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Incluso al final de un año lleno de grandes Reestructuraciones iBuying, la noticia de esta semana fue impactante: Eric Wu, cofundador y director ejecutivo de Opendoor y, en muchos sentidos, la cara pública de todo el sector, estaba bajando.

El anuncio también reveló que el presidente de Opendoor, Andrew Low Ah Kee, estaba renunciando, que la directora financiera, Carrie Wheeler, ahora tomaría el timón de la compañía como la nueva directora ejecutiva, y que la compañía también estaba realizando algunos otros cambios de liderazgo.

La rotación de ejecutivos es común entre las grandes empresas, incluidas y especialmente en el sector inmobiliario. Pero el anuncio de Opendoor es un gran problema porque en este momento todos los ojos están puestos en los iBuyers. Después de ambos Zillow y Aleta roja salió del sector, y después de que los jugadores restantes registró grandes pérdidas el último trimestre, existe un debate activo en el sector inmobiliario sobre cómo se ve el futuro de las compras en efectivo habilitadas por tecnología, y si tiene algún futuro.

Inman contactó a expertos de la industria el viernes para averiguar qué significa todo esto. La conclusión de estas conversaciones es que Opendoor no está al borde del colapso. Pero al mismo tiempo, la empresa está navegando en un mercado desafiante con un modelo comercial desafiante. Es, en otras palabras, un momento existencial para Opendoor y, por extensión, para el concepto de iBuying en general.

Un momento existencial

Aunque la renuncia de Wu como CEO ha sido la noticia que domina los titulares, el anuncio real de Opendoor es un poco más complejo: Wu no dejará la empresa, sino que asumirá el cargo de presidente de Marketplace. En consecuencia, el movimiento lo verá al timón del nuevo Opendoor Producto exclusivo, que está diseñado para conectar directamente a compradores y vendedores de viviendas.

Exclusives representa un giro para Opendoor hacia un producto más ágil que, al menos en teoría, no requiere grandes cantidades de efectivo.

russ cofano

El viernes, Inman le preguntó a Russ Cofano, un veterano de bienes raíces hoy en día. sirviendo como CEO de Collabra Technology — si vio la renuncia de Wu como parte de ese pivote, o como un componente en un momento más existencial para Opendoor.

“Los pivotes muchas veces son momentos existenciales”, respondió Cofano. “Creo que son ambos. Creo que se están dando cuenta de que el modelo iBuying no los sostendrá, especialmente en el mercado que tenemos y tendremos en el futuro previsible. Y tienen que construir una plataforma mientras tengan los recursos económicos y el efectivo en el banco para hacerlo”.

Cuando Inman contactó a un analista de bienes raíces mike delprete, dijo que la reorganización ejecutiva fue "supersignificativa" y la comparó con "el presidente y el vicepresidente que renunciaron al mismo tiempo".

mike delprete

“La situación no ha cambiado”, dijo DelPrete, en alusión a su más reciente Sumérgete en Opendoor, “pero la situación es bastante grave hasta el punto en que necesita un cambio significativo”.

DelPrete también señaló las dificultades de Opendoor en el mercado de valores.

Puerta abierta salió a bolsa en diciembre de 2020, y en menos de dos meses las acciones triplicaron su valor a casi $35. Sin embargo, desde un punto alto en febrero de 2021, las acciones han tenido una trayectoria descendente general y el viernes cerraron a solo $ 1.71, solo un poco por encima de un mínimo histórico de $ 1.46.

Crédito: Google

DelPrete señaló que numerosas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa están muy por debajo de sus precios de acciones más altos de todos los tiempos, pero Opendoor está "liderando el grupo" y "definitivamente ha bajado más que la media".

“En cierto punto, los inversores, los acreedores y las partes interesadas pierden la confianza y exigen un cambio”, continuó DelPrete. “Me imagino una situación en la que los inversores y acreedores de Opendoor perdieron la confianza y algo tenía que pasar”.

Es difícil saber cómo la reorganización ejecutiva afectará el apetito de los inversores por las acciones de Opendoor con el tiempo. El precio de cierre de las acciones del viernes representó una caída del 8 por ciento en comparación con el jueves, no excelente pero tampoco catastróficamente malo.

ryan tomasello

Ryan Tomasello, director gerente de la firma de análisis y servicios financieros Keefe, Bruyette & Woods, le dijo a Inman el viernes que algunos inversores pueden ver los últimos movimientos que ha hecho Opendoor y, en última instancia, preguntarse "¿por qué ahora?"

“Obviamente, este cambio se produce en un momento muy turbulento para la empresa: navegar esta desaceleración de la vivienda”, dijo Tomasello. "Creo que los inversores pensarán que esta reorganización se suma a la lista de riesgos a los que se enfrenta actualmente la empresa en términos de ejecución".

Abundan las preguntas sobre iBuying

Como el iBuyer más grande con diferencia, cualquier cosa que sea "supersignificativa" en Opendoor también lo es para el sector más amplio, que en este momento se limita esencialmente al rival Offerpad y a una serie de ofertas más pequeñas como la de Keller Williams. Ofertas Keller y en cualquier lugar seguro. Pero de cualquier manera, DelPrete enmarcó el momento actual como un momento existencial para el concepto mismo de compra en efectivo.

“Ambos iBuyers están luchando”, dijo. “Offerpad recibió su notificación de exclusión y Opendoor perdió casi mil millones de dólares. Estos son éxitos bastante grandes”.

DelPrete se refería a una amenaza reciente de la Bolsa de Valores de Nueva York para eliminar de la lista a Offerpad si no puede hacer que sus acciones se negocien por encima de $ 1. Opendoor actualmente no enfrenta el mismo problema, aunque si no puede cambiar la trayectoria del precio de sus acciones, eventualmente puede encontrarse en el mismo barco. Y el problema parece ser simplemente que comprar, renovar y vender casas para obtener ganancias es realmente difícil de hacer si los precios están estancados o en descenso.

Esteban Peterson

“Desde nuestro punto de vista, iBuying es un negocio desafiante, especialmente en estas condiciones de mercado”, dijo Stefan Peterson, cofundador y director de datos de la startup del mercado de bienes raíces. Zavvie le dijo a Inman en un correo electrónico el viernes.

Cofano hizo un comentario similar y agregó que la situación de Opendoor puede influir en la opinión pública sobre el modelo comercial de iBuying en general.

"Opendoor es el líder predeterminado", dijo, "y que les suceda, sin duda es una implicación de la sostenibilidad de este enfoque de iBuying en general".

Tomasello identificó el “problema en cuestión” para Opendoor como “el exceso de inventario obsoleto” que todavía tienen. Es decir, los iBuyers compraron muchas casas cuando los tiempos no eran tan malos y ahora tienen que deshacerse de esas casas a medida que el mercado empeora. Tomasello también se preguntó sobre la sabiduría de cambiar drásticamente las cosas en un momento así.

“La pregunta es ¿por qué no esperar varios trimestres para dejar eso atrás, o el tiempo que sea, antes de realizar todos estos cambios de manera óptica en la parte superior de la empresa?”. preguntó Tomasello.

Para ser claros, nadie estaba escribiendo un obituario de Opendoor o iBuying. Pero era evidente que quedan muchas preguntas sobre cómo el concepto puede tener éxito en el futuro.

En el caso específico de Opendoor, la respuesta parece ser conceptos más nuevos, como Exclusives, el nuevo enfoque de Wu, aunque DelPrete señaló que en esta etapa es solo una "iniciativa diminuta".

Un nuevo capítulo, no un capítulo final.

Cofano reconoció que muchos observadores verán el movimiento de Wu como una degradación, y en un sentido técnico lo fue. Pero tampoco estaba dispuesto a descartar la idea de que Wu es, de hecho, "un tipo fundador" que se siente más cómodo creando productos que dirigiendo una empresa que cotiza en bolsa.

“Creo que Opendoor tiene dos problemas”, dijo Cofano. “Uno está pivoteando y otro está recreando un modelo de negocio que sea sustentable, porque el que tienen ahora no parece serlo. Y [Wu] es probablemente la mejor persona en su organización para liderar ese cargo”.

Cofano agregó que nombrar a Wheeler, cuya experiencia es en finanzas, como director ejecutivo también actúa como una señal de que la empresa se toma en serio la idea de ganar dinero.

Pase lo que pase, Wu ha tenido un viaje largo y colorido para llegar tan lejos. Comenzó su carrera construyendo una empresa de tecnología relacionada con bienes raíces que luego vendió a Trulia, donde trabajó hasta 2013.

Finalmente, en Opendoor, fundado en 2014, Wu y su equipo decidieron centrarse en facilitar la venta y, como resultado, invirtieron mucho en un algoritmo que pudiera cotizar viviendas de forma rápida y precisa. Recaudaron capital para escalar el negocio y, a pesar de la dura competencia de Zillow y Redfin, se convirtieron en el líder de un nuevo modelo de negocio.

No está claro ahora lo que le espera al próximo capítulo de Wu y Opendoor. Pero pase lo que pase, no hay duda de que Opendoor ya ha dejado una gran huella en la industria inmobiliaria.

“Este es un ejemplo de actividad empresarial, ya veces funciona ya veces no”, concluyó Cofano. “Pero nuestra industria necesita más actividades empresariales. Necesitamos personas como Eric Wu que estén dispuestas a asumir riesgos e impulsar el cambio. Desde un punto de vista filosófico, eso empuja a toda la industria a ser mejor”.

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• Fuente: https://www.inman.com/2022/12/05/opendoor-faces-existential-crisis-as-ibuying-fights-for-survival/