SANTA CRUZ, California. —
Se puede sentir en los omnipresentes carteles de “Se busca ayuda” en tiendas y restaurantes artísticos, en las filas de estudiantes universitarios que viven en sus automóviles y en el enorme porcentaje de lugareños que acampan en las calles.
Este condado costero conocido por su belleza azotada por el viento y su vida fácil se encuentra en medio de una de las crisis inmobiliarias más graves de toda California, que carece de viviendas. El condado de Santa Cruz, hogar de una popular zona de surf y de un campus bohemio de la Universidad de California, también reclama la tasa más alta de personas sin hogar y, según una medida basada en los ingresos locales, sus viviendas menos asequibles.
Los líderes de la ciudad de Santa Cruz han respondido a estas dificultades en una tierra de abundancia (y a las nuevas leyes estatales que exigen la construcción de viviendas más asequibles) con un plan para construir en lugar de afuera.
Muchos propietarios de negocios de Santa Cruz respaldan el plan de la ciudad para el desarrollo de rascacielos, diciendo que la ciudad necesita viviendas más asequibles para camareros y trabajadores minoristas.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Un centro de la ciudad centrado durante mucho tiempo en la pintoresca Pacific Avenue bordeada de sicómoros ha experimentado un auge con nuevas construcciones en los últimos años. Brillantes complejos de apartamentos de vidrio y metal brotan en múltiples ubicaciones, a lo largo de un paisaje urbano que alguna vez estuvo dominado por clásicos del siglo XX, como los apartamentos Palomar Inn, de inspiración Art Deco.
Y el Concejo Municipal y el departamento de planificación prevén una construcción aún más grande y más alta, con apartamentos de gran altura de hasta 12 pisos en la sección sur del centro de la ciudad, la más cercana al paseo marítimo de la ciudad y a la emblemática montaña rusa de madera conocida como Giant Dipper.
“Ahora está en boca de todo el mundo hablar sobre nuestro desafío en materia de vivienda”, dijo Don Lane, ex alcalde y activista en favor de las personas sin hogar. "La antigua resistencia al desarrollo se está derrumbando, al menos entre mucha gente".
En los últimos años, Santa Cruz ha aprobado el desarrollo de modernos complejos de viviendas de varios pisos, parte de un esfuerzo más amplio para agregar viviendas.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
El actual alcalde Fred Keeley, ex asambleísta estatal, dijo: “Ya no es una cuestión de ‘no crecimiento’. Es una cuestión de dónde vas a hacer esto. Puedes esparcirlo por toda la ciudad o puedes hacer que el núcleo urbano sea más denso”.
Pero no todos en la famosa y tolerante Santa Cruz están de acuerdo. El impulso de los rascacielos ha generado una reacción violenta, exponiendo marcadas divisiones sobre el crecimiento y subrayando las complejidades, incluso en una ciudad conocida por su política progresista, de tratar de mantener comunidades deseables asequibles para los maestros, camareros, bomberos y empleados de tiendas que brindan el grueso de servicios.
Un grupo originalmente llamado Stop the Skyscrapers – ahora Housing for People – protesta porque un “elemento de vivienda” propuesto para la ciudad despeja innecesariamente el camino para más departamentos de los que exigen los funcionarios estatales de vivienda, al tiempo que proporciona muy pocas unidades verdaderamente asequibles.
Los funcionarios de la ciudad dicen que el plan que esperan finalizar en las próximas semanas, con mayores límites de altura, solo crea un camino para nuevas construcciones. Las intenciones de los propietarios individuales y las vicisitudes del mercado seguirán dificultando la construcción de las 3,736 unidades adicionales que el estado ha ordenado para la ciudad.
“Hemos hablado con mucha gente, yendo de puerta en puerta, y la sensación es que es demasiado, demasiado rápido”, dijo Frank Barron, planificador del condado jubilado y cofundador de Housing for People. “Los edificios de seis y siete pisos que están construyendo ahora ya están asustando a la gente. Cuando escuchan que lo que [la ciudad] propone ahora podría duplicarse, quedan completamente horrorizados”.
Frank Barron se encuentra entre los activistas que dicen que los planes de desarrollo del Ayuntamiento no son propios de esta tranquila ciudad costera.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Susan Monheit, ex funcionaria estatal de agua y otra cofundadora de Housing for People, califica los edificios de 12 pisos como “completamente fuera de la escala humana”, y agrega: “Está fuera de escala con la marca Santa Cruz”.
Housing for People ha reunido suficientes firmas para incluir una medida en la boleta electoral de marzo de 2024 que, de ser aprobada, requeriría el voto de la gente para un desarrollo en cualquier lugar de la ciudad que exceda las restricciones de zonificación codificadas en el plan general actual, que incluyen una límite de aproximadamente siete u ocho pisos en el centro.
Los activistas dicen que están tratando de restaurar las voces de los habitantes de Santa Cruz todos los días y que los líderes de la ciudad están cediendo ante los constructores de fuera de la ciudad y las “leyes de extralimitación de los desarrolladores”.
La naciente campaña ha generado un animado debate. Los opositores sostienen que la medida de lento crecimiento frenaría bruscamente, justo cuando la ciudad está superando décadas de inercia en la construcción. Dicen que Santa Cruz debería ser un orgulloso caso atípico en una larga serie de ciudades costeras ricas que han desafiado el impulso del estado para agregar viviendas y reducir los precios exorbitantes de las viviendas y los costos de alquiler.
Diana Alfaro, que trabaja para una empresa de desarrollo de Santa Cruz, dijo que muchas de las quejas sobre la construcción de rascacielos suenan como un NIMBYismo velado.
“Siempre escuchamos: 'Apoyo la vivienda asequible, pero no la que está a mi lado'. Aqui no. No ahí. Realmente no en ningún lado”, dijo Alfaro, un activista del grupo político nacional YIMBY [Sí En Mi Patio Trasero] Acción. “¿Eso es realmente inclusivo?”
Zav Hershfield, un activista por los derechos de los inquilinos, aboga por límites al control de alquileres y desarrollos de viviendas propiedad del estado o de cooperativas.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
La disputa ha dividido el universo político progresista de Santa Cruz. ¿Qué significa ser un “buen liberal” en cuestiones de uso de la tierra en una era en la que los estudiantes de UC Santa Cruz comúnmente se triplican en habitaciones pequeñas y Zillow informa un alquiler medio de $3,425, que es más alto que el de San Francisco?
A partir de la década de 1970, los estudiantes de tendencia izquierdista en el nuevo campus de la UC ayudaron a impulsar un movimiento de lento crecimiento que limitó la construcción en amplias zonas del condado de Santa Cruz. A lo largo de las décadas, la necesidad de viviendas asequibles fue un debate recurrente. El condado fue líder en exigir que los constructores que construyeran cinco unidades de vivienda o más reservaran el 15% de las unidades a precios inferiores a los del mercado.
Pero el alcalde Keeley dijo que los funcionarios locales sólo dieron un “asentimiento con la cabeza” a la cuestión cuando se trataba de aprobar proyectos específicos. "Bueno, aquí estamos, 30 o 40 años después", dijo Keeley, "y estas comunidades no son asequibles".
El condado de Santa Cruz, conocido por su belleza azotada por el viento y su vida fácil, se encuentra en medio de una de las crisis inmobiliarias más graves de California.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Hoy en día, con 265,000 residentes, el condado es sustancialmente rico y blanco.
Una encuesta anual de este año encontró El condado de Santa Cruz superó a San Francisco ser el mercado de alquiler menos asequible del país, dados los niveles de ingresos en ambos lugares. Y muchos observadores dicen que los estudiantes de UC Santa Cruz enfrentan el mercado inmobiliario más difícil de cualquier ciudad universitaria del estado.
Los legisladores estatales han elaborado docenas de leyes en los últimos años para fomentar la construcción de más viviendas, en particular apartamentos, en todo el estado. Si bien California ha exigido durante mucho tiempo a los gobiernos locales que redacten “elementos de vivienda” para demostrar su compromiso con la vivienda asequible, recientemente los funcionarios estatales aprobaron otras medidas para presionar a las ciudades a poner los planes en práctica.
Según las nuevas regulaciones, las asociaciones de gobiernos regionales elaboran una Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda, designando cuántas unidades de vivienda (incluidas las asequibles) deben construirse durante un ciclo de ocho años. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado puede rechazar los planes que considere inadecuados.
Para los años 2024 a 2031, se dijo a Santa Cruz que debería construir al menos 3,736 unidades, además de las 24,036 existentes.
Durante décadas, la cultura de Santa Cruz se ha centrado en pintorescas tiendas y restaurantes a lo largo de Pacific Avenue, bordeada de sicomoros.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Santa Cruz y otras ciudades han sido motivadas, al menos en parte, por un duro “garrote”: en los casos en que las ciudades no logran producir planes de vivienda adecuados, el llamado “remedio del constructor” del estado esencialmente permite a los desarrolladores proponer construir lo que quieran. , siempre que parte de las viviendas se reserve para familias de ingresos bajos o medios. En ciudades como Santa Mónica y La Cañada-Flintridge, los constructores han invocado el remedio del constructor para seguir adelante con grandes proyectos de vivienda, a pesar de las objeciones de los líderes de la ciudad.
El Ayuntamiento de Santa Cruz resolvió evitar perder el control de las decisiones urbanísticas. Una parte clave de su plan prevé construir hasta 1,800 unidades en un tranquilo vecindario del centro de negocios de automóviles, tiendas y apartamentos de poca altura al sur de Laurel Street. Los conceptos iniciales sugirieron que un bloque podría tener una altura de hasta 175 pies (aproximadamente 16 pisos), pero los miembros del consejo propusieron más tarde un límite de altura de 12 pisos, sustancialmente más alto que el majestuoso Palomar de ocho pisos, que sigue siendo el edificio más alto de la ciudad.
Los planificadores urbanos dicen que tiene sentido centrar el crecimiento en el vecindario del centro, porque las líneas de autobús convergen allí en un centro de tránsito y los residentes pueden caminar hasta las tiendas y servicios.
"La demanda de vivienda no va a desaparecer", dijo Lee Butler, director de planificación y desarrollo comunitario de la ciudad, "y esto significa que tendremos menos presión de desarrollo en otras áreas de la ciudad y el condado, donde es menos sostenible crecer". .”
El director de planificación de Santa Cruz, Lee Butler, aboga por concentrar el nuevo desarrollo en el centro, en lugar de construir en áreas donde el crecimiento es menos sostenible.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Una encuesta pública encontró apoyo para una variedad de otras mejoras propuestas para hacer que el centro de la ciudad sea más atractivo para caminantes, ciclistas y turistas. Entre otras características, el plan concentraría nuevos restaurantes y comercios alrededor del Paseo del Río San Lorenzo; reemplazar el Kaiser Permanente Arena con techo de tela y capacidad para 2,400 asientos, que alberga a los Santa Cruz Warriors (la filial de la liga G de los Golden State Warriors de la NBA), con un lugar de entretenimiento y deportes más grande; y conectar mejor el centro con la playa y el malecón.
Los dueños de negocios dicen que están a favor del plan de vivienda por un par de razones: esperan que los nuevos residentes traigan nuevo comercio y quieren que algunos de los departamentos asequibles sean para sus trabajadores, quienes frecuentemente viajan más de una hora desde lugares como Gilroy y Salinas.
El restaurador Zach Davis calificó el alto costo de la vivienda como “el factor número uno” que llevó al cierre en 1 de Assembly, un popular restaurante de la granja a la mesa del que era copropietario.
"¿Cómo mantenemos nuestra comunidad intacta, si las personas que hacen que todo esto suceda, los trabajadores que hacen de Santa Cruz lo que es, ya no pueden darse el lujo de vivir aquí?" -Preguntó Davis.
Un opositor califica el plan de agregar rascacielos al pintoresco centro de la ciudad como “fuera de escala con la marca Santa Cruz”.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
El plan de la ciudad indica que 859 de las unidades construidas durante los próximos ocho años serán para familias de “ingresos muy bajos”. Pero el término es relativo, ligado al ingreso medio de una comunidad, que en Santa Cruz es de $132,800 para una familia de cuatro. Las familias que traen a casa entre $58,000 y $82,000 calificarían como ingresos muy bajos. Los inquilinos en ese grupo pagarían $1,800 al mes por un apartamento de tres habitaciones en un complejo recientemente terminado, construido bajo el requisito de la ciudad de que el 20% de las unidades se alquilen por alquileres inferiores a los del mercado.
Quienes impulsan el desarrollo de rascacielos dicen que ampliar la oferta de viviendas frenará los crecientes alquileres. Los opositores responden que el crecimiento continuo de UC Santa Cruz, que espera agregar 8,500 estudiantes para 2040, y una nueva oleada de “expertos tecnológicos” altamente remunerados de Silicon Valley que buscan echar raíces en la playa de Santa Cruz rápidamente engullirían cualquier cantidad de nuevos estudiantes. Se construyen unidades.
“Dicen que si se construyen más viviendas, los precios bajarán. Lo cual, por supuesto, no es cierto”, dijo Gary Patton, ex supervisor del condado y líder original del movimiento de crecimiento lento. "Así que tendremos muchas más viviendas, con mucho más tráfico, menos estacionamiento, más impactos en el vecindario y más gente rica mudándose a Santa Cruz".
Los líderes de la izquierda política de Santa Cruz dicen que las nuevas construcciones sólo tocan un aspecto de la crisis inmobiliaria. A algunos de los líderes de Tenant Sanctuary, un grupo de derechos de los inquilinos, les gustaría que Santa Cruz reduzca los alquileres creando complejos propiedad del estado o de cooperativas y promulgando una ley de control de alquileres que limite los aumentos anuales.
"No importa lo que construyan, necesitamos viviendas cuyo precio no esté ligado a las oscilaciones del mercado y a cuánto dinero se pueda extraer de un área determinada de tierra", dijo Zav Hershfield, miembro de la junta directiva del grupo.
La zonificación de las parcelas del centro ha ganado el apoyo de gran parte del establishment de la ciudad, incluida la Cámara de Comercio del condado, cuyo director ejecutivo dijo que los precios exorbitantes de la vivienda están excluyendo a los trabajadores manuales e incluso a algunos profesionales bien remunerados. "La pregunta es: ¿quieres una comunidad viva, vital y económicamente próspera?" dijo Casey Beyer, director ejecutivo del grupo empresarial. "¿O quieres ser una comunidad de jubilados tranquila?"
El reloj de la ciudad es uno de los varios puntos de referencia de la ciudad costera.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Apenas unos días después de que la medida contra los rascacielos calificara para la votación de marzo, las dos partes comenzaron a discutir sobre el impacto que tendría.
Lane, el ex alcalde y dos desarrolladores de viviendas asequibles escribió un artículo de opinión para el sitio de noticias Lookout Santa Cruz que dijo que la medida electoral está diseñada de manera tan amplia que se aplicaría a todos los “proyectos de desarrollo”. Sostienen que eso podría desencadenar la necesidad de votaciones en toda la ciudad para proyectos tan modestos como elevar una cerca de 6 a 7 pies, agregar una ADU a una propiedad residencial o construir un refugio para personas sin hogar, si los proyectos exceden las prácticas actuales en un vecindario determinado. .
Los autores acusaron a los defensores de las medidas electorales de falso ambientalismo. "Si no subimos", escribieron, "tendremos menos viviendas cerca de los lugares de trabajo y más personas que conducirán distancias más largas para llegar al trabajo".
Los proponentes de la medida electoral respondió que sus críticos estaban tergiversando los hechos. Dijeron que la medida no requeriría la aprobación de los votantes para mejoras mundanas y entraría en juego en relativamente pocas circunstancias, para proyectos que requieren enmiendas al Plan General de la ciudad.
Si bien no adopta una posición formal sobre la medida electoral, el personal de planificación de la ciudad ha llegado a la conclusión de que la medida podría obligar a los ciudadanos a votar por proyectos de construcción relativamente modestos.
Las dos partes tampoco pueden ponerse de acuerdo sobre el impacto de una segunda disposición de la medida electoral. Aumentaría del 20% al 25% el porcentaje de unidades “inclusivas” (por debajo del precio del mercado) que los desarrolladores tendrían que incluir en complejos de 30 unidades o más.
Los redactores de la medida electoral dicen que tal aumento indica su intención de asegurar que la mayor cantidad posible de viviendas nuevas llegue a los menos pudientes. Pero sus oponentes dicen que cuando las ciudades intentan obligar a los desarrolladores a incluir demasiados departamentos en el submercado, los constructores terminan retirándose.
El inventario de viviendas de Santa Cruz muestra que la ciudad tiene el potencial de agregar hasta 8,364 unidades en los próximos ocho años, si se tienen en cuenta propuestas como los rascacielos del centro y el plan de UC Santa Cruz de agregar alrededor de 1,200 unidades de viviendas para estudiantes. Eso es más del doble de la cantidad requerida por el estado. Pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario requiere este tipo de “amortiguación”, porque la realidad es que muchas propiedades zonificadas para viviendas más densas no se desarrollarán durante el ciclo de ocho años.
Como ocurre con muchos aspectos de la zonificación del centro de la ciudad, las dos partes están en desacuerdo sobre si incorporar el potencial de desarrollo adicional equivale a una planificación juiciosa o a una exageración favorable a los desarrolladores.
Joyful, izquierda, y Valerie Christy, derecha, tocan por diversión y unos dólares en el centro de Santa Cruz.
(Brian van der Brug / Los Ángeles Times)
Los votantes de la ciudad han rechazado medidas relacionadas con la vivienda tres veces en los últimos años. En 2018, rechazaron decisivamente una propuesta de control de alquileres. El año pasado, dijeron no a gravar a los propietarios que dejan las casas vacías en la comunidad. Pero también rechazaron una medida que habría bloqueado un plan para reubicar la biblioteca central de la ciudad y al mismo tiempo construir 124 unidades de departamentos por debajo del precio del mercado.
La última vez que los lugareños se preocuparon tanto por su centro de la ciudad pudo haber sido a principios del nuevo milenio, cuando el Ayuntamiento consideró tomar medidas enérgicas contra los artistas callejeros. Eso llevó al propietario de la Librería Santa Cruz, otro punto de referencia local, a imprimir camisetas y calcomanías en los parachoques suplicando a los demás residentes que “Mantengan a Santa Cruz rara”.
Una vez más, a los habitantes de Santa Cruz se les pide que consideren la apariencia de su centro de la ciudad y si su futuro debe dejarse en manos del Concejo Municipal o de los propios votantes. La medida provoca innumerables preguntas, incluidas estas: ¿Puede la divertida, seria y compasiva Santa Cruz seguir siéndolo, incluso con apartamentos de gran altura? Y, con tan pocas viviendas para estudiantes y trabajadores, ¿ya ha perdido su encanto?
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- Fuente: https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs
