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La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios alcanzó su límite máximo de cobertura de seguro de $1 millón para reclamos relacionados con demandas de comisiones antimonopolio “hace algún tiempo”, dijo el grupo comercial a sus ejecutivos de asociaciones locales y estatales en un correo electrónico el miércoles.

Esto significa que no hay fondos disponibles bajo la política de NAR para pagar el costo de defender a las docenas de asociaciones de agentes inmobiliarios o sus múltiples servicios de listado que han sido demandados en tales trajes en todo el país.

Lesley Muchow

El correo electrónico fue escrito por Lesley Muchow, asesor general adjunto de la NAR y vicepresidente de asuntos legales y cumplimiento antimonopolio, para "disipar rumores y conceptos erróneos" sobre Cobertura de seguro de NAR, dijo Muchow en el correo electrónico.

Si bien Muchow no especificó a qué conceptos erróneos se refería, sí dijo que el seguro de NAR no había cambiado, que NAR no había perdido su seguro y que la póliza de NAR no había llegado al límite, excepto cuando se trata de reclamos relacionados con las prácticas de compensación cooperativa del grupo comercial. en MLS. La NAR también continúa teniendo cobertura para reclamos antimonopolio no relacionados con su regla de compensación cooperativa.

"El seguro de responsabilidad de la NAR no se ha agotado", escribió Muchow. “Sin embargo, es cierto que hemos alcanzado nuestro límite máximo de cobertura de $1 millón para demandas que impugnan las prácticas de compensación cooperativa en la MLS. La cobertura para otro tipo de reclamaciones todavía está disponible”.

"Hace algún tiempo alcanzamos el límite", añadió Muchow.

La NAR no respondió a las preguntas sobre cuánto ha gastado el grupo comercial en costos de litigios antimonopolio hasta ahora y cuándo alcanzó su límite de cobertura de seguro. En una sesión de preguntas y respuestas incluida en el correo electrónico de Muchow, una pregunta es: "¿Por qué no está disponible la cobertura de las pólizas de Chubb en 2022-2024 para pagar los costos de defensa?" Esto sugiere que la cobertura del seguro probablemente se agotó en 2021.

"Chubb, nuestro proveedor de seguros, determinó que las demandas imitadoras que impugnan la compensación cooperativa 'se relacionan' con el reclamo original de NAR de 2019 bajo la póliza de responsabilidad profesional de Chubb de 2019", escribió Muchow.

"Eso significa que la cobertura primaria del programa de seguros de la NAR no cubre los gastos de defensa de las asociaciones estatales y locales o de la MLS en estos casos".

Varias demandas presentadas contra la NAR y contra asociaciones estatales y locales en todo el país cuestionan la regla de compensación cooperativa de la NAR, también conocida como Regla de Participación, que requiere que los corredores de cotización hagan una oferta de compensación a los corredores compradores para poder presentar una cotización a un MLS afiliada a agentes inmobiliarios.

La NAR ha estado luchando contra demandas antimonopolio relacionadas con la práctica de compartir comisiones entre los corredores que cotizan en bolsa y los corredores compradores. desde el 2019 de marzo, cuando un caso llamado Möhrl fue archivado, seguido un mes después por un caso que se conocería como Silla | Burnett. El 31 de octubre, en un veredicto histórico, el jurado que escuchó el Sitzer | caso burnett descubrió que NAR, Keller Williams, RE/MAX, Anywhere, HomeServices of America y dos de sus subsidiarias, BHH Affiliates y HSF Affiliates, conspiraron para inflar las tasas de comisión de los corredores pagadas por los vendedores de viviendas. El el jurado concedió 1.78 millones de dólares en daños a una clase de aproximadamente 500,000 propietarios de viviendas en Missouri. Si esa indemnización se mantiene, se triplicaría por ley a más de 5.3 millones de dólares.

De acuerdo con un Hoja informativa de la NAR, Chubb extendió la póliza de responsabilidad profesional de 2023 de NAR hasta el 30 de junio de 2024. NAR renueva su póliza de seguro anualmente y está "trabajando para extender la póliza actual y espero tener más para compartir pronto", dijo Muchow en el correo electrónico.

Rob Hahn

El consultor inmobiliario Rob Hahn, quien escribió por primera vez acerca de que NAR alcanzara su límite de seguro de responsabilidad, expresó dudas de que la póliza fuera renovada.

"No me sorprendería que la NAR se viera obligada a autoasegurarse después de junio de 2024, ya que no puedo pensar en muchas compañías de seguros que quieran involucrarse en esta acción aquí mismo", escribió Hahn.

"Y el autoseguro es una cuestión difícil de resolver cuando ya se les debe mucho más (hasta ahora) a los demandantes de Sitzer de lo que se tiene en activos totales, líquidos o no".

Según la NAR, las asociaciones estatales y locales que han comprado seguros adicionales todavía tienen acceso a ese exceso de cobertura para litigios relacionados con la compensación cooperativa, pero habrían tenido que comprarlo a principios del año pasado.

mantilla williams

"La NAR proporciona anualmente a todas las asociaciones de agentes inmobiliarios locales y estatales una póliza de seguro primaria sin costo para las asociaciones y recomienda que las asociaciones compren una póliza adicional de 'cobertura en exceso' para su entidad específica", dijo el portavoz de la NAR, Mantill Williams, a Inman en un comunicado.

“Para las demandas que impugnan la regla del modelo de compensación cooperativa de la MLS, hemos alcanzado nuestro límite máximo de cobertura según la póliza primaria de NAR, pero aquellos que compraron cobertura excedente continúan teniendo acceso a esa póliza.

“Como saben las asociaciones estatales y locales nombradas en estas demandas, la NAR se compromete a apoyar a cualquier asociación nombrada en una demanda imitadora. Hemos trabajado, y seguimos trabajando, con asociaciones designadas para evaluar sus circunstancias particulares y explorar opciones para ayudarlas”.

Bajo ese exceso de cobertura, las asociaciones tienen acceso a hasta $1 millón adicional por reclamo. Según un Preguntas frecuentes sobre la NAR acerca de su programa de seguros, las asociaciones locales de agentes inmobiliarios y/o sus MLS habrían tenido que comprar cobertura excedente antes del 3 de abril de 2023. Esa cobertura excedente está actualmente disponible hasta el 20 de junio de 2024, pero solo para aquellas asociaciones que compraron esa cobertura para el Año póliza 2023.

En su publicación, Hahn sugirió que el hecho de que la NAR no pueda cubrir los costos de los litigios de las asociaciones locales podría resultar en acuerdos generalizados o quiebras.

“Una asociación local o MLS con 1,000 miembros (digamos $150 de cuota anual, es decir $150 en ingresos anuales totales) no puede darse el lujo de defenderse contra una demanda imitadora”, escribió Hahn.

“Si no puedes defenderte, entonces tienes que llegar a un acuerdo. Y no puede negociar mucho porque los abogados demandantes saben con certeza que usted no puede pagar una representación. Así que su única ventaja para negociar el acuerdo es: 'Simplemente nos declararemos en quiebra'”.

Además, dijo que las asociaciones locales y la MLS ya están considerando abandonar la NAR.

"Si eres una MLS regional... y aún no has sido demandado, debes estar pensando en divorciarte", dijo Hahn.

“Si la NAR se queda sin dinero, y cancelar 'iniciativas presidenciales' durante un par de años sugiere que la billetera no está llena en este momento; entonces, ¿cuál es exactamente la razón para seguir casado con NAR?

“Incluso si eres un gran local, como Austin o Houston, si la NAR no tiene dinero para contribuir a tu defensa… ¿qué es lo que te mantiene casado con la NAR exactamente? ¿Lazos de amor y afecto? No me hagas reír."

NAR no respondió a las preguntas sobre si anticipa que las asociaciones locales de agentes inmobiliarios quebrarán como resultado de los costos del litigio antimonopolio o que las asociaciones locales de agentes inmobiliarios o MLS se separe de NAR.

No está claro en este momento qué impacto tendrá la falta de cobertura bajo la política de la NAR en las asociaciones locales demandadas en demandas por comisiones. La portavoz de Phoenix Realtors, Lauren Brinkman, dijo a Inman: “Con respecto al seguro de responsabilidad de NAR, la organización no se ve afectada. Phoenix Realtors está preparado y es capaz de defenderse de cualquier tipo de litigio. Y como siempre, la organización está identificando formas creativas y efectivas de apoyar a los 11,000 miembros en todos los aspectos de sus carreras”.

Phoenix Realtors fue demandado en Enero. Brinkman se negó a comentar sobre la cuestión de si Phoenix Realtors tiene su propio seguro de responsabilidad.

Otro director ejecutivo de una asociación local, que pidió permanecer en el anonimato porque su asociación no ha sido demandada y no quiere llamar la atención, le dijo a Inman que su asociación no tiene su propio seguro de responsabilidad y que si fuera demandada, intentarían llegar a un acuerdo. . “Les digo eso a mis miembros todo el tiempo”, dijo el ejecutivo de la asociación. "Si nos demandaran, llegaríamos a un acuerdo".

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Houston, la Junta de Agentes Inmobiliarios de Austin, la Junta de Agentes Inmobiliarios de San Antonio, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Marin y la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Fort Worth (todas ellas demandadas en demandas por comisiones) declinaron hacer comentarios para este artículo.

Lea el correo electrónico completo de NAR a los ejecutivos de asociaciones estatales y locales:

Como muchos de ustedes saben por nuestros recursos educativos regulares del programa de seguros NAR, así como por los video resumen y Preguntas Frecuentes Disponible en nar.realtor, la póliza de seguro de NAR con Chubb ofrece cobertura para ciertos tipos de reclamos. El costo de defender reclamaciones antimonopolio es uno de esos tipos de reclamaciones (pero históricamente la responsabilidad por reclamaciones antimonopolio no ha estado cubierta).

Le escribo para responder nuevamente a las preguntas sobre la cobertura del seguro que he escuchado recientemente y para disipar rumores y conceptos erróneos. Aquí están los hechos.

· El seguro de NAR no ha cambiado.

· Para la defensa antimonopolio, la NAR y las asociaciones y MLS que no han adquirido exceso de seguro durante mucho tiempo han tenido un límite de cobertura de $1 millón. Para las demandas que cuestionan las prácticas de compensación cooperativa en la MLS, NAR ha alcanzado nuestro límite máximo de cobertura de $1 millón según la póliza principal de NAR. Chubb, nuestro proveedor de seguros, determinó que las demandas imitadoras que impugnan la compensación cooperativa "se relacionan" con el reclamo de NAR de 2019 bajo la póliza de responsabilidad profesional de Chubb de 2019. Eso significa que la cobertura primaria del programa de seguros de la NAR no cubre los gastos de defensa de las asociaciones estatales y locales o de la MLS en estos casos.

· La NAR también ha recomendado que las asociaciones y las MLS aprovechen la cobertura excesiva que la NAR puso a disposición. Las asociaciones y MLS que compraron este exceso de cobertura antimonopolio pueden tener cobertura disponible.

El acceso a la cobertura de seguro no es la única forma en que la NAR brinda apoyo en relación con las demandas de compensación cooperativa.

· NAR ha trabajado durante años para resolver los casos relacionados con la compensación cooperativa.

· NAR continúa trabajando en soluciones para nuestras asociaciones y sus MLS.

· NAR brinda apoyo legal a asociaciones y MLS a través de sus abogados internos y externos.

· El abogado de la NAR ha representado a asociaciones y MLS cuando ha podido.

Como saben las asociaciones estatales y locales nombradas en estas demandas, la NAR se compromete a apoyar a cualquier asociación nombrada en una demanda imitadora. Hemos trabajado, y seguimos trabajando, con asociaciones nombradas para evaluar sus circunstancias particulares y explorar opciones para ayudarlas.

A continuación se presentan algunas preguntas y respuestas.

Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto conmigo (lmuchow@nar.realtor) o con la asesora principal de NAR, Deanne Rymarowicz (drymarowicz@nar.realtor).

Lesley

Q&A

1. ¿NAR cambió su seguro?

· No.

· Para la defensa antimonopolio, la NAR y las asociaciones y MLS que no han adquirido exceso de seguro durante mucho tiempo han tenido un límite de cobertura de $1 millón. Para las demandas que cuestionan las prácticas de compensación cooperativa en la MLS, NAR ha alcanzado nuestro límite máximo de cobertura de $1 millón según la póliza principal de NAR.

2. ¿NAR perdió su seguro?

· No.

· NAR renueva su póliza de seguro anualmente.

· Estamos trabajando para ampliar la política actual y esperamos tener más para compartir pronto.

3. ¿Es cierto que el seguro de responsabilidad de NAR se ha agotado y no habrá cobertura disponible para las asociaciones REALTOR® estatales y locales para pagar el costo de defender las demandas de compensación cooperativa?

· El seguro de responsabilidad civil de la NAR no se ha agotado. Sin embargo, es cierto que hemos alcanzado nuestro límite máximo de cobertura de $1 millón para demandas que impugnan las prácticas de compensación cooperativa en la MLS. La cobertura para otros tipos de reclamaciones todavía está disponible.

· Chubb, nuestro proveedor de seguros, determinó que las demandas imitadoras que impugnan la compensación cooperativa "se relacionan" con el reclamo original de NAR de 2019 bajo la póliza de responsabilidad profesional de Chubb de 2019.

· La NAR ha recomendado que las asociaciones y las MLS aprovechen la cobertura excesiva que la NAR puso a disposición. Las asociaciones y MLS que compraron este exceso de cobertura antimonopolio pueden tener cobertura disponible.

4. ¿Cuál era el límite del seguro y cuándo lo alcanzó la NAR?

· El límite máximo de cobertura en nuestra póliza 2019 para el reclamo relacionado con las demandas de compensación cooperativa fue de $1 millón.

· Llegamos al límite hace algún tiempo.

5. ¿Por qué no está disponible la cobertura de las pólizas Chubb en 2022-2024 para pagar gastos de defensa?

· Chubb, nuestro proveedor de seguros, determinó que las demandas imitadoras que impugnan la compensación cooperativa "se relacionan" con el reclamo original de NAR de 2019 bajo la póliza de responsabilidad profesional de Chubb de 2019.

6. ¿Qué está haciendo la NAR por las asociaciones estatales y locales nombradas en demandas por imitación?

· La NAR ha recomendado que las asociaciones y las MLS aprovechen la cobertura excesiva que la NAR puso a disposición. Las asociaciones y MLS que compraron este exceso de cobertura antimonopolio pueden tener cobertura disponible.

· El acceso a la cobertura de seguro no es la única forma en que la NAR brinda apoyo en relación con las demandas de compensación cooperativa.

· NAR ha trabajado durante años para resolver los casos relacionados con la compensación cooperativa.

· NAR continúa trabajando en soluciones para nuestras asociaciones y sus MLS.

· NAR brinda apoyo legal a asociaciones y MLS a través de sus abogados internos y externos.

· El abogado de la NAR ha representado a asociaciones y MLS cuando ha podido.

· Como saben las asociaciones estatales y locales nombradas en estas demandas, la NAR se compromete a apoyar a cualquier asociación nombrada en una demanda imitadora. Hemos trabajado, y seguimos trabajando, con asociaciones nombradas para evaluar sus circunstancias particulares y explorar opciones para ayudarlas.

Correo electrónico Andrea V. Brambila.

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• Fuente: https://www.inman.com/2024/02/21/nar-commission-suit-insurance-coverage-ran-out-some-time-ago/