la oportunidad de lanzar la propiedad, comprenda que hay aproximadamente 125 cosas en las que un agente está involucrado cuando trabaja en una nueva lista de principio a fin. Eso no tiene en cuenta las ofertas múltiples en las que un agente tiene que organizar cada oferta en una hoja de cálculo detallada y enviar al vendedor todas las ofertas. 

Si cree que revisar, evaluar y recopilar información sobre 15-20 ofertas no lleva más de una hora, sin incluir las conversaciones con los agentes de ventas para responder preguntas o aclarar términos vagos, está muy equivocado. Sin mencionar toda la reacción violenta de frustración que podemos recibir de los agentes de ventas cuando escuchan que su oferta no fue aceptada, a pesar de que es extremadamente fuerte y todos se reducen a una mínima diferencia donde las cosas realmente podrían haber ido de cualquier manera. 

Puede ser fácil quedar atrapado en el impulso del mercado y olvidar que la persona que está trabajando para usted en su nombre está trabajando incansablemente para hacerlo. El agente inmobiliario de hoy es un asesor y traductor del mercado. Ahora más que nunca, es importante escucharlos y seguir sus consejos para no perder tiempo, dinero o la propiedad que desea comprar.