Una de las preguntas más frecuentes que he recibido en el último año ha sido cómo llegué a invertir en alquileres a corto plazo.
¿La respuesta? Empecé cuando era agente inmobiliario hace siete años. Había ayudado a un par de clientes a comprar STR y me sorprendieron los beneficios que vieron. Pero cuando comencé a buscar una propiedad, todo estaba fuera de mi rango de precios, o simplemente no habría funcionado bien como STR.
Entonces, decidí construir un alquiler a corto plazo. Encontré un contratista general para construirlo y un prestamista para proporcionar la mayor parte del financiamiento. Puse un anticipo del 10% en el préstamo de construcción, que tomó alrededor de un año para construir y amueblar.
Esta propiedad era una cabaña con estructura en A de 830 pies cuadrados que costó alrededor de $ 225,000 para adquirir el terreno, construir y amueblar. Mis gastos de bolsillo fueron de alrededor de $30,000, que incluyeron el pago inicial, los costos de cierre, el mobiliario y los costos de mantenimiento. El año pasado, el marco A generó $80,720 en ingresos brutos y $52,000 en ingresos netos. Para mis nerds de números, eso es un rendimiento anual de efectivo en efectivo del 173%.
Por supuesto, esta propiedad se construyó antes de 2020, pero incluso después de que aumenten los costos de materiales y mano de obra, la propiedad seguirá acercándose al 100 % de retorno de la inversión cada año.
Entonces, ¿por qué estoy compartiendo esto? Realmente creo que las propiedades únicas en la ubicación correcta son prácticamente a prueba de recesión. Mis propiedades han pasado por los cierres y la inestabilidad económica actual que enfrentamos. Sin embargo, mis calendarios se han reservado por completo con una ocupación del 95%.
Por qué las propiedades únicas seguirán dominando
Comencemos primero definiendo qué es una propiedad única. Una propiedad única es aquella en la que el alquiler a corto plazo es una “experiencia” fuera de la ciudad que el huésped está visitando.
Me gusta llamarlos propiedades "Instagramable". Ejemplos de propiedades únicas son los marcos en A, las cabañas de troncos, las casas en los árboles, las casas diminutas y los glamping temáticos. Hay miles de ideas diferentes que se le han ocurrido a la gente para alquileres únicos a corto plazo. Simplemente súbase a Airbnb y podrá ver algunos STR bastante locos que puede alquilar en todo el mundo.
Ejemplos de propiedades únicas
Hace cuatro años, comencé a decir en podcasts y a otros anfitriones de alquiler a corto plazo que la hospitalidad, en general, está pasando por una transformación. Mi predicción fue que cada vez más personas querrían quedarse en una propiedad única que pudieran compartir en sus redes sociales y tener una experiencia única.
Algo más que un hotel anodino. Algo más que una casa unifamiliar de aspecto normal. Puedo decir honestamente que la predicción no podría ser más cierta cuatro años después. Existe una gran demanda de estadías únicas en todos los servicios de viajes en línea como Airbnb y VRBO. Tanto es así que Airbnb recientemente rehizo todo su sitio web y algoritmo para resaltar propiedades únicas.
Si el jugador más importante en el mundo de STR está rediseñando por completo su empresa en torno a propiedades únicas, entonces creo que es algo de lo que deberíamos tomar nota.
Además de los cambios en su sitio web, Airbnb anunció recientemente una competencia con premios en efectivo de hasta $100,000 por proyecto. Toda la premisa de la competencia es encontrar ideas de propiedades únicas que les presenten los anfitriones. Si les gusta su proyecto, pagarán hasta $ 100,000 para que despegue y pueda alquilarse en Airbnb. lo están llamando ¡Dios mío! Fondo.
Parques Nacionales y Bosques Nacionales
La segunda cosa que creo que juega un papel muy importante en un STR a prueba de recesión es la ubicación. Antes de poner los ojos en blanco, esto va más allá del viejo adagio inmobiliario de "ubicación, ubicación, ubicación". En el transcurso de 7 años, aprendí que invertir en STR dentro de los 45 a 60 minutos de un parque nacional o bosque es una estrategia muy efectiva. Escuché por primera vez sobre esta estrategia de un compañero BiggerPockets Real Estate Podcast presentador y YouTuber Rob Abasolo.
Dos cosas hacen que esta estrategia sea tan poderosa.
Los parques y bosques nacionales tienen una base de "clientes" incorporada. Desde 2020, los parques y bosques nacionales han registrado cifras récord, e incluso con los precios más altos de la gasolina, la demanda no parece estar disminuyendo. Solo en 2021, Smokey Mountains recibió 14.1 millones de visitantes y más de 12.745 millones de pernoctaciones. Eso es mucha gente.
Los parques y bosques nacionales ofrecen cosas recreativas baratas para hacer. Si ofrece alojamiento único en mercados como este, creo firmemente que un huésped o una familia que busca un lugar para quedarse elegirá su propiedad única en lugar de un hotel o una casa unifamiliar de aspecto normal.
Lo que es importante considerar es qué es exclusivo del área en la que desea invertir. Las cabañas de troncos tienden a funcionar bien en las montañas. Las casas contemporáneas modernas funcionarán mejor en los mercados del desierto como Joshua Tree, California. En la costa, algunos anfitriones alquilan sus barcos atracados como STR en el agua.
Algunos mercados también tienden a ser menos estacionales que las playas o las ciudades de esquí. Hay temporadas altas y bajas en todos los mercados, pero en un parque nacional o mercado forestal, tienden a ser menos extremas, lo que significa reservas durante todo el año.
Finalmente, otra parte favorita de los mercados de parques nacionales es que tienden a ser autocine, lo que significa que las personas conducen hacia ellos en lugar de volar hacia ellos. Incluso cuando vuelan hacia ellos, alquilan autos para moverse en comparación con los servicios de viajes compartidos.
Algunos de ustedes podrían estar diciendo: "¡Pero, Alex, los precios de la gasolina!" y créanme, eso es algo que he escuchado durante los últimos meses. Cuando se trata de recesiones, cuando se trata de correcciones del mercado, cuando se trata de recesiones, como quieras llamarlas, la gente no deja de viajar. Simplemente hacen viajes más cortos.
En lugar de viajar al extranjero, tal vez hagan un viaje de fin de semana prolongado a algún lugar a 2 o 4 horas de distancia. Actualmente invierto en los mercados del oeste de Carolina del Norte, y he visto más clientes que vienen de grandes ciudades metropolitanas a 2 o 4 horas de distancia de mí. Ciudades como Charlotte, Raleigh y Atlanta.
Conclusión
En conclusión, dos estrategias a seguir al invertir en alquileres a corto plazo durante esta próxima recesión y más allá son comprar o construir propiedades únicas e invertir en áreas pintorescas, preferiblemente cerca de un parque nacional o bosque. Eche un vistazo rápido a las páginas de inicio de todos los servicios de viajes en línea como Airbnb y VRBO, y verá una gran cantidad de alojamientos únicos.
Es lo que la gente quiere y seguirá queriendo. Estas enormes empresas multinacionales no estarían apostando su futuro si no fuera cierto. También es innegable que existe una necesidad de preservación del capital y buenos negocios en estas condiciones actuales del mercado. Los alquileres a corto plazo son una de las clases de bienes raíces más efectivas para ayudarlo a lograrlo. Solo tiene que asegurarse de que está invirtiendo utilizando los principios correctos.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
