Como cónyuge de un miembro del servicio activo, puedo decirles honestamente que atribuyo los humildes comienzos de nuestra carrera inversora al préstamo VA. El préstamo VA con 0% de pago inicial nos permitió financiar dos casas diferentes. Una vez que nos trasladaron, alquilamos la casa. Esta fue una excelente manera de ingresar a una casa con bajos costos de entrada.
Si bien no soy un experto en préstamos VA (llamémosme simplemente un propietario experimentado que tiene fondos limitados y le gusta explotar todos los recursos legales para financiar su imperio), he aprendido mucho a lo largo de los años. Como he visto muchas preguntas sobre el préstamo VA en el ForosQuería elaborar esta guía basándome en mi experiencia personal y en lo que he aprendido a lo largo de los años. Como siempre, este es sólo un buen punto de partida y una forma de hacer algunos deberes preliminares antes de empezar. No reemplaza a un corredor con conocimientos, así que asegúrese de investigar y encontrar un excelente corredor.
Préstamo VA: ¿Quién es elegible?
Lo primero que hay que investigar es quién es elegible para utilizar el préstamo VA. Lo bueno es que se extiende mucho más allá de los miembros actuales en servicio activo. Los siguientes ocho tipos de personas son elegibles para utilizar el préstamo VA:
- Veteranos
- Miembros actuales o anteriores de la Guardia Nacional o de la Reserva que hayan sido activados en servicio activo federal
- Miembros del servicio activo
- Miembros actuales de la Guardia Nacional o de la Reserva que hayan estado en servicio activo federal
- Miembros dados de baja de la Guardia Nacional que nunca han sido activados para el servicio activo federal
- Miembros dados de baja de la Reserva Seleccionada que nunca han sido activados para el servicio activo federal
- Cónyuges sobrevivientes que reciben DIC (Compensación de Dependencia e Indemnización)
- Cónyuges sobrevivientes que no reciben beneficios de DIC
Este es el enlace para obtener más información sobre si es elegible o no.
Tipos de compras que puede financiar un préstamo VA
Como inversor, me encantan los préstamos con 0% de anticipo. Desafortunadamente, un préstamo VA, si bien es sorprendente por el hecho de que no tiene requisitos de pago inicial, es muy específico en cuanto a para qué se puede utilizar. Si usted o sus dependientes no están dispuestos a vivir en la casa, este préstamo no funcionará para usted. Este es un programa patrocinado por el gobierno federal y existen requisitos muy específicos sobre lo que se puede comprar con un préstamo VA.
Según lo definido por el VA, el préstamo se puede utilizar para estos cinco tipos de viviendas. Como se mencionó anteriormente, todos estos deben ser su hogar personal. La redacción específica de VA se puede encontrar aquí.
- Compre una casa o unidad de condominio en un proyecto aprobado por VA.
- Construye una casa.
- Comprar y mejorar simultáneamente una vivienda.
- Mejore una casa instalando elementos relacionados con la energía o realizando mejoras de eficiencia energética.
- Compre una casa prefabricada y/o un lote.
Algunas notas sobre los tipos de viviendas
Departamentos
Personalmente no compraré un condominio. El VA, la FHA y otros préstamos aprobados por el gobierno tienen requisitos muy específicos con respecto a la financiación del condominio. En un momento (no estoy seguro si todavía está en juego), los complejos que tenían más del 30% de alquileres no eran elegibles para estos programas. Esto hace que muchas áreas pierdan la capacidad de que futuros compradores compren los complejos.
Una vez que estos complejos ya no eran elegibles para cumplir con estos requisitos, estas unidades permanecieron más tiempo e incluso perdieron valor. Para agravar aún más el problema, muchas comunidades de condominios tienen o crean reglas con respecto a la cantidad de alquileres permitidos, o lo prohíben por completo. Esto crea un gran problema con respecto al plan de salida.
Es por eso que no compro condominios y reviso muy de cerca todas las asociaciones de propietarios para asegurarme de que no haya leyes que prohíban alquilar mi casa una vez que me mude fuera del área. Como inversor, mi protección número uno es la posibilidad de alquilar mi casa.
Multiplexores
El VA le permite comprar una vivienda unifamiliar, dúplex (2 unidades), triplex (3 unidades) y cuádruple (4 unidades). La clave es que tienes que vivir en una unidad, pero aún así puedes alquilar las otras unidades. Lo bueno es que el préstamo VA contará los ingresos de las otras propiedades para ayudarlo a calificar para esta propiedad. Por lo tanto, a menudo uno puede calificar para una propiedad más cara.
Definición de elegibilidad para préstamos VA
Ahora que sabe en qué tipo de propiedad desea vivir, la clave es determinar cuánta propiedad le permitirá comprar el préstamo VA sin pago inicial. Desafortunadamente, no es tan simple como parece porque depende de tu ubicación; No existe una regla universal para todo el país. La cantidad total más baja es de $417,000 para una sola familia. Todos los números posteriores se basan en la ubicación y la cantidad de veces que se ha utilizado el préstamo.
Puede encontrar la lista de ubicaciones de VA para verificar la elegibilidad esta página. La clave para recordar es que la elegibilidad para VA no es el monto final del préstamo disponible. Es simplemente la cantidad que puedes pedir prestada con un 0% de pago inicial. Un hecho menos conocido es que puede exceder el préstamo VA; simplemente tendrás que realizar un pago inicial.
¿Qué tipos de tarifas implica el préstamo VA?
Si bien no existe un PMI con respecto al préstamo VA, existe una tarifa de financiación. Esto ayuda a cubrir los costos del préstamo y los de quienes incumplen. La tarifa de financiación cambia según la cantidad de propiedades que pidió prestadas. La tarifa de financiación aumenta a medida que aumenta el número de propiedades. La comisión de financiación se puede incluir en el precio del préstamo.
| Tipo de veterano | Aportación | % de uso por primera vez | % de uso posterior |
|---|---|---|---|
| Militares regulares, guardia nacional y reservistas | Menos del 5% | 2.30% | 3.60% |
| 5% - 9.99% | 1.65% | 1.65% | |
| -10% | 1.40% | 1.40% | |
| Veterano discapacitado calificado | Menos del 5% | 0% | 0% |
| 5% - 9.99% | 0% | 0% | |
| -10% | 0% | 0% |
Cómo renunciar a la tarifa de financiación
Otro hecho menos conocido es que si tiene una calificación de discapacidad del VA, entonces podría calificar para que se le exima o le reembolse la tarifa. Hay cinco grupos a los que se les puede eximir de la tarifa de financiación.
- Veteranos que reciben compensación del VA por discapacidades relacionadas con el servicio
- Veteranos que tendrían derecho a recibir compensación por discapacidades relacionadas con el servicio si no recibieran pago de jubilación
- Los veteranos calificados por el VA como elegibles para recibir compensación como resultado de un examen y calificación de discapacidad previos al alta o sobre la base de una revisión previa al alta de la evidencia médica existente (incluidos los registros médicos y de tratamiento del servicio) que resulte en la emisión de una calificación de memorando
- Veteranos con derecho a recibir compensación pero que actualmente no la reciben porque están en servicio activo
- Cónyuges sobrevivientes de veteranos que murieron en el servicio o por discapacidades relacionadas con el servicio (ya sea que dichos cónyuges sobrevivientes sean veteranos con sus propios derechos y si estén usando o no sus propios derechos sobre el préstamo); dependiendo del precio de su vivienda, esto podría agregar hasta una cantidad importante de dinero
Tres formas de verificar su estado de exención
- Tener un Formulario VA (26-8937) debidamente completado y firmado y una Verificación de Beneficios VA que indique el estado de exención del prestatario.
- Si es un veterano que eligió el pago de jubilación por servicio en lugar de la compensación del VA, necesitará una copia de la notificación original del VA sobre la calificación de discapacidad y la documentación de sus ingresos por jubilación por servicio.
- Deberá indicar en el Certificado de Elegibilidad (COE) que el prestatario tiene derecho como cónyuge sobreviviente soltero.
Uso del préstamo VA para financiar varios préstamos
Lo mejor de las nuevas reglas del VA es que solo se le otorga una cantidad determinada, pero puede comprar tantas casas como desee siempre que no exceda su derecho. El factor limitante no es el número de casas; es el monto del derecho. Es importante recordar que su derecho incluye el precio de compra Y la tarifa de financiación (descrita a continuación) de su ubicación.
Para determinar su derecho
Ecuación: Derecho de ubicación actual: Derecho(s) anterior(es) si tiene varios (tarifa de financiación incluida) = cantidad que le queda.
Personalmente hemos comprado dos casas con el mismo préstamo. Compramos nuestra primera casa en Virginia Beach. Pagamos 234,000 dólares y, después de la tarifa de financiación, habíamos utilizado 239 dólares. Luego compramos una casa de $163 mil en Hanford, CA por $168 mil después de la financiación. Si bien esto está fuera de mi cabeza, el punto es que puedes comprar varias casas. La clave es asegurarse de que le sobra dinero de la primera casa para poder utilizarlo nuevamente.
Lo bueno de estas reglas es que se le recompensa por comprar viviendas más baratas. Esto nos ha funcionado muy bien, ya que compramos la “peor” casa en los mejores barrios. Estas, por supuesto, suelen ser las casas más pequeñas, pero eso también ha sido fantástico, ya que hemos descubierto que son las que ofrecen la mayor rentabilidad.
Nota: El monto de su derecho se basa en su ubicación actual, no en el lugar donde utilizó el préstamo por primera vez. Actualmente, hemos utilizado un poco menos de $417,000, por lo que a la mayoría de los lugares a los que nos mudaríamos no les quedaría nada del préstamo. Dicho esto, hay algunos lugares que tienen un límite máximo cercano al millón. En uno de esos lugares, podríamos usar la diferencia (aproximadamente $500,000) para comprar otra casa.
Es bueno tener esto en cuenta porque si está “fuera” en un lugar con respecto a su elegibilidad para préstamos VA, no significa que no deba pedirle a su agente hipotecario que verifique su elegibilidad en el siguiente lugar al que vaya. Nunca está de más preguntar; ¡Podrías estar perdiendo una oportunidad!
Cómo financiar por encima de su préstamo VA
Como se mencionó anteriormente, el préstamo VA le permite financiar un monto superior al monto de su préstamo VA. Lo clave a tener en cuenta es que cualquier monto superior al monto de financiación del VA requiere un pago inicial del 25%. Entonces, si supera el monto de su financiamiento en $10,000, ahora deberá un pago inicial de $2,500. Si necesita una cantidad mucho mayor, esto puede acumularse rápidamente.
Nota sobre por qué podría exceder sus derechos
La última vez que verifiqué, las tarifas de VA eran más bajas que la mayoría de las tarifas convencionales. Dependiendo de las tasas de los préstamos convencionales, este préstamo podría tener sentido incluso con la tarifa de financiación. Es importante consultar todas las tarifas porque estas cambian. Incluso con la tarifa de financiación y el monto del pago inicial, este podría tener un pago más bajo que otro tipo de préstamo, especialmente si califica para que se le exima de la tarifa de financiación.
Este artículo ha sido editado por david pere, un experto en préstamos de VA.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
