Si ha estado buscando una segunda casa, una casa de vacaciones o un pied a terre, es posible que se haya topado con una tendencia emergente llamada "propiedad de vivienda fraccionada". A primera vista, se parece un poco a Timeshares 2.0, pero es un concepto completamente diferente.

"La propiedad de vivienda fraccionada es un modelo inmobiliario en el que varios individuos o entidades poseen y comparten colectivamente los derechos de propiedad de una sola propiedad", dice Whitney Curry, directora de marketing de Pacaso, que es un mercado que ofrece copropiedades en cuarenta ubicaciones, desde propiedades frente a la playa en Malibú hasta casas de esquí en Vail. "En lugar de que una familia sea propietaria del 100 por ciento de una casa de vacaciones que usará solo unas pocas semanas al año, la copropiedad permite a las personas ajustar el tamaño de su propiedad para alinearla con lo que realmente usarán".

¿Pero es este modelo una inversión inteligente o algo lamentable a largo plazo? Esto es lo que necesita saber sobre esta tendencia inmobiliaria.

No es un tiempo compartido

Si bien la propiedad fraccionada de vivienda o la copropiedad suena similar a un tiempo compartido porque ambos modelos brindan acceso a bienes raíces durante un período específico de tiempo anualmente, ahí es esencialmente donde terminan las similitudes. Con la propiedad de vivienda fraccionada, la casa es un activo inmobiliario, mientras que el tiempo compartido no es un activo. “[Un tiempo compartido es] un pasivo que le da al comprador el derecho a utilizar el tiempo en un grupo de propiedades. A menudo, el uso se fija en un conjunto de fechas preseleccionadas. Los tiempos compartidos son muy difíciles de vender y, a menudo, se venden con pérdidas”, explica Curry.

A diferencia del tiempo compartido, la propiedad de vivienda fraccionada le brinda acceso a una sola propiedad en lugar de a una cartera de propiedades. También son más fáciles (pero no necesariamente fáciles) de vender que los tiempos compartidos porque pueden cotizar para reventa en MLS o Zillow a un precio elegido por el vendedor.

David Harris de Coldwell Banker Warburg me dice: “A diferencia del tiempo compartido, las propiedades de propiedad fraccionada siguen los valores del mercado inmobiliario y tienen el beneficio de aumentar el valor de la propiedad a medida que aumenta el mercado general. Entonces, si la propiedad fraccionada que posee aumenta de valor durante su propiedad, puede venderla para obtener ganancias”.

Los beneficios de la propiedad de vivienda fraccionada

Si bien no está exento de riesgos, John Walkup, cofundador de una empresa de análisis de datos inmobiliarios Excavaciones Urbanas me dice que hay numerosos beneficios de este modelo de propiedad. “La propiedad fraccionada de bienes raíces ofrece una combinación de asequibilidad y flexibilidad para las personas que buscan una casa de vacaciones o un pied-à-terre. Por el lado positivo, suele ser mucho más barato que poseer y mantener una casa directamente, lo que la convierte en una opción más rentable para aquellos que no están dispuestos a asumir toda la carga financiera de ser propietario de una casa que no usarán por un período prolongado”.

Algunos acuerdos de propiedad de vivienda fraccionada permiten a los propietarios incluir su tiempo en mercados a corto plazo como VRBO o AirBnb. Entonces, estas propiedades también pueden generar ingresos. Vale la pena señalar que Pacaso no lo permite.

Otro beneficio es que los costos de renovación, muebles y otros elementos esenciales se dividen entre los propietarios. Ésta es una parte importante del modelo de negocio de Pacaso. Todas las casas Pacaso están renovadas y cuentan con muebles de primera calidad e incluso obras de arte hechas a medida por artistas de renombre, incluidos Elizabeth Sutton. “Todas las casas Pacaso se venden completamente amuebladas con un diseño interior profesional y de alta gama. Desde los cubiertos de la cocina y una despensa completamente equipada con abundantes electrodomésticos hasta ropa de cama de lujo y flotadores en la piscina dignos de Instagram, no se pasa por alto ningún detalle”, dice Curry. "Las casas son perfectas desde el primer día, ya que los primeros propietarios se quedan y los propietarios pueden simplemente presentarse y disfrutar de su tiempo creando recuerdos con familiares y amigos".

La empresa también gestiona las propiedades una vez vendidas todas las acciones. Por lo tanto, se encargan de todo, desde el tiempo de reserva hasta la limpieza y los problemas de mantenimiento adicionales, como la limpieza del camino de entrada. Esto puede resultar muy atractivo para aquellos que desean una segunda vivienda pero no quieren intervenir en lo que respecta al mantenimiento.

Aún así, este modelo de inversión conlleva más riesgos que la propiedad exclusiva de una casa de vacaciones.

Las desventajas de la propiedad de vivienda fraccionada

Broker Gerard Esplendor de Coldwell Banker Warburg y su esposa son copropietarios de una propiedad en Florida junto con su cuñada y su marido. Ambas parejas están en la escritura, así como en la hipoteca y comparten los costos de mantenimiento en partes iguales. “Manejamos esto como un negocio: obtenemos cotizaciones de trabajo y comparamos compras de electrodomésticos. Hasta la fecha hemos tenido que reemplazar dos veces el lavavajillas, la estufa, el refrigerador y el calentador de agua. Primero, se reemplazaron los conductos del aire acondicionado y luego el aire acondicionado central. Era necesario reemplazar el techo de la terraza, al igual que el abridor de la puerta del garaje”, dice.

Si bien este arreglo en particular funciona la mayor parte del tiempo, han surgido conflictos sobre las fechas de visita y sobre si se deben renovar o no los baños.

Otro problema con la propiedad fraccionada de una vivienda es que venderla puede ser un desafío. “Vender una participación fraccionaria puede resultar mucho más difícil que vender una propiedad de propiedad total, principalmente debido al subconjunto más pequeño de compradores. Es un nicho de mercado que sólo atrae a algunas personas”, afirma Walkup.

También señala que la financiación puede ser complicada. "Los bancos también pueden dudar a la hora de otorgar préstamos contra estas propiedades, por lo que se prefiere a los compradores en efectivo, lo que reduce el grupo de compradores".

Dicho esto, Pacaso es único porque se asocia con bancos que permiten a compradores calificados financiar hasta el 70 por ciento del costo. Las acciones también se pueden comprar con criptomonedas.

Otro problema es que, al igual que los alquileres a corto plazo, algunas ciudades están considerando prohibir estos acuerdos, incluidos Playa de newport, california.

Sin embargo, para alguien que busca una casa de vacaciones que de otro modo podría estar fuera de su alcance y está dispuesto a correr un riesgo, podría valer la pena considerar la propiedad fraccionada de una vivienda.

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