En mis más de 30 años en el sector inmobiliario, he desempeñado diversos roles, desde agente y gerente hasta orador, formador y entrenador. A lo largo de este tiempo, he sido testigo de numerosos cambios significativos y cambios dentro de nuestra industria.

En medio de los muchos altibajos, tanto grandes como pequeños, nada ha rivalizado con el impacto potencial de las recientes demandas de la comisión, sus fallos posteriores y la inevitable cascada de apelaciones que seguirán.

Un cambio en particular destaca notablemente: la adopción de Política de Cooperación Clara (PCC) de NAR. Implementada hace apenas tres años, esta política está ahora a la vanguardia del escrutinio legal que abarca nuestra industria.

Desde mi punto de vista, sirve como punto focal que contribuye a la desafíos legales actuales. Echemos un vistazo a su continua relevancia y si usted siente, como yo, que es hora de considerar la idea de descartar esta política.

Antecedentes de la Política de Cooperación Clara

La CCP fue introducida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en noviembre de 2019. Exige que los listados residenciales deben enviarse al servicio de listado múltiple (MLS) de un corredor dentro de un día hábil después de que los agentes comercialicen públicamente estas propiedades a los compradores.

Esta política se introdujo no solo para promover un acceso más equitativo a los listados en toda la industria y brindar mayor transparencia a los compradores de viviendas en su proceso de búsqueda, sino también para alinearse con la visión del liderazgo de NAR. Creían que ampliar la exposición de los listados a todos los miembros sería más eficaz para los propietarios, asegurando que sus propiedades recibieran una atención generalizada.

Además, este enfoque fue diseñado para desalentar la práctica de “listados de bolsillo”, donde los agentes podrían verse tentados a limitar la visibilidad de un listado a su oficina individual, comprometiendo potencialmente los mejores intereses del propietario.

Era anterior al PCCh: un panorama en gran medida libre de demandas

En particular, en las décadas previas a la introducción del PCC, la industria inmobiliaria no enfrentó el mismo grado de demandas antimonopolio y escrutinio en torno a las estructuras de comisiones o estrategias de cotización. Las demandas relacionadas con comisiones fueron excepcionalmente raras, lo que indica que las prácticas predominantes no se consideraban intrínsecamente anticompetitivas.

Esto contrasta marcadamente con las demandas que surgieron después del PCC. La política, a pesar de las intenciones positivas, puede haber desencadenado consecuencias legales no deseadas que ahora afectan a la industria.

Crecientes desafíos legales directamente relacionados con el PCC 

Lo más significativo es la reciente demanda presentada por Estados Unidos. División Antimonopolio del Departamento de Justicia (DOJ) alegando que el PCC permite que las corredurías residenciales se confabulen para obtener comisiones cobrados a vendedores y compradores. Esta demanda también cuestiona el papel de los MLS en la exacerbación de estas dinámicas anticompetitivas.

Un año después de la implementación del PCC en noviembre de 2019, surgió la demanda original del Departamento de Justicia, que representa una respuesta legal rápida y sugiere una correlación directa con este cambio de política. 

Además de la demanda de alto perfil del Departamento de Justicia, también se han presentado demandas colectivas individuales. acumulado a nivel nacional, alegando violaciones de fijación de precios y antimonopolio relacionadas con comisiones y prácticas de cotización en la MLS. A medida que estas demandas siguen surgiendo, proporcionan cada vez más pruebas que podrían usarse como munición para futuras acciones legales que destaquen directamente al PCC como una cuestión fundamental.

Impactos de la industria y dinámica del mercado en evolución

Sin lugar a dudas, la implementación de la Política Clara de Cooperación alteró la dinámica de nuestra industria. Dado que el PCC exige que los listados deben llegar a la MLS dentro de un día hábil después de cualquier comercialización pública, la inmensa mayoría de las propiedades en venta ahora son accesibles, ante todo, para los agentes compradores.

Sin embargo, surgió un inconveniente importante: al hacer cumplir esta política, se impusieron limitaciones a los vendedores de viviendas. Anteriormente, el propietario tenía la flexibilidad de elegir acuerdos de venta exclusivos, adaptando el proceso de venta a sus necesidades y preferencias específicas. El PCCh, sin embargo, limita esta discreción, lo que potencialmente hace que la experiencia de venta sea menos personalizada. No hay ninguna opción para "optar por no participar".

Es importante reconocer que la mayoría de los agentes inmobiliarios tienen como objetivo brindar un servicio integral y centrado en el cliente. Las restricciones del PCC, aunque bien intencionadas, han generado algunos sentimientos de frustración y limitación entre los agentes que se esfuerzan por satisfacer las necesidades únicas de sus clientes. La política, si bien mejora la transparencia y la equidad, también plantea dudas sobre el equilibrio entre el acceso abierto y la autonomía del vendedor individual. 

¿La revocación del PCC perjudicará a los agentes compradores?

Destacada firma de investigación Keefe, Bruyette y Woods sugieren que revocar el PCC podría resultar en más del 50 por ciento de los agentes inmobiliarios abandonar la industria por completo. En una entrevista con Real Estate News a principios de este año, un analista de KBW afirmó: "Estimamos que más de la mitad de los agentes inmobiliarios estadounidenses podrían ser expulsados ​​de la industria..."

Si bien esta es la opinión de una firma analítica, respalda la teoría de que, bajo el PCC, el mercado puede haberse sobresaturado con agentes que tendrían dificultades para seguir siendo competitivos sin tener un acceso generalizado a las cotizaciones. Básicamente, sugiere que el entorno político protege un exceso de agentes –incluidos los de menor desempeño– al bloquear y canalizar las cotizaciones a través del MLS.

Los demandantes en varias demandas colectivas han retomado esa práctica y también la han calificado de anticompetitiva. A demanda reciente presentada en Georgia alega que el CCP y la estructura de comisiones correspondiente sirven para proteger a los agentes inmobiliarios inferiores “que podrían no ser competitivos en un entorno de mercado más riguroso”, como el traje dice.

Los demandantes básicamente alegan que, al mantener a flote a los agentes improductivos mediante prácticas de cotización obligatoria, el PCC en última instancia restringe las opciones de los consumidores y la responsabilidad de la industria. Propone que los vendedores de viviendas pierdan la flexibilidad para elegir estrategias de cotización que se adapten a sus necesidades, que los agentes de alto calibre pierdan oportunidades de demostrar su valor y que los agentes de mala calidad sigan protegidos de las presiones del libre mercado.

Evidentemente, este caso aún no se ha visto, por lo que queda por ver si la sentencia final arrojará alguna luz sobre la validez de las acusaciones. Lo que diré al respecto es que representa un llamado urgente y crucial a todos los individuos que representan nuestra industria para elevar el nivel de profesionalismo, transparencia, comunicación y capacitación. 

Nuestro deber: Progresar a través del cambio

En lugar de eludir el escrutinio, el deber de nuestra industria debería ser inclinarse hacia el cambio a través de la mejora y la evolución continuas. Dada la acumulación de respuestas legales en los años posteriores a la implementación del PCC, combinadas con las críticas en torno a las opciones restringidas de cotización para los propietarios de viviendas y las barreras a la competitividad de los agentes, parece hora de que los líderes de la industria reevalúen su postura actual.

Si bien fue creada en un intento de mejorar la equidad y la transparencia, ciertos aspectos de la política ahora entran directamente en conflicto con la Estándares del Departamento de Justicia en torno a la competencia leal en el mercado.  

Como industria, es hora de reevaluar qué políticas realmente sirven a los propietarios de viviendas y empoderan a los agentes para brindar valor en un mercado ético pero dinámico. Lograr este delicado equilibrio no es tarea fácil, pero el proteccionismo rígido no nos impulsará hacia adelante.

Explorando alternativas: navegando por las prácticas inmobiliarias más allá del PCC

Considerar la posible eliminación de la Política de Cooperación Clara invita a preguntarse: “¿Cómo haríamos negocios en el futuro?” Una posible respuesta es en realidad la más sencilla. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, junto con nuestra red de agentes y corredurías de bienes raíces cooperantes, prosperaron mucho antes de la creación del PCC hace apenas tres años. Por lo tanto, una solución pasa por volver a las prácticas que mantuvimos no hace mucho tiempo. 

El aspecto crucial de este enfoque implica garantizar que los propietarios de viviendas estén plenamente informados sobre sus opciones (y los posibles beneficios o consecuencias) de mantener su listado exclusivo o colocarlo en la lista. Servicio de listado múltiple (MLS).

También es imperativo que nosotros, como profesionales de la industria, defendamos la MLS, articulando claramente sus beneficios sustanciales. Esto incluye informar a los propietarios que optar por no participar en la MLS podría generar menos compradores, menos visitas y posiblemente un precio de venta más bajo.

Al comunicar estas consecuencias explícitamente por escrito y obtener el reconocimiento del propietario, aún respetamos la elección y preservamos el derecho de cada propietario individual de decidir el camino más adecuado para su situación particular. 

Darryl Davis es el director general de Seminarios Darryl Davis. Conéctate con él en Facebook or YouTube. 

• Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
• PlatoData.Network Vertical Generativo Ai. Empodérate. Accede Aquí.
• PlatoAiStream. Inteligencia Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
• PlatoESG. Carbón, tecnología limpia, Energía, Ambiente, Solar, Gestión de residuos. Accede Aquí.
• PlatoSalud. Inteligencia en Biotecnología y Ensayos Clínicos. Accede Aquí.
• Fuente: https://www.inman.com/2023/12/27/its-time-to-consider-eliminating-nars-clear-cooperation-policy/