Solicitar una hipoteca es una parte importante de la compra de una casa, pero este proceso confunde a muchas personas. Uno estudio encontró que el 78% de las personas pensaba que buscar una hipoteca era al menos moderadamente desafiante, mientras que el 29% dijo que obtener una hipoteca era más difícil que enseñarle a un niño a ir al baño.

Comprender el proceso de solicitud de una hipoteca puede permitirle tomar decisiones inteligentes al obtener un préstamo hipotecario. Esta guía utilizará $300,000 como punto de referencia para que pueda comprender las hipotecas y calcular sus opciones de pago. Conozca el proceso de obtención de una hipoteca para una casa de 300 y aplique estos cálculos a su situación actual.

Factores clave que influyen en el pago mensual de su hipoteca

Una hipoteca no es una entidad única, sino múltiples factores que contribuyen a su pago mensual. Esta es una buena noticia para los compradores de vivienda. Significa que hay múltiples condiciones que puede utilizar para ajustar el monto del pago, la tasa de interés y el plazo para liquidar el préstamo.

Una vez que conozca los elementos que componen el pago de su hipoteca, podrá ajustarlos para satisfacer sus necesidades. Estos son los diversos factores con los que trabajará.

Aportación

El primer número a calcular es su pago inicial, que es la cantidad que puede destinar a su casa. En 2023, el pago inicial medio fue del 15%, lo que equivale a 45,000 dólares para una casa de 300,000 dólares. Sin embargo, los compradores por primera vez tenían un pago inicial promedio del 8% y algunos préstamos por parte del Asociación Federal de Vivienda (FHA) Sólo requiere un pago inicial del 4%. Esto significa que potencialmente podría comprar su casa de $300 mil con un pago inicial de tan solo $6,000 a $12,000.

Los pagos iniciales más pequeños son útiles para los compradores que no tienen mucho ahorrado, pero generalmente significan que tendrás un pago mensual mayor. No sólo tendrá un préstamo mayor, sino que también podría tener una tasa de interés más alta porque el banco asume más riesgo al otorgarle una hipoteca. 

Monto del préstamo

El monto del préstamo es el precio de la casa menos el pago inicial. Esto también se conocerá como principal del préstamo. Si compra una casa de $300,000 y tiene un pago inicial de $30,000, el monto de su préstamo será de alrededor de $270,000. 

El monto de su préstamo podría ser un poco mayor si su prestamista hipotecario cubre los costos de cierre y otros cargos relacionados con el préstamo.

Tipo de Interés

La tasa de interés es esencialmente el costo del préstamo. Si bien las tasas de interés federales pueden proporcionar una estimación de lo que pagará por su hipoteca, es posible que pague una cantidad mayor o menor según su prestamista y el riesgo asociado con su préstamo. 

Los préstamos de menor riesgo tienden a tener tasas de interés más bajas. Puede reducir su nivel de riesgo ofreciendo un pago inicial más alto, teniendo un puntaje crediticio alto y una relación deuda-ingresos baja. Incluso pequeños cambios en las tasas de interés pueden marcar una gran diferencia.

Un ejemplo calculó las diferencias hipotecarias de un préstamo de 180,000 dólares. Un aumento del uno por ciento en la tasa de interés resultó en que el comprador pagara $37,000 más en intereses sobre el préstamo. Naturalmente, esto es sólo un ejemplo y su interés real dependerá del tamaño y la tasa de su préstamo.  

Compare precios con diferentes prestamistas para conocer su opciones de tasa de interés. Puede elegir una compañía hipotecaria que ofrezca tasas favorables y dinero seguro en los pagos mensuales de su hipoteca. 

Plazo del préstamo

El plazo cubre el tiempo que le llevará liquidar su préstamo. La mayoría de las hipotecas son préstamos a 15 o 30 años.

Si bien un préstamo a 30 años tiene pagos mensuales más bajos, también suele tener una tasa de interés más alta. Los prestamistas suelen recompensar a los prestatarios que quieren liquidar sus préstamos más rápido.

Seguro hipotecario privado

Si su pago inicial es inferior al 20% del valor de la vivienda, deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI). El coste anual del PMI es de alrededor 0.22% a 2.25% de su hipoteca. 

Por ejemplo, si tiene una casa de $300 mil y realiza un pago inicial del 10%, el monto de su préstamo sería de $270 mil. Su PMI podría oscilar entre $594 y $6,075 al año. El PMI se agrega a los pagos mensuales de su hipoteca, por lo que pagaría una tarifa de $49.50 a $506 además de su préstamo estándar. 

Cuanto antes alcance el umbral del 20% de propiedad de su casa, antes su prestamista podrá cancelar el PMI y reducir sus pagos mensuales. 

Tarifas de originación

Los bancos y otros prestamistas suelen incluir comisiones y otros costos en sus préstamos. Esta es otra razón para comparar precios y reunirse con diferentes prestamistas. Un banco puede ofrecer buenas condiciones de préstamo pero cobrar tarifas excesivas que aumentan los costos generales.

Impuestos sobre la propiedad y seguros para propietarios de viviendas

El pago mensual de su hipoteca no es su única factura. Algunos prestamistas incorporarán pagos mensuales de impuestos y seguros de propiedad en su hipoteca.

Esto evita que reciba facturas sorpresa cuando sea propietario de la vivienda. Si su prestamista cubre estos costos por usted, espere que sus pagos hipotecarios mensuales sean más altos que si los pagara usted mismo.

Comparación de los términos de los préstamos: 30 años frente a 15 años

El plazo del préstamo es uno de los elementos más importantes del pago de una hipoteca que usted tiene bajo su control. Si desea una factura mensual menor, opte por una hipoteca a 30 años. Con esta opción, saldarás tu deuda en tres décadas.

Una hipoteca a 15 años es más corta. Puede liquidar su hipoteca de manera más agresiva y ser propietario de un mayor porcentaje de su casa más rápido, pero tendrá una factura más alta cada mes. 

Los términos del préstamo también afectan las tasas de interés. Los prestamistas suelen ofrecer intereses más bajos a los compradores que desean préstamos a 15 años. Si bien su hipoteca será mayor con un plazo de préstamo de 15 años, no es tan simple como duplicar el pago mensual esperado. Es posible que su pago solo sea un poco mayor debido a lo que ahorra en intereses.   

Vale la pena pedirles a sus prestamistas propuestas a 15 y 30 años para ver qué tipo de diferencia hacen en sus pagos mensuales.

Comprender los tipos de hipotecas

El cálculo de tu pago mensual variará según el tipo de hipoteca que tengas. Las diferentes opciones de préstamos conllevan diversos riesgos y oportunidades. Aquí hay algunas opciones a considerar al comenzar su investigación hipotecaria.

• Préstamo convencional: este es un préstamo estándar proporcionado por un prestamista o banco privado. Es una opción estándar para las personas que desean un pago hipotecario mensual constante y tienen buen crédito. 
• Préstamo respaldado por el gobierno: esto lo brindan programas diseñados para apoyar a compradores específicos, como propietarios de vivienda por primera vez, veteranos y personas que compran en áreas rurales. Estos préstamos son ideales si tiene un pago inicial pequeño y un puntaje crediticio promedio. 
• Préstamo jumbo: este es un préstamo importante para compradores que buscan áreas con alto costo de vida como San Francisco o Seattle.  
• Crédito a corto plazo: esto se usa a menudo cuando se compra una casa y se vende otra. El préstamo suele durar sólo unos seis meses y está diseñado para cubrir una brecha financiera. 

La mayoría de los compradores utilizan préstamos hipotecarios convencionales o respaldados por el gobierno. Hable con su prestamista si cree que necesitará diferentes opciones de préstamo para adaptarse a casos especiales. 

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Cuando solicita un préstamo convencional, puede decidir si desea una hipoteca de tasa fija o una opción de tasa ajustable. Un préstamo a tipo fijo tiene el mismo pago hipotecario mensual desde el inicio del préstamo hasta el final. Su prestamista puede ajustar sus pagos según sus impuestos y seguro, pero no habrá ningún ajuste según las tasas de interés. 

La gente suele preferir las opciones de tasa fija debido a su estabilidad. Usted sabe qué esperar del pago de su hipoteca de mes a mes. Estos préstamos también son preferidos cuando puede fijar una tasa de interés más baja. Las tarifas pueden aumentar pero no te afectarán. 

An hipoteca de tasa ajustable (ARM) varía según las tendencias de las tasas de interés. Cuando las tasas de interés son bajas, su pago mensual es bajo. Cuando aumentan, también aumenta su pago. Las ARM se consideran más riesgosas porque sus pagos mensuales podrían aumentar drásticamente cuando las tasas suben. Sin embargo, a veces se prefieren cuando las tasas de interés son altas porque sus pagos mensuales disminuirán cuando las tasas bajen.

Determine el nivel de riesgo con el que se siente cómodo en sus pagos hipotecarios mensuales. Una hipoteca de tasa fija es ideal si desea que su pago mensual se mantenga igual, pero una ARM podría ser una buena opción si compra cuando las tasas de interés son altas.

Calcular el pago mensual de una hipoteca de 300 dólares

Una vez que tenga una comprensión clara de todos los factores involucrados en el cálculo de una hipoteca, podrá estimar sus pagos hipotecarios mensuales y determinar si una casa de $300 mil está en su rango de precios. Siga estos pasos y utilice estos cálculos como ejemplo para estimar los costos de su hipoteca. 

• Comience con el precio de la vivienda. En aras de la simplicidad, suponga que está comprando una casa de 300 dólares. 
• Calcule su pago inicial. Es posible que no desees destinar todo tu dinero al pago inicial. Reserve unos miles de dólares para reparaciones del hogar y gastos de emergencia. Un pago inicial del 20 % para una casa de $300 60,000 es $240,000 XNUMX, lo que significa que el monto de su préstamo es $XNUMX XNUMX. 
• Determine si necesita PMI. Si su pago inicial es inferior al 20%, calcule que pagará el 1% del monto de su préstamo anualmente por PMI. Para una casa de $300 mil con un pago inicial del 10%, su PMI es de $2,700 o $225 mensuales. 
• Consulta las tasas de interés. Revise las tasas de interés en su área y cómo cambian según los términos del préstamo. 
• Calcule los impuestos a la propiedad y los costos de seguros. Su prestamista debería poder proporcionarle estimaciones sobre las facturas de impuestos y las tasas del seguro de propietarios de las viviendas que le interesan. 
• No olvide los costos de cierre. Los compradores pueden esperar pagar entre el 2% y el 6% del monto del préstamo en costos de cierre. Para un préstamo de $270,000, los costos de cierre podrían oscilar entre $5,400 y $16,200.  

Varias calculadoras en línea lo ayudarán a estimar los pagos mensuales de su hipoteca. Consulte estos si no quiere hacer los cálculos usted mismo. También puede solicitar estimaciones de préstamos a los prestamistas para ver sus pagos mensuales estimados. 

Asequibilidad: cuántos ingresos necesita

El primer paso cuando quieres comprar una casa es calcular el pago mensual de la hipoteca. Una vez que conozca la hipoteca de una casa de 300, podrá determinar si está dentro de su rango de precios. 

Cuando solicita un préstamo, los prestamistas hipotecarios le pedirán prueba de ingresos para calcular su relación deuda-ingresos (DTI). Esta es la cantidad de deuda que paga en comparación con su ingreso mensual bruto (lo que se lleva a casa antes de impuestos). La mayoría de los prestamistas no aprobarán un préstamo que supere el 43% de su DTI y muchos bancos establecen límites de DTI del 36%. Aquí hay dos ejemplos a considerar: 

• Un comprador recibe un salario anual de 60,000 dólares antes de impuestos, lo que equivale a 5,000 dólares al mes. No tienen préstamos estudiantiles, pagos de automóviles ni otras deudas. Los prestamistas están dispuestos a aprobar un pago hipotecario máximo de $1,800 por mes (36% DTI). 
• Otro comprador tiene el mismo salario de 5,000 dólares al mes. Sin embargo, también tienen un pago mensual de $250 para el automóvil y un pago mensual de $550 para un préstamo estudiantil. Los prestamistas están dispuestos a aprobar un pago hipotecario máximo de $1,000 por mes (DTI).  

Hay dos formas de reducir su DTI: puede aumentar sus ingresos y reducir su deuda. Algunos compradores pasarán un año cancelando agresivamente préstamos estudiantiles o pagos de automóviles para eliminar esta deuda de sus vidas. Otros esperan hasta conseguir un ascenso o encontrar un nuevo trabajo y tener ingresos suficientes para cubrir todos sus gastos. También es posible que pueda firmar conjuntamente un préstamo con su pareja para poder informar dos ingresos a su prestamista.

El proceso de solicitud de hipoteca

Si se siente seguro de las estimaciones de pago mensual de su hipoteca, puede iniciar el proceso de solicitud. Así es como se verá desde su primer contacto con los prestamistas hasta la fecha de cierre. 

• Obtener precalificado: hable con algunos prestamistas y revise sus finanzas para tener una idea del tamaño ideal de su préstamo. Por lo general, no es necesario que proporcione documentación sobre sus finanzas durante esta conversación. 
• Empieza a mirar casas.: recorra casas en su rango de precios y área deseada. Encuentre uno por el que le gustaría hacer una oferta. 
• Obtenga una aprobación previa: envíe la casa a su prestamista y solicite una aprobación previa del préstamo. Esto fortalecerá la oferta de su vivienda. Deberá proporcionar documentos financieros a su prestamista (como declaraciones de impuestos, recibos de sueldo y extractos bancarios) para obtener la aprobación previa. 
• Oferta por la casa: envíe una oferta al propietario e incluya la carta de aprobación previa de su prestamista. 
• Continúe enviando documentación financiera a su prestamista: deberá proporcionar una imagen detallada de sus finanzas a su prestamista durante el proceso de suscripción. Incluya toda la información que tenga para cumplir con la fecha límite de cierre. 
• Evite cualquier decisión que pueda afectar su crédito.: no solicite préstamos ni tarjetas de crédito en este momento. Espere hasta que cierre para realizar compras importantes que puedan afectar sus finanzas.  
• Obtener autorización para cerrar: si sus finanzas están en orden, ambos podrán cerrar. Presentará su pago inicial al prestamista y él trabajará con la compañía de títulos para preparar la documentación para la cita de cierre. 

Completar una solicitud de hipoteca suele tardar entre 20 y 60 días, según la casa y el prestamista. Durante este tiempo, espere hablar con su prestamista diariamente mientras trabaja en el proceso de suscripción.  

Comparando $ 300 mil con el precio medio de una vivienda

Una vez que haya completado todos los cálculos de sus pagos mensuales y sus finanzas estén en orden, podrá comprobar si una hipoteca para una casa de 300 es un objetivo realista en su zona. $300,000 alcanzarán más en algunas áreas que en otras, lo que afectará su búsqueda de vivienda. 

Al final de 2023, el precio medio de la vivienda en Estados Unidos fue de 417,700 dólares. Sin embargo, los precios de las viviendas varían significativamente según el estado, la ciudad e incluso el vecindario. Aquí hay algunos precios medios de viviendas en algunos estados de muestra que muestran cuán diferentes pueden ser los costos: 

• Iowa: 205,139 dólares
• Nuevo México: $ 287,752
• Tennessee: $ 304,617
• Virginia: $ 370,134
• Oregón: $ 480,251
• Massachusetts: $ 581,414 
• California: $ 737,677 

Con solo mirar estos estados, se puede ver que una casa de $300 mil es razonable en algunas áreas pero no en otras. Los datos también cambian a nivel de ciudad. Tennessee Puede parecer asequible, pero los precios de la vivienda en Nashville son excepcionalmente altos en comparación con el resto del estado. Lo mismo puede decirse de Portland en Oregón en comparación con otras partes de la región. 

Para encontrar una casa en su área, enumere las comodidades imprescindibles. Suelen ser el número de baños y dormitorios junto con la ubicación. Vea a qué precio se venden las propiedades que desea para ver si es razonable presupuestar una hipoteca para una casa de 300. 

Trabaje con un agente inmobiliario para obtener una hipoteca para una casa de 300

Si bien calcular la hipoteca de una casa de 300 es útil al iniciar el proceso de búsqueda de vivienda, no es necesario ser un experto financiero para encontrar una casa. Su agente inmobiliario puede ayudarle a revisar sus finanzas y estimar el tipo de hipoteca que puede pagar. También pueden ayudarlo a obtener la precalificación para un préstamo hipotecario para acelerar el proceso una vez que comience a buscar casas. Su agente de bienes raíces está de su lado y listo para apoyarlo en este viaje. 

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