David:
Este es el podcast de BiggerPockets, programa 557.

Esther:
El inventario es más bajo en estos días. Sé que la gente dice que hay que buscarlo y hay que ir a buscarlo. Es más difícil encontrar ofertas muy, muy buenas, por lo que ese fue solo otro factor por el que ingresé a aumentar el capital, y siento que tengo esa habilidad para hacerlo. Me gusta conectar a la gente. Me gusta conectar personas con dinero, personas con propiedades, personas con personas. Soy un casamentero.

David:
¿Qué está pasando, todo el mundo. Es David Green, su presentador de BiggerPockets Podcast, el programa en el que lo armamos con la información que necesita para comenzar a generar riqueza a largo plazo a través de bienes raíces hoy. Si eres nuevo aquí y te gustaría ver el programa de hoy, visita BiggerPockets.com; es una ventanilla única gratuita para todo lo relacionado con la inversión en bienes raíces, las formas en que podemos ayudarlo a ahorrar tiempo y dinero, evitar errores y aprovechar la sabiduría de dos millones de miembros.
Mi buen amigo, Henry Washington, del programa 366 se une a mí hoy en el podcast. Henry, ¿cómo estás hoy?

Henry:
Lo estoy haciendo bien, hombre. Muchísimas gracias por esta oportunidad. Ha sido un gran momento entrevistarte y socializar contigo, y poder compartir información con la gente, hombre. Qué experiencia tan increíble, hombre. No puedo agradecerte lo suficiente por esto.

David:
Sí. El placer ha sido nuestro. Cada vez que obtenemos una nueva perspectiva y una nueva fuente de experiencia, en cuanto a lo que salió bien con los bienes raíces y lo que salió mal, siento que todos ganan. Hoy tuvo algunos puntos excelentes sobre las cosas que ha estado enseñando a los estudiantes en lo que respecta a la forma inteligente y prudente de invertir en bienes raíces, en lugar de simplemente seguir a la manada y hacer lo que todos hacen; que es la forma más rápida de perder dinero, en mi opinión. ¿Correcto? Existe la idea de que hay seguridad en los números, y ves a muchas personas que invierten en una acción después de que ya ha subido, porque siempre se siente bien invertir en algo que está subiendo, y muchas veces estás corriendo directo al precipicio. borde. ¿Algo que quieras compartir sobre ese tema?

Henry:
Si absolutamente. Es un mercado alcista en este momento, ¿verdad? Es fácil ser un genio en un mercado alcista, ¿verdad? Todo el mundo está ganando. Y, por lo tanto, puede encontrarse bastante rápido en un trato que puede perjudicarlo financieramente si el cambio más pequeño o mínimo cambia con el mercado. Y como hablamos hoy, no siempre tienes control sobre algunas de las cosas que pueden cambiar, lo que puede hacer que tengas que pivotar; y si no tienes otra estrategia de salida, podrías estar en un mundo de dolor.

David:
Y ese es un gran punto de por qué la gente debería escuchar el programa de hoy, porque nos adentramos en una... no quiero decir una historia interesante, sino una historia muy perspicaz sobre un inversionista exitoso. Nuestra invitada de hoy, Esther Lowenbein, que recauda dinero para los tratos de otras personas, tiene mucha experiencia en analizar diferentes tratos, así como experiencia en ver cuáles funcionaron y cuáles no, que aún tenía algo que no podía hacer. He predicho ir en su contra, y creo que Henry da un consejo increíble sobre cómo evitar caer en la misma trampa. Así que asegúrate de escuchar todo el camino hasta el final porque Henry dice algo, no lo voy a decir aquí, pero nunca lo pensé, fue tan bueno. También hablamos sobre cómo conectar a las personas y el poder de conectar, qué tipos de acuerdos están investigando Esther y su equipo, y cómo hace todo esto con ocho… sí, ocho… niños. Mujer bastante asombrosa.

Henry:
Tengo dos y no puedo ni imaginarme ocho. Eso es increíble.

David:
Tengo sobrinas y sobrinos, y esas cosas pueden ser agotadoras a veces, pero puedo devolverlas.

Henry:
Solo tienes que endulzarlos y dejarlos.

David:
Eso es exactamente correcto. Acabo de publicar fotos en mi Instagram. Atraparon algunos peces. El pez más grande que he pescado en toda mi vida. Se mudaron a Idaho y allí tienen peces grandes, a diferencia de California, y mi hermano dijo: "Tan pronto como se tomaron la foto con los peces, simplemente corrieron al bosque para jugar y simplemente no pudieron". descuidado."

Henry:
Derecha.

David:
Está bien. Y ahora el consejo rápido de hoy.

Henry:
Consejo rapido.

David:
El consejo rápido de hoy es muy simple. Diríjase a los foros de BiggerPockets y vea si puede obtener respuestas a sus preguntas allí, así como también hacer preguntas más rápidas. En la ronda de fuego del programa de hoy, sacamos preguntas directamente de allí que la gente ha estado haciendo, que creemos que serían buenas para el invitado. Los foros son cómo comenzó BiggerPockets; son increíbles. Hay toneladas de cosas buenas. Puede buscar temas clave, como el área en la que invierte, la clase de activo en la que se encuentra o el problema específico que tiene, y encontrar preguntas que otras personas han estado haciendo. A veces voy allí solo para ver qué les interesa a las personas, porque eso me permite saber sobre qué necesito crear contenido. Pero puede mantenerse al tanto de las propiedades inmobiliarias simplemente prestando atención a los foros de BiggerPockets.

Henry:
Dos millones de miembros. ¿Cómo podrías no hacerlo, verdad?

David:
Ahí tienes Está bien. Henry, ¿algo que quieras agregar antes de que traigamos a Esther?

Henry:
Ningún hombre. Simplemente preste atención a las preguntas que debe hacer cuando desee involucrarse en una sindicación y las reglas relacionadas con ser parte de una sindicación, porque puede sonar complicado. Y no me malinterpreten, es complicado, pero hay reglas a seguir. Por lo tanto, intente prestar atención a algunas de las preguntas que debe hacerse y algunas de las cosas que debe tener en cuenta si desea involucrarse en la obtención de capital.

David:
Muy bien. Olvidé mencionar eso, pero esa fue una de las mejores partes del programa de hoy donde entrevistaste a Esther y le hiciste preguntas que te gustaría saber si ibas a invertir en la indicación de otra persona.

Henry:
Absolutamente.

David:
Está bien. Vamos a meterla.
Señorita Esther, bienvenida de nuevo al podcast de BiggerPockets. Sé que te tuvimos en Nueva Orleans cuando hicimos un podcast por volumen, era fuerte en números allí, pero ahora eres el centro del programa.

Esther:
Gracias. Estoy emocionado de estar aquí. Qué bueno verte de nuevo.

David:
Empecemos ¿Qué has estado haciendo desde New Orleans BPCON '21?

Esther:
He estado comprando más propiedades. He estado ampliando mi lista de inversores y la lista de personas que necesitan inversores. He estado recaudando mucho capital. Desde entonces lo he aumentado $5 millones, creo que desde la última vez que nos reunimos, y tengo mucho más bajo contrato. Estoy trabajando en algunas cosas muy importantes en el extremo de conexión de capital.

David:
Impresionante. Para las personas que no han escuchado su historia, ¿puede darnos una breve descripción de lo que hace cuando se trata de bienes raíces, y luego profundizaremos en su historia personal después de eso?

Esther:
Sí. Mi viaje de bienes raíces ha evolucionado y sigue evolucionando, por lo que le daré un pequeño resumen de cómo comencé y lo que estoy haciendo en este momento. Soy formalmente un patólogo del habla y el lenguaje. Todavía tengo mi título, pero actualmente no estoy ejerciendo por varias razones, que puedo explicar más adelante. Decidí pivotar en bienes raíces. Era solo que quería más, en resumen, pero había muchas más razones. Empecé como corredor residencial en mi área. Vivo en el condado de Rockland, Nueva York, y disfruté mucho haciendo eso por un tiempo. La verdad es que siempre quise entrar en el espacio comercial, pero el corredor que conocí me dijo que necesitaba comenzar en el lado residencial para ir al comercial; y para mí eso realmente no tenía ningún sentido, pero no me importaba aprender el negocio residencial también.
Así que comencé en el lado residencial, eso iba bien, pero estaba cansado de ser un consejero matrimonial y un psicólogo, que a menudo tienes que estar en el lado residencial. Y luego hubo varias dificultades dentro del espacio residencial, entre corredores y compradores, por lo que decidí pasarme al espacio comercial a tiempo completo. En la última venta residencial, le mostré al comprador 50 casas y tuve suficiente. No te pagan por esas 50 presentaciones; solo te pagan por la venta. Afortunadamente, cerró, pero eso me agotó por completo, y decidí dedicarme a tiempo completo a los comerciales. También lo disfruto más porque se basa más en hechos que en emociones. Es, “¿Los números suman? ¿Me funciona el trato? ¿Me gusta este lugar? ¿Me gusta el activo?” Todo se reduce a los números y las ganancias que voy a obtener con el tiempo, así que para mí eso fue más emocionante que tratar con el lado residencial.
Hace aproximadamente un año y medio, uno de los clientes a los que le vendí una propiedad comercial se acercó a mí y me preguntó si podía ayudarlo a encontrar un socio de capital para el trato que les había vendido. En dos llamadas telefónicas, le encontré un socio de capital. Conecté dos co-GP juntos. El patrocinador y el proveedor de capital se convirtieron en socios, y yo estaba como, “Guau. Esto está muy bien. Puedo hacer esto más”, así que me metí en ese papel. Empecé a conectar capital en el lado de las acciones, y desde entonces he recaudado $45 millones en el último año y medio.
En el futuro, en septiembre pasado, mi esposo comenzó... Quiero decir, siempre se daba cuenta de lo que estaba haciendo, pero se enganchó con lo que estaba haciendo y dijo: "Todas esas propiedades que envías a todos tus clientes, envíamelos. Déjame verlos”, y comenzó a echarles un vistazo y comenzó a comprar, y ahora es mi mayor cliente. Estamos comprando propiedades comerciales industriales de triple red de oficinas, y las cosas han escalado a un nivel increíblemente grande, y estamos listos para alcanzar $ 1 mil millones en activos bajo administración dentro de varios meses, en breve.

Henry:
Son muchos activos bajo gestión. Y muchas veces cuando la gente dice comercial, quiere decir residencial comercial, es decir, como edificios de apartamentos. Pero estás haciendo un verdadero espacio comercial, que es espacio comercial, espacio industrial.

Esther:
Si. Lo interesante de esto es que cuando comencé a educarme sobre bienes raíces, inicialmente estaba seguro de que entraría en el espacio multifamiliar. Mi meta inicial, lo que realmente quería hacer, era invertir entre $50,000 y $100,000 en 30 propiedades diferentes. Después de estudiar todos los patrocinadores y las ubicaciones, iba a invertir en 30 sindicaciones diferentes y documentar mi viaje: eso era lo que iba a hacer; ese era mi plan. Pero luego conocimos a este socio nuestro, y él había estado comprando bienes raíces por su cuenta durante muchos, muchos años, y estas son solo las oportunidades que se le presentaron, y no pudimos rechazar estas oportunidades; por lo tanto, fuimos allí.

David:
Está bien. ¿Por qué no nos desglosa cómo es su negocio en general y luego qué papel está desempeñando en él?

Esther:
Ok genial. Todavía actúo como intermediario en muchos niveles. Sigo negociando acuerdos, representando a compradores y vendedores. En este momento represento principalmente a mi esposo, él es mi cliente principal en este momento, así que eso es lo que hago. Le presento el trato, y luego paso a un segundo plano, y él se hace cargo con su equipo. Está actuando como inversor en lo que estamos comprando. Él se encarga de nuestras compras; Me ocupo de las cosas de los demás. Levanto capital para otras personas.

David:
Bueno. Está bien. Tienes dos caminos pasando aquí. Tú y tu esposo tienen un negocio, y recaudan dinero, y luego él y otras personas… Y eso es lo que quiero tener una mejor idea, qué papel estás jugando en ese negocio. Pero luego, en esta otra cosa que sucede, recauda dinero y se lo da a otros operadores. ¿Está bien?

Esther:
Casi. No estoy recaudando dinero para mí. Tenemos un socio de capital dentro del grupo, por lo que no estoy subiendo por mí. Estoy criando para los demás.

David:
Bueno. Recaudas dinero para otros operadores y para sus acuerdos. Y luego usted y su esposo son dueños de propiedades, y tienen un socio en ese grupo que es responsable de la recaudación de capital allí. ¿Correcto?

Esther:
Exactamente. O empresa conjunta. Él mismo trae la equidad.

David:
Bueno. Cuando se trata de quién hace qué, ¿estás haciendo algo más que recaudar capital, o es ese tu superpoder el que ejerces en este viaje?

Esther:
Estás hablando del lado de la recaudación de capital que hago para otros, ¿correcto?

David:
O realmente ambos. Estoy tratando de averiguar si también estás involucrado en el análisis. ¿Estás involucrado en las áreas en las que vas a invertir? Estoy tratando de tener una idea de qué papeles juegas en estos dos.

Esther:
Bueno. Estoy hablando de criar para otros en este momento. Cuando crié para otras personas, lo hago de varias maneras. El aspecto con el que tuve más éxito fue conectar a los co-GP y los JV. Tengo un patrocinador que viene a mí, "Estoy buscando $ 7 millones". Encontré, o estoy encontrando, ese socio de $7 millones que va a invertir con ellos, y juntos se convierten en médicos generales. Ambos tienen la misma voz en el trato, son iguales en la toma de decisiones y unen sociedades. Inicialmente, presentaré un resumen del trato a los inversionistas que creo que podrían estar interesados; si tienen más interés, les mando todos los documentos, toda la información; y luego, si tienen más interés, conectaré a los patrocinadores, y luego verán si se gustan, y si pueden trabajar juntos, y luego negociarán sus términos por su cuenta. Siempre que tenga mis acuerdos vigentes, hago la conexión.
También he sindicado un acuerdo de inversores de LP, que son socios limitados, donde soy un médico de cabecera en el acuerdo, soy un co-médico de cabecera en el acuerdo. Traje socios limitados. Trabajé un poco en el trato. Soy relación de inversionistas, relación de capital, administrador de capital. Veo el trato. hago analisis Hago todo el trabajo que puedo, sin estar en el suelo, desde aquí, así que ese es mi trabajo en el trato, y he recaudado de LP.
Decidí dar un paso más y comenzar un fondo de capital privado para recaudar dinero de LP, que es un modelo de fondo a fondo, y también colocar ese dinero en diferentes sindicatos.

Henry:
Retrocedamos un poco porque estás diciendo LP y GP, y creo que algunas personas son tan nuevas que es posible que no entiendan lo que significan esas cosas. Sé que dijiste que los LP son socios limitados y los GP son socios generales, pero explícales a las personas cuál es la diferencia entre esos dos roles.

Esther:
Seguro. Un socio limitado es alguien que llega, digamos, con $50,000. Alguien tiene un W-2, está trabajando en algún trabajo, pero le gustaría involucrarse en un negocio de bienes raíces. Les gustaría colocar su dinero en una inversión sólida, y sabemos que los bienes raíces son una inversión realmente sólida en la mayoría de los casos. Así que colocan 50,000 en una sindicación y reciben una equidad preferente. Cada situación es diferente, pero generalmente recibirán un capital preferente y un rendimiento de sus inversiones durante... A veces es durante un período mensual, trimestral o anual cuando reciben rendimientos de sus inversiones. A menudo, no recibirán dinero durante el primer o segundo año hasta que la propiedad se estabilice, y luego recibirán dinero el año tres o cuatro. Cada situación es diferente.
Un socio general es alguien que tiene un papel activo en el trato, asume la responsabilidad del trato, es un tomador de decisiones igualitario y desempeña roles más activos. A menudo, son el principio clave, administran la propiedad, etc.

Henry:
¿Los socios colectivos también traen dinero?

Esther:
Me gusta trabajar con tratos en los que el socio general pone dinero. Creo que eso es más atractivo para los inversionistas, que el socio general tiene más participación en el juego, por lo que es preferible que el socio general aporte dinero. Hay situaciones en las que el socio general no puede depositar dinero; a menudo tienen más dificultades para aumentar el capital de esa manera.

Henry:
Entendido. Porque la mayoría de los inversionistas, inversionistas pasivos, estos LP, quieren que sus médicos de cabecera también participen en el juego, ¿verdad?

Esther:
Exactamente. El trato que sindicaba personalmente, todos los médicos de cabecera que estaban involucrados, también invertimos nuestro propio dinero.

David:
Tal vez este sería un buen punto para preguntar, para alguien que está escuchando, ¿cómo saben si deberían considerar invertir en la sindicación de otra persona como socio limitado? ¿Cómo saben si deben iniciar su propio negocio como socio general? ¿Y cómo saben si tal vez estas grandes ofertas no son para ellos y deberían ceñirse a la típica casa unifamiliar, dúplex, tríplex, etc.?

Esther:
Esa es una gran pregunta. Creo que todos tienen que evaluar lo que está pasando en sus vidas y lo que realmente podrían manejar. Algunas personas tienen un W-2 y no pueden soportar involucrarse en las termitas diarias, los inquilinos y los baños de la propiedad inmobiliaria; no pueden lidiar con eso. Les gustaría colocar su dinero en bienes raíces, porque los bienes raíces son realmente geniales y tienen beneficios increíbles, y simplemente no pueden manejar su horario diario y ser un papel activo en bienes raíces, por lo que vienen de manera pasiva. Otras personas tienen la capacidad de involucrarse, pero simplemente no quieren hacerlo. Quieren recibir un flujo de caja pasivo sin hacer ningún trabajo. Es dinero de buzón. Haga dinero mientras duerme. Puede sentarse y simplemente recibir el retorno de sus inversiones, especialmente las personas mayores que son... no son tan activas y prefieren recibir retornos de sus inversiones; como recibir esos rendimientos mensuales, anuales, trimestrales, como sea que esté estructurado.

David:
Sí. Yo diría que los ingresos pasivos son un poco inapropiados. Cualquiera que sea dueño de propiedades entiende que es pasivo en comparación con tener un trabajo de tiempo completo; no es pasivo en comparación con cómo entendemos la palabra pasivo. Henry se está riendo. Voy a dejarte entrar en un segundo aquí. Pero sé que las únicas inversiones en las que he sido realmente pasivo fueron cuando era un socio comanditario que invertía en el negocio de alguien. Eso no significa que esa sea la mejor manera de hacerlo, o la única manera de hacerlo. Pero vale la pena reconocer que si eres un profesional ocupado, o tienes otras prioridades como hijos, estás formando una familia, algo: tratar de invertir en bienes raíces, especialmente cuando estás tratando de aprenderlo, es muy difícil. y muy lento. ¿Cómo ha sido tu experiencia con eso, Henry?

Henry:
Hombre, eso es 100% cierto. Porque la gente dice: "Bueno, es pasivo si tiene un administrador de propiedades", y eso ni siquiera es cierto porque su trabajo, si tiene un administrador de propiedades, es administrar sus administradores de propiedades y asegurarse de que estén haciendo un buen trabajo. Siempre habrá algún nivel de actividad que realizará dentro de su negocio de inversión inmobiliaria siguiendo la ruta tradicional. Y como dijiste, no es como tener un horario de nueve a cinco, pero pasivo es absolutamente un nombre inapropiado.
Pero una cosa que quería preguntar era cómo llegaste desde donde comenzaste como agente, y dijiste que estabas mostrando 50 casas y te cansaste, ¿cómo llegaste desde allí a recaudar dinero? Ese no es el camino normal que toma la gente, y es genial cómo saltaste allí.

Esther:
Por cierto, cuando me refiero a pasivo me refiero a totalmente pasivo. Estás invirtiendo como inversor pasivo-pasivo. No estás haciendo ningún trabajo en el trato. A eso me refiero con pasivo.
¿Cómo me involucré? Es una gran pregunta. Se rodó en mí. vino a mi Nunca esperé involucrarme en la obtención de capital y la conexión de capital. Simplemente sucedió cuando el cliente al que le había vendido una propiedad en Connecticut, eran propiedades de seis unidades dentro de un área, vino a mí y me pidió que lo ayudara a aumentar el capital. De hecho, no tenía ni idea de todo el asunto de aumentar el capital. No tenía idea de esto en absoluto cuando me pidió que aumentara su capital, tanto que cuando me preguntó le dije: “Claro, te haré un favor. Te vendí la propiedad. Recibí una buena comisión. Te ayudaré a encontrar equidad. Te haré un favor. Así es como lo miré. En ese momento, no tenía ningún conocimiento de que era un negocio tan rentable.
Y obviamente, en ese momento no conocía todas las reglas. Una vez que me di cuenta de todas las reglas, y es una industria fuertemente regulada, de hecho devolví ese dinero porque no quería tener nada que ver con esa propiedad porque no sabía. Yo no tenía el conocimiento en ese momento de todas las complejidades de aumentar el capital, y hay mucho que saber. Hay tantas cosas que uno debe cumplir para aumentar la equidad. No es sencillo.

Henry:
¿Cuáles son algunas reglas o regulaciones que un nuevo inversionista podría necesitar conocer en el anverso antes de ir y decir: “Hola, nuevo inversionista. Encontré a un tipo con un montón de dinero. Aqui tienes."

Esther:
Si. Siempre consulte con un abogado, especialmente un abogado especializado en SEC. Y muchos abogados dirán que están especializados, pero no lo son. Entonces, conectando eso allí: siempre consulte con su abogado.
Pero en términos de contacto de los patrocinadores, depende de si están haciendo una sindicación, o si están recaudando a través de un fondo, o si alguien ingresa con su fondo en la sindicación. Hay tantas maneras de hacerlo, pero también hay excepciones a todas estas regulaciones, como el REG D 506 B/506 C. Uno tiene que conocer todas esas leyes antes de iniciar una sindicación o recaudar de un fondo. Si es un 506 B, entonces no se les permite anunciarlo, solo se les permite recaudar de familiares y amigos; versus un 506 C que se puede anunciar, y solo pueden recaudar de inversores acreditados.
Como recaudador de capital que ingresa, si uno no está certificado, lo que significa que si uno no es un corredor de bolsa, no se les permite obtener un porcentaje basado en cuánto recaudan; solo se les permite obtener una tarifa fija por trato, que debe discutirse antes. Hay muchas cosas que la gente necesita saber antes de entrar. Recomiendo encarecidamente a cualquiera que escuche esto: antes de entrar en ese mercado, estudie todo lo que pueda. Hay grandes libros y podcasts que uno puede escuchar antes de entrar en esto.

David:
¿En qué momento pasa a ser regulado por la SEC? Entiendo que si estoy recaudando dinero, y lo estoy proporcionando como garantía, y la gente está obteniendo acciones en este acuerdo, eso está muy claramente bajo la SEC. Pero también puedo pedirle un préstamo a mi amigo y asegurarlo con un pagaré, y eso no sería SEC. Pero, ¿tiene mucha experiencia cuando se trata de saber en qué punto los préstamos garantizados de bienes raíces ahora serán regulados por la SEC, y todas estas reglas se cumplirán?

Esther:
Hay una larga lista de cosas que se deben y no se deben hacer. Pero también como administrador de fondos, tuve que aprender: "¿En qué momento se vuelve regulado por la SEC?" El fondo no puede durar más de un año; eso es una cosa Y luego tiene que ser menos de $150 millones antes de que sea aprobado por la SEC, es decir, antes de que tenga que presentar una solicitud ante la SEC, antes de que pueda presentar una solicitud con una exención. Esos son en términos de fondos. Esas son cosas que hay que saber. Pero en términos de lo que se debe y lo que no se debe hacer, Kim Lisa Taylor lo expone todo, y puede consultar ese libro. Lo recomiendo encarecidamente.

David:
¿Qué fue eso? Me lo perdi.

Esther:
Kim Lisa Taylor escribe, “Cómo recaudar dinero legalmente”. Y Matt Faircloth también tiene un libro, “Raising Private Equity”.

David:
Bueno. Además de los errores que se pueden cometer al recaudar dinero para acuerdos cuando no está familiarizado con cómo hacerlo, ¿cuáles son algunos otros errores que cometió en su viaje de los que ha aprendido y que puede compartir con nuestra audiencia?

Esther:
Mucho. En términos de acuerdos de corretaje, tuve que aprender que tenía que lograr que el cliente firmara exclusivas porque era una gran pérdida de tiempo. Tuve clientes a los que dediqué mi alma. Daría la vuelta, mostraría las propiedades. He viajado una hora desde mi casa para mostrarles propiedades. Me recogí a cualquier capricho. Trabajé muy duro en nombre del cliente, y luego recordaron sutilmente que su amigo era un agente de bienes raíces, así que eso fue algo que tuve que aprender para lograr que el cliente firmara en exclusiva. Al principio, yo estaba como, “Oh, no quiero. Estoy súper comprometida y estoy trabajando duro”, lo cual hago, lo hago. Estoy súper comprometida, trabajo muy duro, pero no todos son tan amables como yo, así que eso fue algo que tuve que aprender muy rápido.

David:
Profundicemos en eso por un segundo antes de continuar, pero no olvides tu pensamiento allí, porque esto surge mucho. Escucho a los clientes decir: "Oye, con un listado, se entiende que vas a firmar un acuerdo exclusivo con el agente porque también están poniendo parte de su dinero en ese acuerdo". Están pagando por la publicidad y el marketing, y cosas por el estilo. Pero con un comprador no está tan claro cuánto va a pagar el agente. La gasolina y su tiempo no se valoran de la misma manera que cuando en realidad estás gastando dinero en el letrero en el patio y las fotos, y cosas así. Tengo curiosidad por saber vuestra opinión. Bueno, sabemos que la opinión de Esther es que usted reconoce que necesita protegerse haciendo que su cliente comprador firme un acuerdo de corredor comprador exclusivo, de modo que se comprometieran a utilizarlo a usted y solo a usted durante un período de tiempo específico. Henry, no creo que estés del lado de los agentes inmobiliarios, así que tengo curiosidad. Como alguien que trabaja con agentes de bienes raíces, ¿cuál es su reacción instintiva cuando escucha a un agente decir: "Oye, si vamos a hacer esto, quiero que seas exclusivo para mí durante los próximos seis a 12 meses", lo que sea? ¿está?

Henry:
Sí. La forma en que lo veo es esto es un... Es una relación entre dos personas. Y como inversor, cuando voy a comprar o vender una propiedad, quiero que me represente alguien que tenga en mente mis mejores intereses; y cuanto más confiados estén en nuestra relación de trabajo, probablemente les irá mejor. Así que no veo ningún problema con eso. Me gusta firmar mis tratos trato por trato, ¿verdad? Entonces, si estamos hablando de una propiedad específica, no tengo ningún problema en firmarle una exclusividad para esa propiedad, para que pueda hacer el mejor trabajo posible para mí al representarme con esta propiedad. Eso es parte del curso, hombre.

David:
Creo que eso es muy sabio. Esto es lo que creo que mucha gente no entiende. Cuando son agentes, tienen miedo de decirle al cliente: “Quiero que trabajes solo conmigo”, y muchas veces eso se debe a que saben que no están dando lo mejor de sí, por lo que su conciencia les molesta para pregunta por eso, porque saben que son... Esto no es una prioridad para ellos, esto encaja con las otras cosas que tienen en la vida, y muchas personas adoptan un enfoque de medio tiempo en bienes raíces que surge. No son una Esther que dice: "Me subiré a mi auto y conduciré a donde necesites ir cuando digas..." porque Esther es ese tipo de persona.
Y luego creo que los clientes no entienden que cada relación termina siendo una relación bidireccional, o se convierte en una relación nula. No hay relación que dure donde una parte está feliz y la otra no. Si está enviando el mensaje a su agente de que “No estoy comprometido con usted. Haré un trato contigo si me funciona, pero usaré a mi prima si quiero, y usaré a otro agente si quiero también”, probablemente por eso tu agente no está diciendo: “Lo que necesites”. , Lo hare por ti." No contestan tus llamadas a altas horas de la noche. No están dejando caer lo que tienen para ir a programarte. Te están dando el mismo esfuerzo que sienten que les estás dando, y esa es la naturaleza humana. Todos hacemos eso en todo, ¿no?
Si cree que su jefe no se preocupa por usted, probablemente no trabaje tan duro. Si cree que su cónyuge no se está esforzando mucho en la relación, entonces deje de esforzarse en la relación. Es solo sentido común. Pero por alguna razón, cuando se trata de bienes raíces, tiramos el sentido común por la ventana y actuamos como si los seres humanos no fueran así. Es por eso que quería obtener las opiniones de ambos sobre ese asunto.

Esther:
Una cosa que comencé a hacer, al final de mi viaje residencial, es sacarlos una o dos veces antes de pedirles que firmen la exclusiva. Les daría una muestra de lo que puedo ofrecer y les mostraría lo comprometido que estoy, antes de presentarles esos documentos.

David:
Sí. Al igual que sales con ellos antes de pedirles que sean estables. ¿La gente dice "vaya constante"? No sé si eso sigue siendo... Sin embargo, sabes a lo que me refiero, ¿verdad?

Esther:
Sí.

David:
Antes de pedir ser exclusivo.

Esther:
Comprometido. Sí.

David:
Comprometido. Sí. No lo haces la primera vez que conoces a alguien. Hay que conocerlos un poco.

Esther:
Si, exacto.

Henry:
No puedes hacer que Facebook sea oficial de inmediato, ¿verdad?

David:
Facebook oficial. Ese es el nuevo "ir constante".

Esther:
¿Lo es?

David:
Salí totalmente conmigo mismo al decir eso. Por cierto, eso fue como... Escuché eso cuando estaba en tercer grado. No es que hable así todo el tiempo. Porque la gente se pregunta: “Ese David tiene una camisa con cuello. ¿Está hablando ahora todo de la vieja escuela y elegante?
Solo quiero que todos entiendan que muchos de ellos están frustrados con lo que obtienen de un agente de bienes raíces; por lo general, eso es culpa del agente porque el agente no estableció expectativas lo suficientemente claras con el cliente, y luego el cliente no sabe lo que debería estar pidiendo. Pero a menudo, si tratas de tener una relación abierta como esa, te vas a quemar. Te vas a decepcionar. No van a estar tan comprometidos contigo. Y Esther, creo que es muy sabio de tu parte que reconociste: “Soy una persona que da todo lo que tengo, por lo que la venta de bienes raíces residenciales podría no ser lo mejor para mí porque no puedo lograr que los clientes me den todo lo que ellos tener." ¿Eso tuvo algo que ver con la razón por la que te mudaste a este espacio de recaudación de capital?

Esther:
Eso no tuvo mucho que ver con la forma en que llegué a la obtención de capital, pero el espacio comercial también tiene esos desafíos. Y podría escribir un libro sobre esto, solo la decepción de cuántas personas con las que trabajas y la frecuencia con la que trabajas en un trato y el cliente no cumple; esa es otra historia. Pero entrar en el espacio de la capital fue, número uno, simplemente se me ocurrió, cayó en mis manos. Y también, creo que como agente inmobiliario comercial, el inventario es más bajo en estos días. Sé que la gente dice que hay que buscarlo, hay que ir a buscarlo. Es más difícil encontrar ofertas muy, muy buenas, por lo que ese fue solo otro factor por el que ingresé a aumentar el capital, y siento que tengo esa habilidad para hacerlo. Me gusta conectar a la gente. Me gusta conectar personas con dinero, personas con propiedades, personas con personas. Soy un casamentero.

David:
¿Qué tal tu cartera? ¿Qué son usted y su esposo, y cualquier otro socio que tengan en esa empresa, qué están comprando y por qué?

Esther:
Estas son propiedades que el socio principal con el que nos asociamos estaba comprando antes, así que es una oficina. Obviamente, la ubicación tiene que ser la correcta en estos días, el industrial es un mercado muy popular en este momento y el comercio minorista de triple red. El comercio minorista también ha bajado, pero el comercio minorista de triple red con arrendamientos a largo plazo es algo muy deseable, y estamos atentos a eso.

Henry:
Estás buscando triple red. Expliquemos a la audiencia qué significa triple-net desde el espacio comercial.

Esther:
Es más o menos el inquilino se encarga de todas las responsabilidades. Ellos pagan todas sus facturas de electricidad. Mantienen la propiedad. Todo lo que hace el arrendador es recibir un cheque todos los meses, más o menos.

Henry:
Bueno. Usted sale y encuentra estas ofertas que se ajustan a ciertos criterios, y luego sale y recauda dinero para las ofertas también.

Esther:
Las propiedades que estamos comprando, ya tenemos un socio de capital, por lo que no estamos buscando activamente más capital. Quiero decir, creo que vamos a llegar al espacio en el que necesitaremos buscar más capital, porque al ritmo que vamos, las cosas están sucediendo muy rápido, pero en este momento tenemos un socio de capital.

Henry:
Bueno. En esa cartera, en su mayoría triple neto, y luego ¿qué más buscas? ¿Qué te hace decir: “Eso es lo que quiero”?

Esther:
En este momento que nos damos cuenta de que tenemos algo en marcha y que las cosas se están moviendo tan rápido, decidimos buscar propiedades de $ 5 millones o más. Estamos buscando propiedades que son, carteras que son, incluso hasta $ 200 millones, lo cual es realmente emocionante, porque todo esto es nuevo y las cosas están sucediendo muy rápido. Pero lo que buscamos es una muy buena historia en la que la propiedad esté vacante y esté en una buena ubicación, o puede estar parcialmente vacante con potencial alcista, o flujo de efectivo y tiene tasas de capitalización decentes, por lo que estamos analizando el conjunto imagen. No es solo la tasa de capitalización, no solo la ocupación, no solo la ubicación. Lo que evaluamos es el panorama completo, y somos bastante oportunistas, por lo que mantenemos los ojos y los oídos abiertos. Acabamos de firmar un contrato hace unos minutos en un centro comercial en Indiana, así que eso es algo nuevo para nosotros.

Henry:
Eso es genial.

Esther:
Si. De hecho, soy el corredor y el comprador, así que es emocionante.

Henry:
¿Cuál es su tipo favorito de propiedad comercial para comprar? Porque sé que cuando COVID golpeó a todos fue como, “Oh, no. Los bienes raíces van a colapsar”, y luego todo el mundo dijo: “Bueno, especialmente los bienes raíces comerciales van a colapsar”, ¿verdad? Y sé que eso probablemente creó algunas oportunidades en el espacio comercial. ¿Qué es lo que más te gusta comprar allí?

Esther:
El activo favorito es industrial en este momento porque como minorista... El comercio minorista estaba cayendo antes de COVID, pero creo que COVID simplemente hizo que eso sucediera más rápido. Y así, con la caída del comercio minorista, el mercado industrial comenzó a crecer porque todos estaban tratando de vender todo en línea, y sabemos que Amazon está abriendo más lugares. Industrial, en mi opinión, se convirtió en el activo más caliente. Y como agente de bienes raíces, recibo una solicitud casi todos los días, personas que buscan propiedades industriales, especialmente alrededor de las grandes ciudades. Las personas están moviendo todo su inventario y buscan expandir sus negocios en línea. Entonces 100% industrial.

Henry:
Eso es genial.

David:
Ahora mencionaste que te metiste en algunas propiedades unifamiliares; Creo que fue un alquiler a corto plazo. ¿Puedes contarnos la historia de lo que pasó con ese?

Esther:
Inicialmente, compramos esta propiedad porque planeábamos expandir nuestra casa, así que compramos esta casa para mudarnos mientras ampliábamos nuestra casa. Pensamos que tomaría tiempo, y el alquiler aquí es muy alto, así que pensamos que en lugar de alquilar otro espacio y poner ese dinero en el alquiler... podría tomar seis meses, podría tomar un año... pensamos: "Vamos a comprar nuestra propia casa y nos mudaremos a ella”. De todos modos, los planes cambiaron, decidimos no seguir adelante con la renovación, y esto fue después de que le pagamos al arquitecto e hicimos todos los planos, y decidimos no seguir adelante. Debido a que vivimos en una pendiente alta, y solo colocar muros de contención pesados ​​sería muy costoso, y ni siquiera podríamos expandirnos mucho más, así que en su lugar estamos construyendo una nueva casa. Ese es un punto secundario. Así que compramos esta casa por esa razón.
Y una vez que nos dimos cuenta de que no íbamos a ampliar la casa, decidimos convertirla en un Airbnb. Compramos la casa por alrededor de $1.1 millones. Ponemos $ 200,000 a $ 300,000. Agregamos dos dormitorios y un baño, y el techo, lo pintamos y lo hicimos muy, muy agradable, y un mes después, el pueblo prohibió el uso de Airbnb en esta área, así que es solo... Pero aprendimos una gran lección, después de poner en todo ese dinero, y amueblamos el lugar hermosamente. Es una hermosa, hermosa propiedad. Tiene vista al río Hudson, a Manhattan, es absolutamente hermoso, pero aprendimos una gran lección allí: simplemente no sabemos qué va a pasar.
Y escuché algo que alguien dijo sobre Airbnbs, y eso hizo clic conmigo. Dijeron que si vas a entrar en el negocio de Airbnb, ve a áreas que ya están reguladas, porque no harán más regulaciones y no te van a tomar por sorpresa. Estás entrando en algo en lo que ya tienes que seguir las reglas, mientras que en áreas donde las reglas pueden cambiar contigo.

Henry:
Le digo a la gente eso todo el tiempo, hombre. Con Airbnb, si puede ingresar a un mercado donde la economía ya se basa en los turistas que vienen y viven en alquileres de vacaciones, está jugando una apuesta más segura que algunas de estas otras áreas. Ahora creo que la mayoría de las áreas se acercarán eventualmente a Airbnb y será más predominante en sus ciudades y municipios; pero hasta entonces, la ruta más segura generalmente es encontrar un lugar que haya estado haciendo esto durante años, antes de que Airbnb fuera una cosa, porque sus trabajos en esa área se basan en este dinero, la infraestructura lo es. No van a hacer ese cambio.

David:
Creo que es un gran componente del que no se habla, y es por eso que estoy muy contento de que lo mencionemos aquí. Escucho podcasts de bienes raíces todo el tiempo, canales de YouTube: no escucho a nadie hablar de alguien que compró una casa y luego no pudo usarla para un alquiler a corto plazo, pero va a estar sucediendo cada vez más. más, y ya está sucediendo en muchos lugares. Todo puede verse muy bien en la hoja de cálculo; y si eso es lo único que está usando para tomar su decisión, aún puede perder dinero en bienes raíces, y eso es lo que quiero resaltar es… Tocando el tambor, sé que la gente puede estar un poco cansada de escucharlo, pero es importante: las reglas de bienes raíces, las reglas de la economía, las reglas de cómo generar riqueza en Estados Unidos están cambiando. Están imprimiendo más dinero. La regulación está cambiando. La gente está presionando a los políticos para que creen diferentes reglas y regulaciones. Y hay cosas que pensarías que son completamente inteligentes y razonables, que de la nada un pueblo dice: "No queremos Airbnbs", por alguna razón.
Y el estigma puede ser que "las personas ricas compran alquileres a corto plazo, por lo que no queremos ayudarlos a enriquecerse", y boom, obtienes una propiedad de $ 1 millón en la que acabas de invertir una tonelada de dinero. estás atascado, y no hiciste nada malo. Lo que quiero que la gente tome de esto es que tienes que pensar un paso por delante de lo que está en la hoja de cálculo. ¿Qué podría cambiar que impediría que este plan funcionara? ¿Y cuál será mi plan de respaldo? ¿Tengo una estrategia de salida? ¿Funcionará esta propiedad específica si tengo que usarla de una manera diferente a la que pretendía? Y mi miedo, porque al mercado le está yendo tan bien en tantos lugares... como si todo el mundo lo estuviera aplastando en este momento, casi nadie está perdiendo dinero... si empiezas a volverte descuidado con lo que haces. La gente recauda dinero y lo lanzan a acuerdos, y dicen: "Bueno, va a subir de valor, así que lo refinanciaremos si es un problema", y a veces la música se detiene y puedes ' no hagas eso Quiero decir, ¿ustedes tienen una perspectiva diferente?

Henry:
No. Estoy 100% de acuerdo, hombre. Estaba dando una charla sobre esto a algunos estudiantes que buscaban comprar propiedades, porque querían usarlas como Airbnb dentro y alrededor de su campus universitario, y les dije: “Airbnb es genial. Hay dos cosas que debe recordar: una, es más el negocio de la hospitalidad que el negocio de las propiedades de alquiler; y dos, Airbnb es excelente, pero solo asegúrese de que su propiedad tenga más de una estrategia de salida”. Si Airbnb es la única estrategia de salida y algo cambia, puedes encontrarte en una situación difícil. Pero si aún puede generar flujo de efectivo como un alquiler a largo plazo, como un alquiler a corto plazo, o si lo vende de nuevo en el mercado, entonces está seguro, ¿verdad? Asegúrese de comprarlo a un precio que le permita tener más de una estrategia de salida.

Esther:
Piensa en lo que dijiste, David, en general, en el sector inmobiliario en general, es muy importante que la gente lo sepa. Siempre le digo a la gente que creo que los bienes raíces son una muy buena inversión. Tenemos los beneficios fiscales. Puede depreciar sus impuestos. Se puede apreciar en el terreno. El hecho de que sea tangible es un factor muy importante en el sector inmobiliario. Siempre le digo a la gente que es un gran lugar para invertir, pero hay cosas que no podemos controlar. Mire lo que pasó en Nueva York ahora con la moratoria de desalojos; la gente fue tomada por sorpresa. El gobierno decidió cambiar las leyes y aplazar los desalojos, y todos los juzgados están cerrados. Así que no es solo en el espacio de alquiler de Airbnb, sino que es todo un comercial, y esas son cosas que le digo a la gente que entra: "Sí, los bienes raíces son una gran inversión, pero hay cosas que no se pueden esperar ni prever al entrar en ningún negocio de bienes raíces". inversión."

David:
Si. Y es por eso que siempre le digo a la gente: a) no planee simplemente cambiar su ingreso activo por flujo de efectivo porque el flujo de efectivo es muy inconsistente. Es genial. No está destinado a apoyarte. No desea construir su casa sobre la base del flujo de efectivo de los bienes raíces porque cualquiera de nosotros que la haya tenido durante un período de tiempo decente sabe que puede tener una propiedad cuyo flujo de efectivo es increíble durante cuatro años, y luego el el aire acondicionado se cae, o el techo se cae, y los siguientes dos o tres años de flujo de caja se van reemplazando algo que se rompió, ¿verdad? Un inquilino que no puedes controlar destroza tu casa, y el turno son nueve meses de flujo de efectivo que se han ido solo para que vuelva a estar donde estaba antes. Nunca es bueno construir sobre algo que no controlas. Y el efectivo es algo que una hoja de cálculo puede darle una idea de qué esperar, pero no tiene el control, por lo que aconsejo a las personas: "Miren el flujo de efectivo como una métrica defensiva". Eso es algo que mantiene esa propiedad... me impide perder la propiedad, pero no es donde voy a hacer mi riqueza.
Mire los bienes raíces para otros fines que no sean solo dinero en efectivo. ¿Cuáles son los beneficios fiscales? ¿Dónde se va a apreciar? ¿Qué tan bueno puedo ser un inquilino en un área como esta que no la va a destruir? Y lo segundo es estar siempre preparándose para lo peor. Tienes que tener dinero en reservas. Lo que acaban de mencionar aquí, las leyes cambian. Al igual que la ciudad de Nueva York, ¿quién vio que esto sucedía? Nadie podía ver venir el COVID. Nadie sabía que Nueva York iba a quedar completamente destrozada y que todo el mundo se marcharía. Al igual que nadie sabía que todos iban a ir a Florida. Hace 10 años, cuando hablábamos de Florida, solo eran insectos, humedad y un pantano; eso es todo lo que alguien ha mencionado. Ahora Florida es como la Meca a la que todos quieren ir, ¿verdad? No puedes prever que estas cosas sucedan.
Así que no se castigue si invirtió en Nueva York. No crea que es un genio si ya posee una propiedad en el sur de la Florida. Solo asegúrese de mantener reservas reservadas; así que pase lo que pase, puedes sobrevivir mientras giras. Siempre hay un pivote. Como Esther tiene que averiguar: “¿Qué voy a hacer con este lugar con vista al río Hudson que parecía la inversión más inteligente de la historia? es Manhattan. ¿Hay mejor lugar para invertir en nuestro país que Manhattan, verdad? Puedes sobrevivir a eso si te das un poco de protección. Es esta nueva tendencia de, con un margen muy pequeño, pagar demasiado por las propiedades, solo porque ves a todos los demás haciéndolo. Esas son las personas que van a terminar perdiendo, en mi opinión.

Esther:
Cien por cien. Además, no coloque todos sus huevos en una canasta. No ponga todo su dinero en un solo activo. No ponga todo su dinero en un solo lugar. Incluso, me encantan los bienes raíces, distribúyelo. Ponga un poco en tecnología, o un poco en el mercado de valores o en otras inversiones. Pon tus huevos en muchas, muchas cestas.

David:
Quiero probar un experimento aquí. Henry, si fueras a invertir tu dinero con Esther, ¿qué le pedirías para que ella se sintiera bien al confiar en ella y su empresa como el socio que usarías?

Henry:
Oh, esa es una pregunta fenomenal. Me gustaría saber cuántos tratos han hecho anteriormente, así que cuál es el historial o la historia, y luego qué...

David:
Vamos a empezar eso. ¿Por qué no entrevistas a Esther? Esa sería la primera pregunta.

Henry:
Si. Esther, entonces, ¿cuántos tratos, o qué historial, tienes para hacer estas sindicaciones?

Esther:
Recaudo dinero para otras personas. No estoy recaudando dinero para mí, así que no puedo hablar por mí. Pero cada trato es diferente, que los patrocinadores me presentan. Tengo personas que vienen a mí y me piden que les ayude a encontrar inversores de capital. Entonces, si estoy mirando una propiedad a la que no le importa traer a otro socio, la miraré de manera diferente a una propiedad que estoy recaudando de socios limitados. De socios limitados, soy más exigente. Obviamente, es mi responsabilidad traer un trato sólido a mis inversionistas. Entonces, lo que estoy recaudando de socios limitados, voy a examinar al patrocinador al cien por cien. En primer lugar, quiero ver qué tipo de persona son; eso es súper importante para mí. Quiero ver si son honestos. Quiero ver si son transparentes. Quiero ver si son amables con la gente, su carácter. Ese es el número uno para mí.
Una vez que me guste su carácter, comprobaré su historial. Si su historial se cumple... han hecho propiedades en esa área antes, han completado el ciclo en propiedades similares... Lo comprobaré. Quiero ver toda su cartera, y con quién están involucrados, y quién es el KP en el trato, ¿el principal clave? ¿Quién va a administrar el activo, etc.? Una vez que descubra a las personas, porque creo que el patrocinador es el número uno, verificaré el trato real. Contraté a un suscriptor superior para suscribir mis acuerdos. Contraté a un corredor hipotecario de primer nivel que ganó alrededor de $ 1.5 mil millones este año, por lo que suscribe mis acuerdos por mí. Porque cuando estoy recaudando fondos de socios limitados, voy a hacer todo lo posible para asegurarme de que les estoy presentando a mis inversionistas una sólida... con la mejor oferta que existe. No traeré un trato a mis inversores en el que yo personalmente no colocaré mi propio dinero y, por lo tanto, también colocaré mi propio dinero en cada trato que recaude.

Henry:
Eso es enorme, hombre. Porque eso es realmente lo que la gente, especialmente si van a invertir pasivamente, eso es lo que buscan, algo de seguridad, porque no tienes ningún control sobre nada más, porque todo lo que estás haciendo es darles dinero. Y entonces la gente quiere saber que, si te estoy dando dinero, tú también estarías dispuesto a poner dinero, porque proporciona la comodidad que la gente está buscando.

Esther:
Correcto. Además, soy muy transparente. Subo por trato base. No estoy haciendo un fondo común ciego donde la gente simplemente me da dinero y dice: "Ponlo donde sea". Es muy intencional, es muy específico y es muy transparente. Llegan a ver todo. No les escondo nada. Llegan a decidir dónde colocar su dinero. Voy a hacer una LLC de la serie Delaware donde puedo tener varios SPV dentro de un fondo. Es como un buffet de oportunidades para que la gente invierta. De hecho, estoy haciendo mi primera operación en el fondo. Mi fondo es bastante nuevo, así que espero hacer mi primera oferta uno de estos días. De hecho, tengo dos oportunidades en camino. Entonces tendría inversionistas que pueden ver las oportunidades; y una vez que verifique que están acreditados... porque mi fondo va a ser un 506 C, tienen que ser inversores acreditados... entonces pueden ver las oportunidades y decidir dónde y cuánto quieren colocar en cada operación.

Henry:
Impresionante. La transparencia es algo que desea buscar en alguien que busca conectar el dinero con las ofertas, por lo que desea poder comprender cómo se ve cada oferta y en qué me estoy metiendo exactamente. Y lo que dijiste que me gusta es que estás examinando al patrocinador porque no quieres que la gente haga negocios con alguien con quien no te gustaría hacerlo. ¿Correcto?

Esther:
Si. Cien por cien. Creo que los patrocinadores siempre, la parte más importante del trato: un gran patrocinador podría aceptar un trato horrible y convertirse en oro, y viceversa.

David:
¿Alguna otra pregunta que le harías a Henry antes de pasar al Deal Deep Dive?

Henry:
Ningún hombre. Creo que eso es todo, hombre. Solo trato de entender cómo vas a conectar mi dinero con algo que me hará ganar dinero.
Y una de las otras preguntas que tenía, que estoy seguro se soluciona en cada operación, pero otros inversionistas van a querer saber, “¿Cómo me pagan? ¿Cuándo me pagan? ¿Correcto? Eso puede variar de acuerdo a acuerdo, ¿verdad?

Esther:
Exactamente. Varía de trato a trato, y actúo como intermediario donde proporciono todos los informes a mis inversores que provienen del patrocinador. Proporciono todos los informes, y es una base de trato por trato. También salgo de la cascada del patrocinador para el que estoy recaudando.

Henry:
¿Es responsabilidad del patrocinador de ese trato resolverlo con los inversionistas, o está recibiendo esa información de sus patrocinadores y transmitiéndola a la [diafonía 00:43:24]?

Esther:
Exactamente. Estoy transmitiendo la información al inversor.

David:
Tengo una pregunta que quiero hacerte, Esther, antes de continuar. Tiene que ver con la persona que escucha esto que está pensando: “Creo que probablemente quiero invertir en el trato de otra persona. Tal vez para empezar, simplemente no me siento cómodo con el mercado subiendo tan rápido, o con David, que está diciendo todo este cambio que está ocurriendo. Voy a ir con una persona con experiencia hasta que sienta que algún tipo de cordura regresa al mercado de bienes raíces”, y de hecho creo que eso es sabio en los casos de muchas personas. Personalmente, me gusta invertir en ambientes aburridos. Me gusta saber qué esperar. Me gusta saber que esto se puede repetir. A medida que las cosas se vuelven caóticas y salvajes, necesita más experiencia para permanecer en ese mercado. Si no puedes, si no tienes las reservas, la experiencia, los recursos que… No es la peor idea decir: “Voy a seguir ahorrando y voy a esperar hasta que sabe qué esperar”, pero desea que su dinero haga algo por usted mientras tanto. ¿Correcto?
¿Qué consejo tiene para la persona que está tratando de averiguar: “Bueno, quiero un gran retorno, pero sé que eso conlleva un riesgo. Este operador podría perder dinero”. Eso es algo que la gente necesita entender en las sindicaciones, es que obtienes las ventajas, pero también las desventajas, no estás protegido. En lugar de pedir prestado a alguien con una nota en la que, incluso si la inversión no funciona bien, aún puede establecerla, o la persona a la que le prestó el dinero puede garantizarlo personalmente. Y tal vez no esté obteniendo un rendimiento tan grande, pero está obteniendo una apuesta más segura de que recuperará su dinero. ¿Cómo toman las personas esa decisión cuando se trata de cuán riesgosos quieren correr?

Esther:
Número uno, cada inversión es un riesgo, ¿verdad? Siempre. Cada vez que pone su dinero en una inversión, existe un riesgo. Algunas inversiones ofrecen más riesgo que otras. Es por eso que me gustan los bienes raíces porque la mayoría de las veces los ingresos y los gastos son predecibles, por lo que podemos esperar lo que sucederá. A veces nos encontramos con una sorpresa. Como dijiste, el techo se apaga, el HVAC se apaga. Nunca sabes. Pero al evaluar...
En primer lugar, también, cuando las personas invierten como LP, recomiendo invertir como LP, especialmente cuando estás comenzando. Desea pasar a un segundo plano mientras invierte. Siempre le digo a la gente: "Cuando acaba de empezar en el sector inmobiliario, empiece a invertir como socio comanditario, pero sea ese socio comanditario activo en el que hace preguntas, está haciendo su debida diligencia, está averiguando información. Estás viendo lo que está pasando, pero estás observando y aprendiendo”. Solo quería tirar eso ahí.
En términos de tolerancia al riesgo, creo que todo el mundo tiene que… evalúo con la gente, y la gente tiene que evaluar eso por sí misma, en cuanto a lo que puede manejar, y también el plazo de la inversión. ¿La gente quiere ir desde cero? Ground-up es un plazo más largo, es más riesgoso y ofrece mejores rendimientos, en comparación con la propiedad de flujo de efectivo constante que tiene menos riesgo, per se. Quiero decir, obviamente, depende de la condición de la propiedad y de… ya sabes, tantos factores. Es flujo de efectivo. Y el plazo del arrendamiento es generalmente de tres a cinco años, donde la puesta a punto puede ser más larga. Todos tienen que evaluar lo que funciona para ellos mismos. También hay una propiedad que fluía bastante dinero en efectivo, de nueva construcción, pero los rendimientos fueron más bajos. Entonces, ¿preferiría rendimientos más bajos, más riesgo, a más largo plazo? Creo que todos tienen que evaluar eso con la persona con la que están invirtiendo.

David:
Henry, ¿alguna idea que quieras ofrecer allí?

Henry:
Sí. Me gusta lo que dijiste sobre entender el riesgo. Entonces, si va a considerar ser un socio limitado, comuníquele las cosas, o la tolerancia al riesgo que tiene, a alguien como usted que pueda ayudarlo a conectarse con un trato que se ajuste a su nivel de comodidad.

Esther:
Derecha.

Henry:
¿Correcto? Y la otra cosa que dijo que me gustó mucho fue que si desea comenzar como socio limitado, sea ese socio limitado activo; y cómo la gente puede hacer eso es cuando eres un socio limitado en un fondo como este, muchas veces habrá una reunión anual, trimestral o semestral donde van a repasar algunas cosas, y usted puede estar en esas reuniones y hacer preguntas. Por lo general, también surgen informes que informan sobre los activos en los que está invertido y qué tan bien lo está haciendo. Entonces, si los observa activamente y luego hace preguntas activamente para saber por qué se toman decisiones o qué está sucediendo, puede comenzar a aprender algunas de esas cosas para que pueda hacer algunas de ellas por su cuenta.

Esther:
Y siempre estoy feliz de explicar a los inversionistas, oa cualquier persona interesada, el proceso de lo que está pasando y lo que debe buscar. Una de las razones por las que decidí iniciar un fondo de capital privado fue que vengo del campo de la educación y me encanta enseñar a la gente, y esto me apasiona. Me encanta la idea de los bienes raíces comerciales e invertir en ellos, y me encanta enseñar, así que pensé que esta era una gran oportunidad para poder enseñar a las personas sobre bienes raíces e invertir en ellos. Así que estoy feliz de responder a las preguntas de cualquiera.

Henry:
Me encanta. Y la gente tiene que saber, ¿no? Tienen que saber que alguien está ahí cuidando de ellos. Así que haga las preguntas y obtendrá la orientación que está buscando para aprender.

David:
Buen material. Pasemos al siguiente segmento de nuestro programa, el Deal Deep Dive. Esta es el área del programa donde profundizaremos en un trato individual que haya hecho. Señorita Esther, ¿tiene alguna propiedad en mente que podamos usar?

Esther:
Ya que estamos hablando de aumentar la equidad y la sindicación, discutiré el último acuerdo que sindicado como co-GP.

David:
Suena genial. Primera pregunta, ¿qué tipo de propiedad es?

Esther:
Es un complejo de apartamentos multifamiliar de Texas, estilo jardín, en San Antonio.

Henry:
Está bien. La segunda pregunta es ¿cómo encontraste el trato?

Esther:
El equipo en realidad estaba mirando este trato por un tiempo. Estaba en el mercado, pero el precio era muy, muy alto. Lo pusimos en una oferta inicialmente y la oferta no fue aceptada. La propiedad permaneció en el mercado durante más de un año, y varias veces volvimos a visitarla, pero el vendedor se negó a bajar el precio. Eventualmente, después de un año más o menos, el vendedor y el corredor regresaron a nosotros, porque sabían que estábamos buscando esta propiedad, y aceptaron el precio que habíamos ofrecido originalmente.

David:
Está bien. ¿Y cuánto terminaste pagando por la propiedad cuando te la devolvieron?

Esther:
Terminamos pagando alrededor de $10.7 millones, cuando inicialmente querían más de $12 millones, así que esperamos.

Henry:
Impresionante. Entonces, la siguiente pregunta es, en realidad, ¿cómo lo negoció? Cubriste un poco de eso, pero ¿negociaste algo más después de que te respondieron?

Esther:
No negociamos. Entramos por el precio que ofrecimos inicialmente.

David:
¿Regresaste y dijiste: "Oye, en base a las inspecciones o en base a nuestra debida diligencia..." ¿Cambiaron algo?

Esther:
Basándonos en lo que pensáramos que podíamos pagar, esa fue nuestra oferta, y no negociamos más. Acabamos de hacer nuestra oferta final y terminaron regresando y aceptando ese precio.

David:
Te tengo

Esther:
No hubo tanta negociación aquí.

David:
¿Y luego cerró en $10.7 millones?

Esther:
Exactamente.

David:
Bueno. ¿Cómo financiaste esa propiedad?

Esther:
Eso fue una sindicación. Tomamos un préstamo puente, y luego recaudamos capital privado de unos 30, 40 patrocinadores, y recaudamos alrededor de $3.5 millones.

Henry:
Impresionante. Qué hiciste con eso? Y sé que era para una sindicación, pero a veces para estas sindicaciones hay un plan de cinco años o un… ¿Cuál era el plan para esa propiedad?

Esther:
La propiedad, el plan, era aumentar el alquiler. Cuando lo compramos, la ocupación era de alrededor del 90 %, por lo que el objetivo era aumentar el alquiler después de hacer algunas renovaciones. La propiedad necesitaba algo de CAPEX interior y exterior en la renovación, por lo que estamos arreglando el techo actualmente, las cosas van según lo planeado, van muy bien. Estamos haciendo algunos trabajos interiores desde el techo hasta el piso: gabinetes, molduras, etc. Y en el exterior, el paisajismo y la reparación del techo, y pintando el exterior, simplemente haciéndolo realmente agradable. Hay algo de valor agregado allí y una mayor ocupación y un alquiler elevado.

Henry:
¿Y luego lo alquilará, o lo mantendrá alquilado y lo conservará, o lo venderá?

Esther:
El plan es mantenerlo durante cinco años y luego venderlo, pero es posible que lo vendamos antes de los cinco años.

David:
Sí. Eso está pasando mucho en estos días con lo que está pasando con los precios y cuánta competencia hay por estos activos que fluyen en efectivo.

Esther:
Exactamente.

David:
¿Cuál fue el resultado final? ¿Cómo resultó?

Esther:
Hubo muchos desafíos involucrados. Especialmente una vez que ingresamos a la propiedad, nos dimos cuenta de que había un informe de violaciones de 90 páginas con aproximadamente 20 gravámenes que teníamos que pelear, pero nos comprometimos a eliminar esos gravámenes sin importar lo que costara. Afortunadamente, el vendedor liquidó la mayoría de ellos él mismo antes de vender la propiedad, pero todavía hay algunos gravámenes que están presentes. Pero con el equipo legal y los prestamistas, aún pudimos comprar la propiedad con varios gravámenes que están sobre el dinero en depósito. Cada vez que estas personas vengan y firmen, recibirán su dinero, pero nosotros tenemos la propiedad. Eso fue todo un desafío.

Henry:
Impresionante. ¿Qué lecciones aprendiste de este acuerdo?

Esther:
Bueno, persistencia. Manténgase en lo que funciona para usted. No pagues más por algo que no puedes pagar. Además, tratar el dinero de la gente como si fuera tuyo. Vas a hacer un trato con dinero que viene de socios limitados. Desea asegurarse de que está proporcionando valor a su dinero y haciendo lo correcto por su dinero; esa es otra lección que podemos aprender.
Además, constancia. Decidimos ir por esa propiedad sin importar los desafíos con la propiedad, y lo hicimos. Es una gran propiedad. Que va muy bien. Estoy agradecido de haberme asociado con patrocinadores increíbles. Confío en ellos. Ya sabes, están trabajando duro. Juntos estamos haciendo que esto suceda en un gran mercado.

David:
Está bien. Gracias por compartir ese Deal Deep Dive.
Ahora vamos a pasar al siguiente segmento de este programa que es el...

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Es hora de la ronda de fuego.

David:
Está bien. En este segmento del programa, tomamos preguntas directamente de los foros de BiggerPockets y las hacemos aquí. Entonces, si desea estar en el podcast, ingrese a los foros y comience a hacer preguntas.
Henry, voy a dejarte tomar el número uno.

Henry:
Impresionante. Pregunta número uno en la Ronda de fuego: “Soy un novato y quiero recaudar dinero privado para comprar negocios. ¿Cómo puedo hacerlo?"

Esther:
Número uno, debe asociarse con un buen abogado de la SEC, como mencioné, y juntos pueden formar un PPM, que es un Memorándum de colocación privada, con reglas exactas de cómo manejaría la propiedad y el aumento y lo que estás ofreciendo, qué rendimientos estás ofreciendo; ese sería el número uno. Y luego asegúrese de que sus números sean correctos, que realmente pueda proporcionar lo que promete.

David:
Suena bien. Pregunta número dos: “¿Cómo ayuda a gestionar las expectativas de un trato a otro? ¿Es con documentos claros y comunicación directa?”

Esther:
La comunicación es clave. Soy patólogo del habla y el lenguaje; Tengo esos antecedentes de comunicación. Creo que la mayoría de los problemas que surgen son de comunicación. Pero como dijiste, también tenlo todo por escrito. Todo tiene que quedar claro desde el principio. Indique siempre su punto por adelantado. No esperes a más adelante para cambiar las cosas. Tenlo todo claro desde el principio.

Henry:
Impresionante. Pregunta número tres: "¿Cuáles son algunos recursos para aprender más sobre las reglas de obtención de capital?" Sé que mencionaste un par de libros antes, pero ¿qué más hay?

Esther:
Hay algunos podcasts geniales que hablan sobre la obtención de capital y no tener miedo de hacer preguntas. Antes de comenzar mi fondo, hablé con unos 14 abogados de la SEC. Una vez que decidí seguir adelante con la creación de este fondo, quise saber todo lo que necesitaba saber antes de involucrarme. Leí esos libros. Escuché podcasts. Hice un montón de preguntas. Leí un montón de documentos. Hay algunos grupos a los que puede unirse que se enfocan en recaudar capital. Haz todo eso. Quieres saber lo que estás haciendo al mil por ciento antes de tomar el dinero de otra persona y colocarlo en alguna parte.

David:
Bueno. Última pregunta en la ronda de fuego, "¿En qué áreas eres más optimista cuando se trata de elegir dónde invertir?"

Esther:
Esa es una gran pregunta. Bueno, estás hablando de un activo, ¿qué activos?

David:
Creo que están preguntando en qué áreas debería buscar activos.

Esther:
Bueno. Creo que en este momento tenemos a Texas haciendo mucho calor. Arizona es bastante caliente. Florida, como dijiste.

David:
Literalmente, esos son estados muy, muy calientes.

Esther:
Literal y teóricamente y en términos de inversión. Sí, desea invertir en esos estados favorables a los propietarios.

David:
Está bien. Impresionante allí. Bueno.
Ahora es el momento para el último segmento del programa...

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Cuatro Famosos.

David:
The Famous Four, donde hacemos las mismas cuatro preguntas todas las semanas a todos los invitados que tenemos. Pregunta número uno, ¿cuál es tu libro inmobiliario favorito?

Esther:
Como dije, me gusta recaudar capital y los fondos son lo único que me interesa, así que Raising Private Capital de Matt Faircloth y How to Raise Money Legally de Kim Lisa Taylor. Esas son mis biblias favoritas en este momento.

Henry:
Impresionante. Me encantó el libro de Mattie F, hombre. Me encanta esa elección de libro.
Segunda pregunta: ¿cuál es tu libro de negocios favorito?

Esther:
Creo que los negocios tienen que ver con la mentalidad, y cómo actúas en la vida personal se traduce en cómo actúas en la vida empresarial. Los libros que me gustan que me hacen sentir como una mejor persona en general, ya sea entre personas o en los negocios, son A New Earth de Eckhart Tolle, y también tiene un libro llamado The Power of Now. Eso es lo que estaba tratando de recordar. El poder del ahora y una nueva tierra de Eckhart Tolle. Él te dice cómo vivir en el momento presente y cómo permanecer con la tarea en cuestión en lo que sea que estés haciendo. Estar completamente, completamente presente. Especialmente, es un desafío para mí como madre de ocho hijos. Tengo hijos, y tengo negocios en marcha, y tengo mucho más en marcha. También estamos construyendo una casa nueva y algunas casas especiales, de las que ni siquiera hablé. Es muy importante para mí especialmente estar presente con la tarea en cuestión.
Además, hay un libro llamado Feeling Good Together de David Burns. En realidad, está destinado al matrimonio, pero también analiza cómo comunicarse con las personas y cómo trabajar juntos en un equipo, cómo construir y mantener un equipo a través de la comunicación, por lo que recomiendo mucho ese libro.

Henry:
Impresionante. Y sé que estamos en la Ronda de Fuego, pero pasaste por alto algo muy rápido que creo que la gente debería escuchar. Eres mamá de cuantos?

Esther:
De ocho hijos.

Henry:
Una madre de ocho hijos, y todavía encontró tiempo para involucrarse en bienes raíces, y aprender cómo hacer esto, y construir un negocio exitoso. Eso es increíble, hombre. La gente realmente puede hacer esto.

Esther:
Si. Cien por cien. Podría hacer algo de lo que estoy haciendo.

Henry:
Y la siguiente pregunta es: ¿qué aficiones tienes?

Esther:
Como acabo de decir, soy mamá y trabajo como una loca, así que no tengo pasatiempos. Por loco que parezca, aumentar la equidad se convirtió en mi último pasatiempo; De hecho, me encanta. Me encanta la emoción de eso. Me encantan los retos. Me encanta desafiarme a mí mismo. Estoy súper orientado a objetivos. Quiero ver cuánto puedo lograr. Así que, por loco que parezca, se convirtió en mi último pasatiempo. Y por lo demás, cualquiera que sea la afición de mis hijos; esos también se convirtieron en míos. Así que realmente no tengo pasatiempos más recientes de lo contrario.

Henry:
Tengo niños. Entiendo.

David:
Está bien. Mi última pregunta: en su opinión, ¿qué distingue a los inversores exitosos de aquellos que se dan por vencidos, fracasan o nunca comienzan?

Esther:
Número uno, las personas exitosas no aceptan excusas. Ya sea en su estado físico personal, en la crianza de los hijos o en un negocio, no hay excusas. Levántate y ve. Corta las excusas; ese es el numero uno
Asumimos la responsabilidad. La palabra culpa no existe. Hacemos lo que tiene que hacer. Estamos orientados a las soluciones, estamos orientados a los objetivos y no nos desanimamos fácilmente. Incluso si las cosas no salen según lo planeado, lo que sucede muy a menudo, como dice Hal Elrod: "Puedes enfurruñarte por eso durante cinco minutos, pero luego no más". Sigues adelante, te subes, te sacudes, te levantas y pasas a lo siguiente.

Henry:
Me encanta. Estoy de acuerdo al cien por cien. Dile a la gente dónde pueden encontrar más información sobre ti.

Esther:
Estoy en todas las redes sociales. Puedes encontrarme en LinkedIn; Estoy bastante activo allí. Estoy en Instagram como Esti Lowenbein. Estoy en Facebook. Puede comunicarse conmigo en cualquiera de esas plataformas, y con gusto responderé cualquier pregunta que tenga.

David:
Muchísimas gracias. Ester. Henry, ¿dónde pueden encontrarte las personas en las redes sociales?

Henry:
Sí. El mejor lugar para encontrarme es en Instagram. Soy @TheHenryWashington en Instagram. Puedes contactarme allí.

David:
Maravilloso. Y estoy en todos ellos @DavidGreen24.
Esther, ¿alguna última palabra antes de que salgamos de aquí?

Esther:
Estoy muy emocionada de estar aquí y de empezar. Mi viaje apenas comienza. Y si alguien quiere unirse y aprender en el camino, estoy aquí para ayudar.

David:
Está bien. Impresionante. Bueno, muchas gracias por compartir lo que hizo, especialmente me encanta que haya demostrado que incluso las personas muy exitosas todavía tienen la pelota rebotando de manera equivocada a veces con su propiedad en Manhattan, y nos dio la oportunidad de compartir con la gente que no es todo. rosas, pero generalmente todo está bien si puedes permanecer en el juego el tiempo suficiente.
Y también, Henry, gracias a ti por tu increíble apoyo.
Está bien. Vamos a terminar con este. Este es David Green para la firma de Henry Washington.