Como se informó en todas partes, los inversionistas de CrowdStreet recientemente sufrieron grandes pérdidas cuando un patrocinador aparentemente se fugó con su dinero. Es algo muy malo, no solo para esos inversores, sino también para la industria del crowdfunding inmobiliario. ¡Casi pensarías que esto es criptográfico!
Como consecuencia, muchos han pedido que los sitios de financiación colectiva utilicen cuentas de depósito en garantía. Mi punto de hoy es que las cuentas de depósito en garantía por sí solas no son suficientes.
CrowdStreet aloja ofertas bajo la Regla 506(c), donde no se requieren cuentas de depósito en garantía. Al otro lado de la calle, en el mundo Reg CF, los portales de financiación debe utilizar un agente de custodia. La regla 303(e) incluso especifica quién puede actuar como agente de plica (un corredor de bolsa, un banco o una cooperativa de crédito) y establece qué instrucciones debe dar el portal de financiamiento al agente de plica bajo qué circunstancias. Si el emisor alcanza su monto objetivo y cuando lo haga, el portal de financiamiento debe instruir al agente de custodia para que libere los fondos al emisor, mientras que si el inversionista cancela su compromiso de inversión o la oferta finaliza, el portal de financiamiento debe instruir al agente de custodia para devolver los fondos al inversor.
Ahora, supongamos que tal arreglo hubiera estado en su lugar para la oferta condenada en CrowdStreet.
La oferta habría estipulado una "cantidad objetivo" de $ 63 millones, con el dinero retenido de forma segura en depósito. Con el monto objetivo recaudado, CrowdStreet le habría dado instrucciones al agente de depósito en garantía para liberar el dinero al patrocinador, siguiendo las regulaciones al pie de la letra. Y el patrocinador lo habría robado.
Por sí sola, la cuenta de depósito en garantía no habría evitado el robo. Extrapolando a Reg CF, las cuentas de depósito en garantía utilizadas por los portales de financiación no evitan el robo. Simplemente hacen que el patrocinador sin escrúpulos espere hasta alcanzar la cantidad objetivo para robar el dinero.
Para evitar el robo, debe colocar algo encima del agente de custodia. En la oferta de CrowdStreet, podría haber evitado el robo transfiriendo el dinero no al patrocinador sino a la compañía de títulos que realiza el cierre, con instrucciones de que se usaría solo para adquirir la propiedad. En una oferta típica de Reg CF, donde el emisor utiliza el dinero para marketing u otros fines comerciales generales, es mucho más difícil.
Esta es otra razón por la que las reglas del “mal actor” son extrañas. Atrapan a personas que han violado las leyes de valores, pero no a personas que han robado a extraños a punta de pistola.
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- Fuente: https://crowdfundingattorney.com/2023/08/14/by-itself-an-escrow-account-wont-stop-sponsors-from-stealing-investor-money/
