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La actual política de la Reserva Federal batalla para frenar la inflación ha desencadenado el tasas de interés hipotecarias más altas en más de dos décadas. En este entorno de altas tasas de interés, ¿dónde puede encontrar vendedores que tengan más probabilidades de vender? 

Rick Sharga, experto en propiedades en dificultades desde hace mucho tiempo y fundador de CJ Patrick Company, se unió recientemente a mí para discutir la tasa "efecto de bloqueo.” Según Experian, 

El efecto de bloqueo, que no debe confundirse con fijar una tasa hipotecaria, se refiere a que los propietarios eligen quedarse en sus casas cuando, de otro modo, podrían haberse mudado. Con las tasas de interés creciendo a un ritmo agresivo, los propietarios pueden sentirse obligados a permanecer en sus hogares, ya que mudarse podría aumentar significativamente sus costos de vivienda.

Un número alarmante de propietarios de viviendas están atrapados por el "efecto bloqueo" 

Según Sharga,

Hemos experimentado esto antes, pero actualmente estamos en un período realmente interesante. Hemos pasado por una época en la que las tasas hipotecarias estuvieron en su punto más bajo históricamente durante varios años. Teníamos millones de propietarios comprando propiedades, obteniendo una hipoteca o refinanciando su hipoteca existente. Hoy en día, el 93 por ciento de los propietarios de viviendas tienen una tasa hipotecaria inferior al 6 por ciento y el 70 por ciento de los propietarios tienen una tasa hipotecaria inferior al 4 por ciento. 

Según Freddie Mac, vimos que las tasas hipotecarias se duplicaron en el espacio de unos pocos meses cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar la tasa de los fondos federales a velocidades sin precedentes. 

Sharga continuó explicando cómo el continuo aumento de las tasas de interés hipotecarias por parte de la Reserva Federal, incluyendo duplicación las tasas en sólo unos pocos meses, ha creado un enorme desincentivo para que la gente compre: alguien con un pago hipotecario de $2,000 por mes hace 18 meses tendría que pagar $4,000 por mes por esa misma hipoteca hoy. 

Encontrar vendedores que tengan menos probabilidades de verse afectados por el efecto de bloqueo 

La primera recomendación de Sharga es prestar atención a la demografía. El grupo más notable en el que centrarse son los vendedores mayores de 55 años. Este es el por qué:

Los boomers están envejeciendo 

De acuerdo con el más reciente Perfil NAR de compradores y vendedores de viviendas, el 65 por ciento de los propietarios actuales tienen 55 años o más. Muchos de ellos poseen su propiedad de forma libre y clara. Incluso si no lo hacen, quienes han sido propietarios de su casa durante más de 20 o 30 años a menudo tienen una enorme cantidad de equidad encerrados en su residencia actual.

Los boomers más jóvenes cumplirán 59 años este año y ahora se encuentran con acontecimientos en la vida que obligarán a muchos de ellos a mudarse. Ya sea por la pérdida de un cónyuge, pérdida de movilidad, falta de fondos de jubilación o simplemente deciden que ya no quieren la molestia o el costo de mantener una casa grande, estas personas a menudo tienen suficiente capital para pagar todo en efectivo por su próxima casa. . Según Sharga,

Si es un agente que busca una cotización o un inversionista que busca una oportunidad de mercado, debe prestar atención a la demografía. Debería buscar listas de propietarios de viviendas de edad avanzada [Fuente REI es un gran recurso] que han estado en su propiedad de 20 a 30 años. Hay muchos de ellos allá afuera. 

Busque aquellos que están experimentando cambios importantes en su vida o financieros.

Además de realizar un seguimiento de la demografía de los boomers, Sharga recomendó: 

También debería buscar personas que necesiten mudarse porque son las que tienen más probabilidades de incluir su casa en el mercado actual. [Esto incluye] a alguien que acaba de divorciarse y ha tenido un cambio en los ingresos de su hogar, aquellos que se casaron recientemente, aquellos que tienen más hijos y necesitan más espacio, o aquellos que experimentan problemas financieros como una ejecución hipotecaria.  

Lo que sorprende a mucha gente es que el 92 por ciento de las personas en ejecuciones hipotecarias hoy en día en realidad tienen un valor líquido positivo en sus propiedades, y el 88 por ciento de las personas en ejecuciones hipotecarias tienen más del 20 por ciento del valor líquido. Para estas personas, es un resultado mucho mejor si usted puede ayudarlos a vender su propiedad antes de la ejecución hipotecaria y proteger su patrimonio en lugar de perderlo en la venta de la ejecución hipotecaria. 

Numerosas empresas, incluidas Realtor.com y Zillow, tienen una categoría para propiedades en dificultades. Si desea que la información de contacto de estos propietarios se borre de la Lista de No llamar, consulte REX (Divulgación completa: REDX es patrocinador de mi conferencia Awesome Females in Real Estate). 

Inversionistas

Según el presidente y cofundador de New Western, Kurt Carlton, muchos inversores son optimistas sobre el mercado actual. Hay más inventario disponible ya que no hay tantos compradores de residencia principal en el mercado, los problemas de la cadena de suministro han mejorado dramáticamente y hay una gran cantidad de viviendas desocupadas (más de 15 millones según el censo de 2020) que a menudo necesitan un inversionista para rehabilitar las propiedad antes de que pueda ser puesta en el mercado.  

La buena noticia acerca de trabajar con inversores es que a menudo realizan transacciones varias veces al año, especialmente si están cambiando o "hackeo de casas”(viviendo en parte de su propiedad mientras la rehabilitan). 

Compradores en efectivo

Sharga citó el Estadísticas del segundo trimestre de 2023 a partir de datos de Attom que muestran que alrededor del 38 por ciento de todas las compras residenciales se realizan en efectivo. 

Las compras en efectivo solían ser compras de inversores. Pero ese ya no es necesariamente el caso. Creo que mucha gente está aprovechando el valor líquido de sus viviendas. El otro dato que respalda esto es que nosotros [los propietarios de viviendas] contamos con una cantidad récord de capital propio [de] alrededor de $28 billones porque los precios de las viviendas han subido mucho en los últimos años.

Sabemos que alrededor del 50 por ciento de los propietarios de viviendas con una hipoteca tienen una casa que vale el doble de lo que deben por el préstamo. Por lo tanto, hay mucha equidad disponible para que la gente la aproveche si están reduciendo su tamaño [el tamaño correcto]. 

Propietarios potenciales con hipotecas asumibles

An hipoteca asumiblee Es un tipo de acuerdo de financiación mediante el cual una hipoteca pendiente y sus términos se transfieren del propietario actual al comprador.. Según Sharga,

Básicamente, todo permanece en su lugar mientras te haces cargo de la propiedad. Cualquiera que sea la diferencia entre lo que queda de la hipoteca y lo que usted acuerde pagar por la propiedad, tendrá que compensarse mediante un “equivalente en efectivo”, que a menudo termina siendo una segunda hipoteca si no tiene la diferencia en efectivo. .  

Si bien la mayoría de los préstamos suscritos por Fannie Mae o Freddie Mac son no Los préstamos no son asumibles, ni tampoco se mantienen en carteras privadas, así como la mayoría de los préstamos gigantes; casi todos los préstamos de la FHA y VA son asumibles. Entonces, la pregunta número uno que debe hacerle a cualquier propietario de vivienda es: "¿Tiene un préstamo de la FHA o del VA?" 

Los préstamos de la FHA suelen representar entre el 11 y el 13 por ciento de todos los préstamos emitidos [y los préstamos de la VA representan aproximadamente entre el 10 y el 12 por ciento. Eso es aproximadamente el 25 por ciento de todas las hipotecas]. 

Sin embargo, esto no se aplica si el propietario de la vivienda se encuentra en ejecución hipotecaria. Estos préstamos son más fáciles de asumir cuando el prestatario no está en ejecución hipotecaria, porque no tiene facturas pasadas, embargos mecánicos y todo tipo de cosas extrañas vinculadas a impuestos atrasados. 

Que hay por delante

Según Sharga, los constructores son los que más se benefician del mercado actual. Han comenzado a construir casas con espacios más pequeños a un precio más bajo por pie cuadrado para acomodar mayores costos de financiamiento y, a menudo, están dispuestos a reducir la tasa de interés inicial del comprador.  

Cada vez que la Reserva Federal ha pasado por uno de estos ciclos, en los que aumenta la tasa de los fondos federales y luego la deja, las tasas hipotecarias han comenzado a bajar. Por lo tanto, es posible que veamos que las tasas hipotecarias suben hasta siete puntos y tal vez alcancen el 8 por ciento. Creo que si eso sucede, será de muy corta duración. 

La predicción final de Sharga para 2024 es que no será un año especialmente emocionante, pero podemos esperar que la hemorragia se detenga. El mercado comenzará a recuperarse y estaremos preparados para un crecimiento lento. 

El aumento de las tasas de interés está en el centro de la desaceleración del mercado inmobiliario. No sólo porque es más caro para los compradores comprar, sino que es mucho más caro para los vendedores vender. Entonces, una vez que esas tasas comiencen a bajar, el mercado comenzará a recuperarse bien.

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