Tanto los compradores como los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de la búsqueda de propiedades fuera del mercado. Se trata de casas que no se encuentran públicamente en el Servicio de listados múltiples (MLS), pero que pertenecen a personas que buscan venderlas.

Las propiedades fuera del mercado van desde casas propiedad de personas que se están preparando para vender hasta vendedores activos que quieren ser discretos. Encontrar listados fuera del mercado no es fácil, pero puede encontrar una variedad de casas potenciales si sabe dónde buscar.

A continuación le mostramos cómo encontrar ofertas inmobiliarias fuera del mercado para su próxima propiedad de alquiler, oportunidad de inversión o residencia principal.

1. Construya una red sólida

Su red es una de las herramientas más poderosas para encontrar propiedades fuera del mercado. Los agentes inmobiliarios buscan constantemente compradores calificados, pero a veces tienen capacidades de marketing limitadas. Algunos vendedores no se sienten cómodos abriendo sus casas para exhibiciones, mientras que otros aún se encuentran en las primeras etapas de ingreso al mercado. 

Con una red sólida, puede informar a los agentes con los que trabaja qué tipo de propiedades fuera del mercado desea. Si tienen listados de bolsillo o conocen clientes que se están preparando para vender, pueden comunicarse con usted. 

Algunos vendedores prefieren saltarse el proceso de cotización para no tener que ordenar, limpiar, organizar y comercializar sus casas. Apreciarán que sus agentes inmobiliarios ya tengan compradores potenciales alineados antes de que la casa esté oficialmente a la venta.  

Una red sólida es esencial para los inversores inmobiliarios que aumentan su lista de propiedades con el tiempo. Sin embargo, los compradores individuales también pueden beneficiarse al hacer amigos agentes inmobiliarios. Estos agentes inmobiliarios pueden alertarle sobre propiedades potenciales en un mercado de moda. Es posible que pueda hacer una oferta antes de que otros compradores tengan la oportunidad de ver la propiedad. 

2. Únase a grupos y clubes de inversión inmobiliaria

Busque clubes inmobiliarios locales y grupos de inversión en su área. También puede explorar asociaciones profesionales que celebran reuniones, reuniones y almuerzos mensuales. Unirse a estos grupos lo ayudará a construir su red y al mismo tiempo aumentará sus conocimientos en bienes raíces. Pruebe diferentes grupos y vea cuáles lo hacen sentir cómodo y al mismo tiempo lo ayudan a construir conexiones valiosas. 

Establecer contactos con inversores y agentes inmobiliarios tiene sentido porque estas personas no son necesariamente sus competidores. Un inversor puede conocer una propiedad pero decidir que no es adecuada para él, ya sea por el precio, la ubicación o el estilo. Si saben que usted está buscando comprar, es posible que se comuniquen con usted para brindarle la oportunidad de ver la propiedad fuera del mercado. 

En el futuro, usted podría ser la conexión que pueda pagar la referencia. Podría encontrar una propiedad fuera del mercado que sea adecuada para un inversionista que le recomendó una antes. 

El sector inmobiliario se trata de a quién conoces. Asegúrese de que su red sea diversa y esté llena de agentes, inversores, constructores y contratistas. y otros profesionales de la industria. Nunca se sabe cuándo una de estas conexiones dará sus frutos.

3. Estrategias de alcance directo

En un mercado en alza, los inversores suelen recurrir a estrategias de divulgación directa para encontrar propiedades fuera del mercado antes de que se publiquen en el Servicio de Listado Múltiple. Hay varias formas de contactar a los vendedores, ya sea usted mismo o con la ayuda de una agencia de marketing. Aquí hay algunas opciones a considerar. 

• Lanzar una campaña de marketing por correo directo: envíe cartas o postales a propietarios de viviendas en su área objetivo invitándolos a comunicarse con usted si están listos para vender. 
• Trabajar con especialistas en marketing de mensajes de texto para desarrollar una estrategia de divulgación.: conozca las reglas para enviar mensajes de texto promocionales para que pueda contactar a vendedores potenciales en su área. 
• Publicidad en boletines de barrio: puedes apoyar el periodismo local y las causas vecinales promocionando tu negocio a través de estos canales.

La inversión que realice en divulgación directa dependerá de sus objetivos y su presupuesto. Los inversores que buscan constantemente comprar casas pueden reservar un presupuesto mensual para actividades promocionales y marketing por correo directo. Sin embargo, el comprador promedio que intenta encontrar propiedades fuera del mercado en un mercado competitivo podría no estar tan dispuesto a gastar dinero. 

El objetivo de estas estrategias de divulgación es alentar a los vendedores a acercarse a usted con sus ofertas fuera del mercado. Todo lo que se necesita es que algunas personas respondan a sus correos directos para que el costo y el esfuerzo de enviarlos valga la pena.

La comunidad inmobiliaria moderna es tan activa digitalmente como en persona. Esta es una gran noticia para las personas que no tienen mucho tiempo durante la semana para asistir a eventos de networking y otras actividades de grupos inmobiliarios. 

Actualice su presencia en línea para reflejar sus objetivos como inversionista o comprador de ofertas fuera del mercado. Elija una imagen de perfil profesional y actualice su información para reflejar sus objetivos. Una vez que tenga una sólida presencia en la web, busque grupos, foros y sitios web locales para inversores locales.

Diferentes comunidades tendrán grupos inmobiliarios activos en varios lugares de la web. Algunas regiones pueden tener grupos sólidos de Facebook a los que puedes unirte, mientras que otras pueden ser más activas en LinkedIn o Discord. 

Conozca estos grupos antes de convertirse en un participante activo. Conozca los tipos de contenido que la gente publica y las reglas relativas a las discusiones en línea. Esto le permitirá seguir una buena etiqueta web una vez que ingrese.  

También puede utilizar herramientas en línea para intentar encontrar propietarios. Puede reservar un presupuesto para anuncios sociales o de búsqueda para llegar a personas potencialmente interesadas en vender. Esta es otra forma de atraer clientes potenciales a su negocio de inversión sin tener que buscar viviendas fuera del mercado.

5. Asistir a subastas y ventas de bienes inmuebles

Uno de los mayores indicadores de que una propiedad fuera del mercado está a punto de venderse es la venta de una propiedad.

Cuando un familiar muere, sus beneficiarios reclamarán los recuerdos que más signifiquen para ellos y luego venderán sus otras pertenencias en una venta de bienes. Estos familiares también podrían realizar una subasta para vender los artículos. Una vez repartidas o vendidas las pertenencias del fallecido, los familiares venden la casa. 

Empiece a asistir a subastas y ventas de propiedades para ver estos listados fuera del mercado y hablar con las personas que los organizan. La mayoría de las personas suelen contratar empresas externas para gestionar las ventas o subastas de propiedades, por lo que es probable que los propietarios no estén presentes.

Hablar con las personas que realizan estas ventas puede ayudarle a tener una idea de lo que los familiares planean hacer con la propiedad una vez que no esté vacía. Puede pasarles su tarjeta de presentación y hacerles saber que podría estar interesado en comprar la casa.  

Tenga en cuenta que otros profesionales inmobiliarios también podrían asistir a estos eventos. Sea cortés con todos los involucrados, especialmente si se encuentra con la familia en duelo. No ganará ninguna propiedad fuera del mercado siendo grosero o tratando de obligar a la gente a trabajar con usted.

6. Trabajar con mayoristas de bienes raíces

Una forma de encontrar propiedades fuera del mercado es trabajar con inversores mayoristas. Estas personas buscan activamente ofertas fuera del mercado y luego buscan compradores para esos listados. Cuando un vendedor trabaja con un inversor mayorista, firma un contrato que le otorga al mayorista el derecho a comercializar la vivienda.

Cuando el mayorista encuentra un comprador adecuado, recibe una tarifa por el trabajo. De esta manera, un inversor inmobiliario mayorista es similar a un intermediario o casamentero entre compradores y vendedores potenciales. 

Los mayoristas de bienes raíces hacen el trabajo de encontrar propiedades fuera del mercado para que usted no tenga que hacerlo. Sin embargo, antes de contactar a uno de estos profesionales, asegúrese de estar listo para pagar sus honorarios.

La mayoría de los mayoristas cobran entre 5,000 y 10,000 dólares por cada contrato y no es raro que el comprador acepte pagar la tarifa. Esto se debe a que los mayoristas suelen trabajar con propietarios de viviendas en dificultades que no tienen suficiente dinero para permanecer en la propiedad.

Hay ocasiones en las que el vendedor pagaría la tarifa de mayorista como si estuviera pagando una comisión a un agente inmobiliario. Asegúrese de leer cualquier acuerdo que firme con un inversionista mayorista para no terminar con costos sorpresa que no esperaba. 

7. Busque propiedades en venta por propietario

No todos los vendedores quieren trabajar con un agente de bienes raíces, por lo que enumeran su propiedad como En venta por el propietario (FSBO). No todos los listados de FSBO son propiedades fuera del mercado. Algunos propietarios trabajan con agentes de tarifa fija para publicar sus casas en la MLS, mientras que otros quieren encargarse del marketing ellos mismos.

La gente se siente atraída por FSBO porque no quiere pagar costosas comisiones de agentes inmobiliarios. Saben que pueden ahorrar al menos un tres por ciento en comisiones al poner a la venta sus casas por su cuenta. 

Conduce por tu ciudad y busca casas FSBO. Es posible que pueda reunirse directamente con el vendedor y recorrer la casa. Este proceso es una de las formas más tediosas de encontrar listados fuera del mercado. Deberá estar atento a las señales o indicadores de FSBO de que una propiedad se está vendiendo sin un agente de bienes raíces.

Sin embargo, también es posible buscar estos listados en línea. Busque grupos locales de FSBO donde los vendedores puedan publicar sobre sus casas sin ingresar al mercado inmobiliario.  

Si está trabajando directamente con un propietario de vivienda y también se representa a sí mismo, asegúrese de contratar a un abogado de bienes raíces para que una parte objetiva pueda asegurarse de que la compra sea legal y ética.

8. Seguimiento de ejecuciones hipotecarias y viviendas en dificultades 

A juicio hipotecario Ocurre cuando un banco embarga una propiedad porque el propietario deja de realizar los pagos de la hipoteca. Sin embargo, el banco no necesita una casa, por lo que intentará recuperar parte de los fondos perdidos vendiendo la propiedad. Cuando asiste a subastas de bienes raíces en ejecución hipotecaria, está comprando propiedades fuera del mercado de las que el banco quiere deshacerse. 

Puede decidir si desea asistir a estas subastas o buscar casas que estén pendientes de ejecución hipotecaria como una forma de encontrar listados fuera del mercado. Algunos propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria quieren vender sus casas rápidamente para proteger sus puntajes crediticios. Es posible que pueda hacer una oferta por una casa y cerrar rápidamente la propiedad. 

Las casas embargadas rara vez son propiedades llave en mano. Los propietarios de viviendas que no pueden afrontar los pagos de la hipoteca normalmente tampoco pueden afrontar el mantenimiento. Algunas subastas de bienes raíces con ejecuciones hipotecarias exigen el pago inmediato y no permiten a los inversionistas recorrer o inspeccionar las propiedades. 

Si bien este podría ser un buen método para asegurar propiedades fuera de la comercialización, debe estar preparado para invertir mucho en reparaciones y renovaciones antes de poder disfrutar de estas casas.

9. Habla con constructores y contratistas

Algunas de sus propiedades fuera del mercado más populares pueden provenir de personas ajenas a la industria inmobiliaria. Los renovadores de viviendas y los aficionados a la renovación a menudo se sienten abrumados por sus proyectos y buscan ayuda de contratistas. Si el proyecto es demasiado caro o llevará demasiado tiempo, estos propietarios podrían considerar venderlo. 

Las relaciones con los constructores también pueden ayudarle cuando buscan desarrollar terrenos para nuevas construcciones. El constructor podría comunicarse con usted si sabe que usted está interesado en hacer crecer su cartera. Podría tener una propiedad fuera del mercado que sea nueva y le proporcione ingresos inmediatos mientras trabaja en la renovación y mejora de sus otras inversiones. 

Convertirse en inversor consiste en equilibrar su cartera. La mayoría de los inversores inmobiliarios comienzan con una propiedad de alquiler y luego se expanden a otras viviendas en diversas condiciones. Considere los planes a largo y corto plazo para estas propiedades fuera del mercado para que pueda estar seguro de que sus inversiones darán frutos.

10. Registros Públicos

Si tiene en mente una propiedad específica fuera del mercado, busque quién es el propietario mediante una búsqueda de registros públicos. Puede obtener más información sobre el propietario y si es probable que le venda. Naturalmente, saber quién es el propietario de una casa es la parte fácil. Es mucho más difícil convencerlos de que vendan la propiedad si no están interesados ​​en mudarse.

Este paso lo suelen utilizar compradores que tienen casas específicas en mente, en lugar de inversores inmobiliarios que buscan ofertas en propiedades fuera del mercado. Sin embargo, también puede utilizar registros públicos para buscar casas que hayan sido abandonadas. Puede comunicarse con el propietario para conocer la propiedad o ver si el residente que vivía allí todavía está vivo.

Esta opción resalta la importancia de vigilar las viviendas de su zona. Los inversionistas y agentes de bienes raíces a menudo notan casas abandonadas y saben que merecen dueños que las cuiden.

Consideraciones legales y éticas para transacciones inmobiliarias fuera del mercado

Si bien la búsqueda de propiedades fuera del mercado parece una excelente manera de encontrar casas sin tener que superar la oferta de otros compradores, estas casas tienen algunas limitaciones. Como comprador o inversionista, debe actuar de manera ética al reunirse con los vendedores y navegar por la transferencia de la propiedad. También debe estar atento a agentes y vendedores poco éticos que no actúan de manera justa. Aquí hay algunas cosas para considerar. 

• Confirme que el vendedor está autorizado a vender la propiedad. Evite estafas como las de personas que intentan vender casas que no les pertenecen o los beneficiarios que intentan vender casas que aún están en proceso de sucesión. 
• Insista en una transacción inmobiliaria completa. El hecho de que una propiedad esté fuera del mercado no significa que no se le permita inspeccionarla y tasarla. También debes pasar por el mismo proceso de compra con un acuerdo de compra y transferencia de título. 
• Esté atento a las señales de alerta y al comportamiento sospechoso. Un acuerdo fuera del mercado no es un acuerdo en el mercado negro. Si el vendedor o el agente actúa de manera sospechosa o poco ética, usted puede retirarse de la venta.
• No intimides a la gente para que venda sus casas. No todos los clientes potenciales fuera del mercado conducirán a una venta. Algunos vendedores aún no están listos para mudarse.

Algunas personas creen que las cotizaciones de bolsillo y los acuerdos fuera del mercado no son éticos porque impiden que los compradores compitan en el mercado abierto. Con una cotización abierta, varios compradores pueden pujar entre sí. Sin embargo, depende del vendedor decidir si quiere poner su casa en la MLS. Si el vendedor siente que puede obtener un trato justo en el mercado, puede elegir esta opción inmobiliaria.

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Los inversores y compradores de viviendas utilizan varios métodos para encontrar propiedades fuera del mercado. Algunas personas asisten a ventas de propiedades y conducen buscando carteles de FSBO, mientras que otras tienen una extensa red de personas que saben lo que quieren.

Si está buscando una casa y tiene curiosidad acerca de ofertas fuera del mercado, recurra a los profesionales de rápidoexperto. Contamos con una amplia red de agentes inmobiliarios que cuentan con diferentes especialidades. Algunos agentes trabajan específicamente con inversores y personas interesadas en viviendas en dificultades. 

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