El precio medio de una casa en Los Ángeles pronto cruzará un umbral sorprendente: 1 millones de dólares. Mientras tanto, el precio medio de una casa en California se acerca $750,000, según Zillow. Eso es más del doble de lo mediana nacional y más del triple de la cifra en Ohio.

Esta es la definición de vivienda inasequible.

La propiedad de vivienda está cada vez más fuera del alcance de más y más californianos. A partir de 2019, solo el 55 % de los californianos y solo el 36 % de los californianos negros eran propietarios de una casa. El sueño americano está cada vez más a la altura de su nombre, al no ser más que un sueño, en California.

Esto no se trata sólo de ser propietario de una vivienda. Los arrendatarios se enfrentan a aumentos de precios proporcionales. Por primera vez, el alquiler mensual promedio en los Estados Unidos superó los $2,000 en el último año y se está acercando a $3,000 en California. Mucha gente no puede permitirse comprar o alquilar una casa aquí.

El costo de la vivienda es alto por muchas razones, incluido el costo de la mano de obra y los materiales y una miríada de regulaciones y mandatos ambientales, muchos de ellos importantes. Pero la principal de las razones son las restricciones de suministro. Al igual que con cualquier otro producto, si restringe la oferta de vivienda, puede cobrar más por ella.

Esto es esencialmente lo que hacen la zonificación y otras regulaciones restrictivas del uso de la tierra. Así que no es de extrañar que un riqueza de evidencia empírica Ha demostrado que zonificación restrictiva encarece la vivienda.

La región de Los Ángeles ha sido un productor prolífico de tales restricciones. A estudio Dirigí el año pasado que el 78% de los terrenos residenciales en la región del Gran Los Ángeles y 74% en la propia ciudad de Los Ángeles fue dividido en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares, prohibiendo los edificios de apartamentos y otros desarrollos multifamiliares.

También encontramos que los precios de las viviendas estaban correlacionados con el grado de zonificación estricta y excluyente en cada comunidad de la región. También lo fueron la diversidad racial y la segregación.

UC Berkeley's Terner Center modeló seis políticas de vivienda diferentes para Los Ángeles y descubrió que la única intervención con el mayor impacto en el crecimiento de la oferta fue la relajación de las restricciones de densidad.

Sí, California ha facilitado la zonificación unifamiliar, la máxima restricción de densidad, al permitir más “unidades de vivienda accesorias” (casas de campo, unidades para suegros y similares) y mediante reformas de “plex”, que permiten a los propietarios subdividir y remodelar parcelas para dúplex y quad-plex. Pero estas medidas son demasiado modestas para doblar esta perversa curva de costos.

Lo que necesitamos es una mayor densidad, más viviendas multifamiliares y “medio perdido” desarrollos que brindan una variedad de diseños adecuados a diferentes ingresos. Necesitamos localidades que lo permitan, y necesitamos que el estado lo ordene.

Lo que está en juego es nada menos que la vieja noción de que las personas nacidas en los peldaños más bajos de la escala de ingresos y riqueza pueden ascender más alto, con el único límite de su ambición y esfuerzo. Desde la Segunda Guerra Mundial, un pilar destacado de esta creencia generalizada ha sido la propiedad de la vivienda. Las leyes de la era del New Deal, las instituciones financieras y el GI Bill crearon la hipoteca a 30 años, y los desarrolladores suburbanos vendieron la propiedad de vivienda a decenas de millones de estadounidenses (en su mayoría blancos).

Funcionó. En 1940, solo el 44% de los estadounidenses eran dueños de su propia casa. Para 1950, esa cifra había alcanzado el 55 % y aumentó constantemente en cada década posterior hasta la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007. Para 2000, el 67 % de los estadounidenses eran dueños de su propia casa.

Estas cifras, sin embargo, ocultan enormes disparidades. En 2020, la propiedad de vivienda blanca alcanzó un pico de posguerra del 75 %, mientras que la propiedad de vivienda negra se quedó muy atrás con un 44 %, solo un poco más que en 1970, el año en que entró en vigencia la Ley de Vivienda Justa.

También persisten enormes disparidades generacionales. Los estadounidenses mayores tienen muchas más probabilidades de ser dueños de sus casas; las generaciones más jóvenes luchan por ponerse al día.

Un obstáculo importante para cerrar estas brechas es que el costo de ser propietario de una vivienda se ha disparado en relación con los ingresos. Según datos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, el precio de la vivienda en los Estados Unidos aumentó un promedio de 4.6% por año desde 1975 hasta 2022, superando el crecimiento económico y salarios. La tasa en California fue un asombroso 6.7% al año, más alto que en cualquier otro estado.

Si bien es cierto que la apreciación de la vivienda no ha igualado el mercado de valores, la S&P 500 subió casi un 12% anualmente en promedio durante el mismo período, esto también subraya el problema. La vivienda y el cobijo son una necesidad humana; las acciones no lo son. Y, sin embargo, la vivienda en los Estados Unidos y particularmente en California se ha convertido en un vehículo de inversión disponible para muchos menos de nosotros.

Para muchos estadounidenses lo suficientemente afortunados como para ser dueños de una casa, es su inversión más grande: un fondo de ahorro para la jubilación o un activo contra el cual pedir prestado para recaudar efectivo para una emergencia o la educación universitaria de un hijo. Por lo tanto, muchos propietarios dan prioridad a maximizar no solo el valor actual de su activo, sino también su apreciación futura.

Es por eso que los propietarios no solo mejoran las cocinas, los gabinetes y los baños, sino que también luchan contra las viviendas multifamiliares, las viviendas asequibles y los refugios para personas sin hogar en sus vecindarios y comunidades en un esfuerzo por proteger sus inversiones. Estos "votantes en casa” luchará al máximo para evitar que se suavicen las restricciones de zonificación.

Superar este impulso y deshacer la zonificación restrictiva no hará que la vivienda sea asequible ni reactivará el sueño americano por sí solo. Sin embargo, si no lo hacemos, el sueño se volverá imposible para la mayoría de nosotros.

Stephen Menendian es subdirector y director de investigación en el Othering and Belonging Institute de UC Berkeley.

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• Fuente: https://www.latimes.com/opinion/story/2023-08-14/los-angeles-la-california-median-home-price-1-million-housing-single-family-zoning-density