El estudio realizado por un trío de investigadores analizó cientos de miles de anuncios y encontró que aquellos que ofrecían comisiones más bajas a los agentes de compradores recibían menos atención y tardaban más en vender.
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As una batalla judicial se desarrolla esta semana Sobre las comisiones y una supuesta conspiración entre los nombres más importantes del sector inmobiliario, un nuevo estudio ha encontrado evidencia de que los agentes tienden a "alejar a sus clientes de listados de bajas comisiones".
La estudio proviene de un trío de investigadores de la USC y la Universidad de Texas en Austin, entre otros lugares, y se publicó la semana pasada, en vísperas de la Silla | Comisión explosiva de Burnett El juicio se desarrolla ahora en Kansas City, Missouri. El juicio es uno de los acontecimientos inmobiliarios más importantes de los últimos tiempos y surgió después de que un grupo de vendedores afirmara que los actores de la industria, como la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y los principales franquiciadores, conspiraban para mantener las comisiones altas.
El nuevo periódico no está relacionado con el Sitzer | Caso Burnett, pero explora temas similares. Y significativamente, los investigadores encontraron "evidencia estadística sólida de que los agentes compradores en todo el país alejan a sus clientes de listados de bajas comisiones". Las viviendas con comisiones más bajas reciben menos atención por parte de los compradores, también argumenta el documento, y el efecto aumenta "a medida que la comisión del agente comprador cae más por debajo de la tasa vigente en un mercado determinado".
En otras palabras, cuanto menos comisión se ofrece a los agentes de los compradores, menos atención recibe un anuncio.
El documento sostiene además que esta situación tiene consecuencias negativas para los vendedores de viviendas.
"En comparación con las viviendas que ofrecen comisiones vigentes, las viviendas que ofrecen comisiones inferiores al 2 por ciento tardan un 33 por ciento más en venderse", afirma el periódico. "Y eso supone que estas casas se vendan; en un mercado geográfico típico, nuestra mejor estimación es que dichas propiedades tienen un 75 por ciento más de probabilidades de permanecer sin venderse".
El documento se basa en un análisis de 265,000 listados de docenas de los mercados inmobiliarios más grandes de EE. UU. Los investigadores analizaron datos de Redfin, observando factores como el número de páginas vistas de los listados recibidos, así como las comisiones de los agentes compradores que ofrecían esos listados. .
El documento señala que los datos de comisiones utilizados en la investigación están disponibles recientemente gracias a un acuerdo entre la NAR y el Departamento de Justicia de EE.UU.. El Departamento de Justicia más tarde se retiró de ese acuerdo y ha sido peleando con nar desde entonces en los tribunales.
En cualquier caso, el artículo sugiere que la orientación de los agentes hacia propiedades más lucrativas está muy extendida y es potencialmente un problema. Las ventas fallidas, por ejemplo, “pueden ser especialmente difíciles para los vendedores, obligándolos a pagar hipotecas tanto sobre sus propiedades nuevas como antiguas, potencialmente por un período prolongado”. El documento también sostiene que la “fricción” al mudarse de casa en casa lastra la economía y el mercado laboral.
En relación con los casos explosivos en curso, el documento continúa afirmando que “el comportamiento de dirección tiene un potencial significativo para apuntalar las tasas de comisión frente a las presiones competitivas y tecnológicas”.
“La dirección por parte de los agentes compradores también tiene el potencial de aumentar las tasas de comisión de los agentes que cotizan en bolsa”, añade más adelante el documento.
Tales declaraciones parecerían reforzar las afirmaciones de los demandantes vendedores de viviendas en los juicios explosivos, quienes argumentan que los costos son más altos porque tienen que pagar las comisiones de los agentes de los compradores.
Las demandas explosivas han tendido a producir ansiedad y miedo entre muchos en la industria gracias a su potencial disruptivo. Expertos han sugerido que si los demandantes ganan, podría diezmar la membresía de la NAR y reducir significativamente las tasas de comisión. Sin embargo, muchos miembros de la industria han llegado gradualmente a la conclusión de que el cambio es inevitable: cuando Inman realizó una encuesta a principios de esta semana, el 53 por ciento de los encuestados dijeron que pensaban que los demandantes vendedores de viviendas finalmente ganarían.
Inman lanzó una encuesta similar el miércoles preguntando a los lectores si los agentes tienden a alejar a sus clientes de propiedades que ofrecen comisiones más bajas o nulas. Aproximadamente una hora después de su lanzamiento, la encuesta había obtenido 70 respuestas, de las cuales el 63 por ciento indicó que la dirección basada en comisiones sí existe.
En última instancia, el nuevo documento ofrece una serie de soluciones políticas. Entre otras cosas, propone cambiar la visibilidad de las comisiones de los agentes de los compradores y poner fin a los requisitos para que los vendedores ofrezcan comisiones a los agentes de los compradores: el último de los cuales NAR hizo a principios de este mes. Sin embargo, en última instancia, el documento sugiere que probablemente sea necesaria una mayor regulación.
"La dirección basada en comisiones es, por tanto, un objetivo prometedor para la intervención regulatoria o legislativa", afirma el documento. "Los formuladores de políticas pueden ayudar simultáneamente a los propietarios de viviendas estadounidenses y reducir la competencia potencialmente derrochadora entre los agentes".
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- Fuente: https://www.inman.com/2023/10/18/agents-steer-buyers-to-homes-with-better-commissions-study-claims/
