DUBÁI, Emiratos Árabes Unidos — La demanda de propiedades en la deslumbrante capital comercial de los Emiratos Árabes Unidos, Dubái, alcanzó un récord en los primeros dos meses de 2023, reveló la firma de servicios inmobiliarios CBRE en un informe publicado el jueves.

Solo en febrero, el mercado residencial de Dubái registró 8,515 transacciones, un enorme aumento del 43.9 % con respecto al año anterior. Enero y febrero juntos registraron un total de 17,741 transacciones residenciales.

Más allá del mercado inmobiliario, el auge económico de Dubái es evidente en la vida cotidiana.

Cada semana, parece que aparece un nuevo restaurante de alta gama en el emirato del desierto, que se transformó de un pequeño pueblo de pescadores a una metrópolis bulliciosa e hipermoderna en las últimas décadas. Los bares del centro están llenos la mayoría de las noches. La Autoridad de Carreteras y Tránsito de la ciudad informó recientemente de un récord de tráfico por carretera y uso del transporte público en el último año. Los residentes se quejan con frecuencia de que pedir un taxi cualquier noche de la semana, incluso un lunes por la noche, lleva más tiempo que nunca.

Pero mientras que algunos residentes de Dubái, aproximadamente el 90 % de los cuales son expatriados, encuentran frustrante la lucha por reservar un viaje o una mesa en un restaurante, es el fuerte y a menudo extremo aumento de los alquileres lo que está afectando más a muchos de ellos.

“Un aumento del 60%”, dijo un consultor con sede en Dubái a CNBC cuando se le preguntó cuánto había aumentado su alquiler año tras año. El consultor, que vivía en el distrito financiero de alto nivel de Dubái, el DIFC, decidió mudarse en lugar de pagar el nuevo alquiler. Varios otros residentes de DIFC informaron que los propietarios solicitaron aumentos de alquiler del 50% o más, y muchos de ellos se han reducido o se han mudado a áreas menos costosas como resultado.

El Departamento de Tierras de Dubái tiene un organismo llamado RERA, la Agencia Reguladora de Bienes Raíces, que establece que los propietarios no pueden exigir un aumento de la renta más allá de cierto porcentaje basado en el valor de mercado actual de la propiedad. Pero el DIFC opera como su propia entidad legal, sin estar sujeto a las reglas de RERA.

“Esencialmente, el DIFC es el salvaje oeste”, dijo el consultor, que solicitó no ser identificado debido a restricciones profesionales. “Sin controles de ningún tipo”. La Autoridad DIFC no respondió a una solicitud de comentarios de CNBC.

Sin embargo, incluso fuera del DIFC, los alquileres y los precios de venta se están disparando.

“No hay suficientes propiedades; el Departamento de Tierras de Dubái registró una disponibilidad del 8%, la más baja desde 2008”, dijo Nazli Acar, agente de ventas y arrendamiento de D&B Properties. “Los dueños de propiedades son conscientes de esto, por lo que siguen aumentando sus precios de alquiler. Y créanme, hay gente dispuesta a pagar el precio”.

Y los propietarios están encontrando formas de eludir las reglas de RERA, expulsando a los inquilinos al afirmar que ellos mismos se mudan a la casa o la venden, y luego la alquilan a un nuevo inquilino por el que cobran un alquiler mucho más alto que supera los límites de RERA. Esta práctica es ilegal, pero sucede con frecuencia porque muchos inquilinos no conocen sus derechos, dicen los corredores.

Acar describió cómo los alquileres se han duplicado en varios barrios de Dubái entre 2021 y ahora. Los precios de las propiedades también lo han hecho: CBRE dice que los precios de venta aumentaron un 11.5% en promedio en el año hasta febrero de 2023.

Pero muchos vendedores han visto retornos mucho mayores. Un expatriado de Dubái, que solicitó el anonimato por motivos profesionales, compró una propiedad residencial por aproximadamente 4 millones de dirhams de los Emiratos Árabes Unidos (1.09 millones de dólares) a principios de 2021, la renovó y redecoró, y en el año la vendió por el doble del precio.

El entorno actual es de día y noche en comparación con principios de 2020.

Incluso antes de que llegara la pandemia del coronavirus, el sector inmobiliario de Dubái había caído un 25 % en los cinco años anteriores debido en gran parte al exceso de oferta del mercado. Cuando el mercado tocó fondo en la primavera de ese año, los compradores adquirieron propiedades baratas, las renovaron y comenzaron a alquilarlas a inquilinos y visitantes cuando Dubai abrió sus puertas a turistas e inversores mientras la mayor parte del mundo permanecía encerrada.

En aproximadamente 18 meses, el sector había protagonizado una recuperación espectacular.

Así como muchos propietarios se están aprovechando del mercado actual para realizar ventas lucrativas, los propietarios saben que a medida que más y más personas llegan a Dubái, sigue habiendo personas dispuestas a pagar sus elevadas tarifas de alquiler.

“Comenzaré con la palabra chiflados. El mercado de alquiler en este momento es absolutamente loco”, dijo a CNBC Ricardo Scala, corredor de propiedades de lujo con sede en Dubái y fundador de Ricardo Scala Estates. “En el último año, año y medio, los precios se han duplicado y triplicado”.

Según la investigación de CBRE, en el año hasta febrero de 2023, las rentas promedio en Dubái aumentaron un 27.7 %.

La famosa Palm Jumeirah de Dubái, el archipiélago artificial diseñado para parecerse a una palmera, es el favorito de los inquilinos y compradores adinerados que buscan su propia playa privada y se lleva la palma de las rentas más altas de Dubái. Las rentas anuales promedio de apartamentos y villas alcanzaron los 260,467 dirhams (70,920 dólares) y 1,017,614 dirhams (277,079 dólares) en febrero, respectivamente.

Es bien sabido en este punto que una proporción significativa de los últimos años las transacciones de propiedad vinieron de los rusos. Dé un paseo por la popular zona de Dubai Marina o Jumeirah Beach Road y es casi imposible no oír hablar ruso.

“Debido a la guerra entre Rusia y Ucrania, hemos tenido una gran afluencia de clientes rusos”, dijo Acar. “Al final del tercer trimestre de 3, eran la nacionalidad con más transacciones. Una vez más, los propietarios son conscientes de esto y, por lo tanto, aprovechan esa estadística”.

También ha habido un aumento notable en los compradores de Alemania, Suiza, Italia y el Reino Unido, dijo Scala.

La política de los Emiratos Árabes Unidos de estar abiertos a los negocios a todas las nacionalidades, incluidos los de Israel, que no puede ingresar a varios países musulmanes, y los de Rusia, que está fuertemente sancionado por Occidente, ha valido la pena, así como la apertura y la relativa normalidad de Dubai durante la mayor parte de la pandemia del covid-19.

Las diversas reformas sociales y económicas liberalizadoras del país en los últimos años, como su visa de trabajador remoto y permitir el 100% de propiedad extranjera de ciertas empresas, también han atraído a nuevos residentes y empresas.

“Creo que Dubai como gobierno sabe exactamente lo que está haciendo”, dijo Scala. “Creo que son muy, muy inteligentes con su plan de juego. Si lo piensa, desde un nivel muy simple, cada vez que algo sucede en cualquier parte del mundo, algún tipo de conflicto o problema, puedo garantizar que dentro de 14 días Dubai anunciará algún tipo de incentivo que permita que más personas vengan a Dubai. .”

Mientras tanto, nadie espera que los precios de las propiedades disminuyan en el corto plazo.

Scala cree que los precios se estabilizarán por el momento, manteniéndose en los precios actuales. “Me resulta difícil, junto con mis colegas en la industria, ver cómo los precios van a bajar tanto en este momento, cuando solo hay personas pagando los precios. Lo que no queremos que pase”, agregó, “es que se vayan para seguir subiendo más y más y más”.

Hussain Sajwani, fundador del importante desarrollador inmobiliario emiratí Damac, es optimista sobre Dubái y cree que el mercado seguirá creciendo.

“Dubai se está volviendo caro y será más caro, es un hecho de la vida”, dijo Sajwani a CNBC en enero. “Debido a que hay muchas personas ricas en grandes corporaciones, la demanda aumenta y pueden pagar precios más altos”, dijo.

Sin embargo, cuando se le preguntó si a la gente se le cobraría salir de la ciudad, respondió: "No, no lo creo".

Algunos de los inquilinos de la ciudad pueden estar en desacuerdo.