La suscripción de hipotecas es un paso necesario en el proceso de originación de hipotecas y comienza cuando el vendedor acepta la oferta que usted envió para comprar una casa. O usted o su agente de bienes raíces se comunica con su prestamista, quien luego recopila la documentación necesaria y envía su paquete de préstamo al asegurador.
Si eres comprador de vivienda por primera vez o simplemente desea familiarizarse con el proceso, para estar mejor equipado cuando sea el momento de solicitar un hipoteca, esto es lo que necesita saber.
¿Qué es la suscripción de una hipoteca?
El proceso de suscripción de la hipoteca es donde el suscriptor del prestamista examina su solicitud de préstamo y las finanzas para determinar qué tan probable es que usted, como prestatario, pueda hacer pagos regulares. hipoteca a su prestamista.
“La suscripción se produce una vez que ha completado su solicitud de hipoteca y todos los documentos requeridos se entregan para que el suscriptor los revise, comparte Gregory Keleshian, director ejecutivo de Capital Cresmont, una empresa que ofrece una cartera diversa de productos de préstamo. “Analizan sus ingresos, su historial crediticio y sus obligaciones de deuda para comprender mejor si tiene un posible riesgo de incumplimiento de pago de su préstamo o si es una buena inversión. Si no cumple con los criterios específicos, como un puntaje crediticio bajo, la relación deuda-ingreso (DTI) es demasiado alta, la relación préstamo-valor (LTV) es demasiado alta o su situación laboral ha cambiado recientemente, el asegurador puede rechazar su solicitud”.
Cómo el proceso de suscripción de préstamos protege a los prestamistas
Prestamistas hipotecarios – cooperativas de crédito, bancos y compañías hipotecarias privadas – deben cumplir con los requisitos desarrollados por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para garantizar un trato justo y transparente de los prestatarios. Para tratarlo de manera justa, los prestamistas también deben proteger sus intereses con un sólido proceso de aprobación antes de que puedan financiar su préstamo. El proceso protege a los prestatarios y prestamistas de las malas prácticas crediticias.
“Los suscriptores son una pieza fundamental del rompecabezas de los préstamos hipotecarios”, dice Leo Loomie, vicepresidente ejecutivo de operaciones de Agilizar las soluciones hipotecarias, Inc., corredores hipotecarios que prestan servicios en Florida. “Son expertos en evaluar su situación financiera para comprender cuánto riesgo asumirá un prestamista si deciden otorgarle un préstamo. El asegurador seguirá las pautas establecidas para protegerlo de obtener una hipoteca que no puede pagar y tiene la autoridad para negar el préstamo si determina que ese es el caso”.
¿Qué evalúa el suscriptor de la hipoteca?
“Un suscriptor de hipotecas llevará a cabo un análisis de un paquete de crédito para un posible prestatario”, afirma Susan Milazzo, directora ejecutiva de Maestría en Administración de Empresas de California, el principal defensor de la industria en el mercado hipotecario y de bienes raíces más grande. “Esto consiste en una revisión de los siguientes criterios: sus ingresos, puntaje crediticio, relación deuda-ingreso (DTI), activos como cuentas bancarias e inversiones, y el valor de tasación de la casa que planea comprar. Según el tipo de préstamo y el propósito del préstamo, un asegurador puede tardar entre 2 y 3 horas en completar una revisión inicial de un paquete de crédito. Una vez que se respondieron todas las preguntas y se cumplieron las condiciones, el suscriptor proporciona un "Listo para cerrar" en el archivo y lo traslada al departamento de cierre.
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El asegurador necesita saber que usted tiene suficientes ingresos para cubrir su mensualidad. hipoteca. Verifican los ingresos que informa y su situación laboral con su empleador.
Crédito
Su puntaje de crédito es un número de tres dígitos que indica cómo administra y pagar la deuda. Un buen puntaje crediticio muestra que usted realiza los pagos de la deuda a tiempo de manera constante. Cuanto mejor sea su puntaje, mejor será su tasa de interés. Dependiendo del tipo de préstamo, necesita un puntaje de crédito mínimo de 580 (para un préstamo FHA) a 620 para un préstamo convencional. Los aseguradores también evalúan su informe de crédito para examinar su historial de pago, uso de crédito y cuánto tiempo ha tenido sus cuentas abiertas.
Relación deuda / ingresos (DTI)
Para evaluar su capacidad de pagar su hipoteca, el suscriptor compara su deuda mensual y sus obligaciones de gastos recurrentes con su ingreso mensual para llegar a su relación deuda / ingreso. Los prestamistas prefieren ver una relación DTI igual o inferior al 43%.
Valoración de vivienda
La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren una tasación del hogar como parte del proceso de préstamo hipotecario. La tasación lo protege a usted y a su prestamista al garantizar que no pida prestado más de lo que vale la casa.
El tasador evalúa el estado y las características de la vivienda que desea comprar y la compara con propiedades similares vendidas recientemente, también conocidas como comps de bienes raíces. Los comps son casas en su área inmediata que son similares en tamaño y características. Deben haberse vendido en los últimos seis meses y, por lo general, dentro de una milla de la propiedad.
Bienes personales
Sus activos (acciones, bienes raíces, propiedad personal, seguro de vida y fondos en cuentas corrientes y de ahorro) pueden ayudarlo a garantizar la aprobación de su hipoteca. Su prestamista buscará fondos adecuados y activos líquidos para cubrir costos de cierre, que normalmente ascienden al 3 - 6% del monto del préstamo.
¿Qué información necesito para la suscripción de una hipoteca?
1) Comprobante de ingresos (W-2) – Si tiene un trabajo de nómina regular, puede proporcionar los formularios W-2 de los últimos dos años. Si tiene trabajos en efectivo, como electricista, masajista, mecánico, fotógrafo u otros, debe proporcionar prueba de efectivo o depósitos directos. Si trabaja por cuenta propia, debe proporcionar declaraciones de pérdidas y ganancias, K-1, balances y dos años de declaraciones de impuestos personales y comerciales.
2) Declaraciones de impuestos – Si es un empleado, su declaración de impuestos más reciente es suficiente. Las personas que trabajan por cuenta propia deben proporcionar declaraciones de impuestos comerciales y personales de los últimos dos años.
3) Declaraciones de patrimonio – Esto incluye estados de cuenta bancarios, seguros de vida, estados de cuenta de inversión y estados de cuenta de jubilación. Su prestamista le pedirá un estado de cuenta de cualquier cuenta en la que tenga dinero depositado.
4) Informe de crédito – Su prestamista sacará un informe específico para hipotecas, diferente de un informe del consumidor. Es posible que le cobren una tarifa por este informe. Su prestamista también puede preguntar sobre cualquier problema de crédito informado para determinar si hay algún error en su informe.
5) Carta de regalo – Su prestamista necesitará un carta de regalo para documentar los fondos que recibe como regalo de amigos o familiares para comprar su casa. Todo ese dinero utilizado en la compra de una vivienda debe estar "sazonado" en la cuenta durante un mínimo de 60 días sin débitos. De lo contrario, podría indicar que recibió un segundo préstamo para el pago inicial o los costos de cierre, lo que va en contra de su DTI.
6) Identificación fotográfica – Debe proporcionar una copia de su licencia de conducir, pasaporte u otra identificación emitida por el gobierno para confirmar su identidad. Una visa de trabajo también califica.
7) Historial de alquiler – Es posible que deba demostrar que pagó el alquiler del último año. Su arrendador puede proporcionarle a su prestamista un historial de pago documentado. Esta prueba también puede ser en forma de cheques duplicados o cancelados.
4 pasos a esperar durante un proceso típico de suscripción de hipotecas
1) Completar la solicitud – Este proceso puede implicar completar un formulario en línea, reunirse cara a cara o por teléfono, o usar la aplicación de un prestamista.
2) Tramitación de su solicitud – El equipo de procesamiento de su prestamista revisa sus documentos y ordena la tasación de la vivienda y cualquier documentación adicional necesaria para el asegurador. El procesamiento del prestamista garantiza que su archivo esté lo más completo posible antes de enviarlo al asegurador. Su prestamista puede contactarlo con preguntas para verificar la información que proporcionó. Cuando toda la documentación esté completa, el asegurador revisará su paquete de préstamo.
3) Suscripción de hipotecas – Este proceso determina si su solicitud de préstamo será aprobada o denegada. Una vez que tenga la aprobación final, su paquete de préstamo pasa al departamento de cierre del prestamista.
4) Cierre – Idealmente, su prestamista enviará su paquete de préstamo aprobado a su abogado de bienes raíces or compañía de títulos lo más rápido posible para que pueda revisar todos sus documentos de cierre antes del cierre. Es importante repasar todas las divulgaciones de cierre para asegurarse de que los números sean correctos antes del cierre.
Posibles resultados de suscripción
En última instancia, el proceso de suscripción de la hipoteca dará como resultado:
Aprobación:
En este caso, el suscriptor considera que el comprador está totalmente calificado para el monto del préstamo y confía en que lo devolverá, sin hacer preguntas y sin condiciones adicionales requeridas. Este resultado es bastante raro, pero puede suceder.
Aprobación condicional:
Este es el resultado de suscripción de hipotecas más común. Si un préstamo se aprueba condicionalmente, el suscriptor dice que tenemos un trato si se cumplen ciertas condiciones detalladas antes del cierre. Es posible que aún se necesiten detalles adicionales sobre sus finanzas o la propiedad, como los informes de tasación y título, antes de que se apruebe por completo el cierre.
suspensión:
Lo más probable es que una suspensión sea el resultado de documentos faltantes o mal preparados. La suspensión pone a la aprobación en modo de espera. Si el prestatario puede proporcionar más documentos, entonces procede la aprobación. Si no, la solicitud es denegada. Pídele a tu prestamista que te aconseje sobre cómo solucionar cualquier problema para que puedas volver a presentar una solicitud.
Negación:
El suscriptor puede rechazar la solicitud de préstamo si existe un alto riesgo para el prestamista. La denegación del préstamo, como la suspensión, no es permanente. Su prestamista puede aconsejarle sobre cómo mejorar su situación financiera y cuándo puede volver a presentar una solicitud.
¿Cuánto tiempo lleva la suscripción de la hipoteca y la aprobación final?
La suscripción de una hipoteca puede tardar entre dos semanas y 45 días en completarse. Este cronograma depende de qué tan ocupados estén los prestamistas y qué tan activos sean los mercado inmobiliario local .
“Gran parte del tiempo de procesamiento de un préstamo hipotecario lo ocupa la suscripción”, afirma lengo, una plataforma en línea que conecta a los prestatarios con los prestamistas. “Los prestamistas verifican sus activos, revisan sus declaraciones de impuestos e informes crediticios, y analizan mucha de la misma documentación que proporcionó cuando precalificó para el préstamo, esta vez con un enfoque láser en su solvencia crediticia. Los suscriptores son notoriamente cautelosos. Sus decisiones pueden ser auditadas, y si aprueban demasiados préstamos cuestionables, arriesgan su trabajo. Por lo tanto, se equivocan por el lado de la precaución”.
Razones comunes por las que los suscriptores niegan préstamos hipotecarios
El paquete de préstamo que envíe debe estar completo, actualizado y listo para el asegurador. Si no, te arriesgas retrasar su fecha de cierre o una solicitud de hipoteca denegada. Estas son las ocho razones comunes por las que los suscriptores niegan préstamos hipotecarios:
1) La relación préstamo-valor (LTV) es demasiado alta – Los prestamistas no pueden otorgar un préstamo por más de lo que vale una casa. Si el valor de la casa es inferior al monto del préstamo que está solicitando, su prestamista no puede aprobar una hipoteca. Puede reducir el LTV si tiene un pago inicial mayor que el que requiere su tipo de préstamo.
2) La puntuación de crédito es demasiado baja – Un puntaje crediticio bajo indica una inversión de alto riesgo para el prestamista. Puede sugerirle al prestamista que usted puede tener problemas para manejar la responsabilidad del préstamo y que es posible que no pueda hacer los pagos a tiempo.
3) La relación deuda-ingreso (DTI) es demasiado alta – La relación DTI ayuda a los prestamistas a determinar si el prestatario puede endeudarse más. Si tiene un DTI alto, es posible que no pueda pagar su hipoteca, especialmente si incurre en gastos grandes e inesperados.
4) Cambio reciente en el estado laboral – A los prestamistas les gusta ver estabilidad financiera; muestra su potencial para pagar los pagos de la hipoteca. Si ha tenido un cambio de trabajo reciente, un prestamista podría cuestionar la estabilidad de su empleo y si puede mantener pagos hipotecarios regulares. Si deja un trabajo, pierde un trabajo o acepta un trabajo con un salario más bajo, puede afectar la aprobación de su préstamo. Si le ofrecen una mejor posición durante el proceso de suscripción, pregúntele a su prestamista cómo le afectará.
5) Actividad inusual de la cuenta bancaria – Los depósitos grandes pueden alertar a su prestamista si están dentro de los dos meses posteriores a la solicitud de su préstamo. Indican que obtuvo un préstamo por separado para los costos de cierre o el pago inicial, lo que afecta su DTI. Los prestamistas siempre verifican que tenga fondos disponibles para pagar los costos de cierre, los impuestos, el seguro y el pago inicial, así como los gastos de la hipoteca hasta por 6 meses.
6) Problemas con la propiedad – Si una tasación o Home inspection descubre un problema importante, como una mala base o un techo que necesita ser reemplazado, el préstamo puede ser denegado porque la casa se considera una mala inversión.
7) La tasación es demasiado baja – Si el valor de tasación de la vivienda es inferior al precio de compra, tendrá que pagar más de su bolsillo o negociar con el vendedor por un precio de compra más bajo. El prestamista negará su préstamo si usted no puede hacer ninguna de las dos cosas.
8) Historial de pagos hipotecarios atrasados – Si tiene pagos atrasados o faltantes de una hipoteca anterior, es posible que su asegurador no considere que vale la pena correr el riesgo de aprobar su nueva hipoteca. Quieren ver evidencia de que pagó su hipoteca a tiempo.
“El proceso de suscripción de hipotecas a menudo se presenta como un procedimiento misterioso en el que los posibles compradores cruzan los dedos esperando lo mejor”, dice Apuntar, una comunidad de expertos hipotecarios independientes. “Tres de las razones más comunes por las que se niegan las solicitudes de hipoteca incluyen un oficial de préstamos sin la capacitación adecuada y el conocimiento operativo, los prestatarios que completan transacciones grandes (es decir, compran un automóvil nuevo) o abren un nuevo crédito y reciben una tasación baja”.
Para evitar el rechazo del préstamo, AIME sugiere trabajar con un corredor hipotecario local. “El rechazo del préstamo se puede evitar optando por trabajar con un corredor hipotecario local que confíe en su reputación para ganar negocios, evitando compras grandes que afectarán la relación deuda-ingreso (DTI) y trabajando con un agente inmobiliario experimentado. especialmente en un mercado de altos valores de vivienda”.
La línea de fondo
Si bien muchas cosas fuera de su control podrían descarrilar el proceso de suscripción de hipotecas, hay formas de mejorar sus posibilidades de una experiencia de suscripción sin problemas.
No dude en hacer preguntas a su agente de bienes raíces o prestamista si se siente confundido acerca de la jerga de compra de vivienda o cualquier paso de suscripción. Además, sea sincero si cree que puede haber problemas con su documentación de suscripción. Si el suscriptor solicita más papeleo, devuelva de inmediato los documentos solicitados y firme las divulgaciones. Evite las compras importantes de última hora o las solicitudes de crédito, y no deposite grandes cantidades de efectivo. Continúe haciendo los pagos mensuales mínimos de su deuda de consumidor para evitar pagos atrasados o faltantes, y continúe haciendo pagos de alquiler o hipoteca a tiempo.
Sea proactivo y asegúrese de estar en un buen lugar financiero antes de solicitar una hipoteca. Los fondos suficientes, un trabajo estable y un puntaje de crédito sólido pueden ayudar a que la aprobación se lleve a cabo sin problemas. Una vez que el suscriptor firma, su prestamista hipotecario tiene luz verde para ofrecerle un préstamo hipotecario. Esté preparado y piense en el futuro.
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