Esta guía cubre la compra de una vivienda embargada para compradores de vivienda e inversores inmobiliarios. Todo el mundo ama una gran ganga, y los precios de venta con descuento que ofrecen las ejecuciones hipotecarias no son una excepción. Los beneficios de comprar una casa embargada incluyen un proceso de cierre más rápido (un promedio de 30 días desde la oferta hasta la finalización) gracias a la motivación del banco para vender.

Los compradores que planean renovar sus casas también disfrutan de la posibilidad de diseñar sus casas para que se ajusten a su estilo y necesidades personalizadas.

Durante la ayuda federal y los programas de prestamistas impidieron o detuvieron el proceso de ejecución hipotecaria durante gran parte de la pandemia de COVID, la mayoría de los beneficios de ayuda ya han expirado y Estados Unidos está experimentando un aumento constante en la cantidad de viviendas ejecutadas. En las siguientes secciones, analizaremos la compra de una vivienda embargada.

¿Es la compra de una casa embargada una buena inversión?

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Gracias a la afluencia de programas de inversión profesionales y las opciones de financiación patrocinadas por el gobierno creadas en respuesta a la crisis hipotecaria de 2008, la propuesta de comprar una casa embargada parece mucho más asequible tanto para los inversores como para los compradores de vivienda.

Sin embargo, la compra de una ejecución hipotecaria puede ser larga e impredecible y conlleva riesgos que de otro modo no podría enfrentar al comprar una casa a precio de mercado. Si está considerando comprar una ejecución hipotecaria, es importante comprender qué es, los beneficios y los inconvenientes, y cómo diferenciar entre una buena oferta y un pozo de dinero.

Comprensión de los conceptos básicos de ejecución hipotecaria 101 Compra de una vivienda ejecutada

La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un banco o prestamista se apodera de una vivienda y desaloja a sus propietarios, generalmente debido a la incapacidad del propietario para hacer los pagos de su hipoteca.  Por supuesto, el propietario y el prestamista harán todo lo posible para evitar la ejecución hipotecaria.

Si los propietarios y el prestamista trabajan juntos, el prestamista puede acordar vender la propiedad por menos de lo que el propietario debe en la hipoteca.

El propietario no quiere perder su hogar, y el prestamista no está dispuesto a pagar honorarios legales costosos solo para terminar con los costos de mantenimiento y la disminución gradual del valor de una propiedad desocupada. Sin embargo, incluso cuando la ejecución hipotecaria es inevitable, el procedimiento es largo y se desarrolla en tres etapas bien diferenciadas. Cada fase tiene sus ventajas y peligros únicos para el comprador.

Proceso previo a la ejecución hipotecaria

Una propiedad ingresa oficialmente al estado de preejecución hipotecaria cuando el prestamista notifica a los propietarios que tienen la intención de presentar una demanda o que ya se ha presentado, lo que les da a los propietarios una última oportunidad de vender la casa por su cuenta antes de que se incluya en la subasta.

Durante gran parte del proceso de ejecución hipotecaria, un comprador no puede realizar inspecciones ni siquiera recorrer el interior de la propiedad antes de presentar una oferta.

Si los propietarios tienen éxito, pueden escapar del proceso de ejecución hipotecaria y su impacto perjudicial en sus puntajes de crédito y posibilidades futuras de comprar otra casa. Lea nuestra publicación sobre cómo calificar para un hipoteca después de una ejecución hipotecaria aquí para más información haga clic aquí

Lo que significa antes de la ejecución hipotecaria Comprar una casa embargada

Debido a que el vendedor está motivado para vender la propiedad rápidamente, es posible que esté más dispuesto a hacer reparaciones y reducir el precio de venta en esta fase. El prestamista puede permitir que el comprador celebre un contrato de arrendamiento con opción a compra o medios alternativos para asumir la hipoteca.

El comprador que compra una casa embargada tiene muchas ventajas en la etapa previa a la ejecución hipotecaria, incluida la recepción de un historial detallado de la condición de la propiedad y el tiempo para obtener las inspecciones necesarias.

El vendedor aún puede retirarse del trato si sus circunstancias mejoran, y puede pagar su saldo en mora y reanudar los pagos de la hipoteca. Si la venta se lleva a cabo, la incapacidad del vendedor para mantenerse al día con su hipoteca implica que es probable que tampoco haya podido realizar el mantenimiento regular de la casa, lo que resultó en reparaciones y gastos cuando el comprador toma el control de la propiedad.

Qué significa la subasta para un comprador que compra una casa embargada

Los prestamistas están ansiosos por sacar la propiedad de los libros y solo pueden recuperar el saldo pendiente adeudado en la casa y los honorarios legales incurridos.

En la etapa de Subasta, el vendedor no pudo o no quiso vender la propiedad, y el prestamista ahora puede subastar legalmente la casa sin el consentimiento del vendedor para recuperar lo que se debe.

Es probable que el precio de compra sea sustancialmente más bajo que el valor de mercado de la casa. Debido a que el vendedor ya no tiene poder de negociación ni puede volver a ser propietario de la vivienda, la compra suele ser mucho más rápida para el comprador en esta etapa.

Opciones de financiamiento para comprar una casa embargada

Por otro lado, la mayoría de las casas vendidas en subasta solo aceptan ofertas en efectivo, por lo que los compradores que requieren financiamiento no pueden comprar una casa embargada en esta etapa.

Las casas vendidas en una subasta también están "tal como están", lo que significa que el banco no está obligado a permitir que la casa sea inspeccionada ni a revelar el historial de la propiedad al comprador. Finalmente, en esta etapa, los propietarios originales pueden seguir viviendo en la casa, y el comprador podría verse obligado a desalojarlos legalmente.

Algunos compradores ofrecen a los propietarios de viviendas u ocupantes ilegales un incentivo de "dinero por llaves" en el que el comprador presentará una recompensa monetaria para irse en paz y ayudar con los gastos de reubicación, pero esto queda a discreción del comprador. Los prestamistas pueden contribuir para ayudar con la venta y la transición sin problemas.

¿Qué significa la eliminación de ejecuciones hipotecarias?

Los compradores en esta etapa deben estar al tanto de una práctica conocida como "despojo de ejecución hipotecaria". Cuando una casa está bajo ejecución hipotecaria, un propietario descontento puede reducir su valor a propósito al dañarla, quitar accesorios o realizar actos de vandalismo. Los electrodomésticos empotrados, los accesorios de iluminación, los gabinetes de cocina y la plomería son accesorios comunes que se quitan o dañan durante este proceso.

Si bien tanto el prestamista como el comprador pueden perseguir legalmente al propietario infractor para recuperar el costo de las reparaciones, es un gasto adicional en el que primero incurre el comprador en una venta de ejecución hipotecaria.

En última instancia, la casa se convierte en propiedad del banco o REO (propiedad de bienes raíces) si no se vende en una subasta. En esta etapa, el prestamista puede vender la vivienda como ejecución hipotecaria en el mercado inmobiliario abierto.

Qué significa la ejecución posterior a la ejecución hipotecaria para un comprador

Una casa posterior a la ejecución hipotecaria generalmente está desocupada, recibe un título limpio y se puede vender a compradores con financiamiento hipotecario general. Los compradores pueden obtener inspecciones y negociar el precio de compra con el banco. El banco a menudo pagará las comisiones del agente inmobiliario, reducirá el precio del pago inicial y ayudará con los costos de cierre.

Comprar una casa embargada que se vendió “tal como está”, y dado que el proceso de ejecución hipotecaria es largo, es posible que la casa haya estado desocupada durante varios meses. Puede haber moho, sobrecrecimiento vegetativo, plagas u ocupantes ilegales.

Además, todos los gravámenes adicionales, segundas hipotecas o impuestos atrasados ​​adeudados sobre la propiedad se convierten en responsabilidad financiera del comprador. Esta es la razón por la cual un comprador potencial debe investigar la casa y hacer una búsqueda exhaustiva del título antes de comprar una casa embargada.

Beneficios de comprar una casa embargada

La ventaja de comprar una casa embargada o propiedad de un banco es el precio de venta significativamente más bajo. Los inversionistas experimentados se sienten atraídos por la oportunidad de obtener un trato fantástico en la propiedad. Si pueden mejorar la casa de manera rentable, pueden obtener una ganancia sustancial rápidamente.

Es posible que a los inversores les resulte más fácil encontrar una ejecución hipotecaria para comprar porque el mercado de propiedades embargadas suele ser menos competitivo que el mercado inmobiliario convencional.

Del mismo modo, los compradores que buscan comprar una propiedad embargada como residencia principal pueden encontrar una casa que de otro modo estaría más allá de su presupuesto. Incluso aquellos que planean vivir en la casa durante algunos años pueden beneficiarse. Un estudio de 2019 mostró que, en promedio, los compradores de casas embargadas obtuvieron una ganancia del 34 % cuando revendieron la propiedad más adelante.

Desventajas de comprar una casa embargada

El mayor inconveniente de comprar una casa embargada es la probabilidad de que haya estado abandonada, desocupada o descuidada durante largos períodos. Esta "compra a ciegas" puede ser un factor decisivo para algunos, y aquellos que estén dispuestos a correr este riesgo podrían gastar miles de dólares en costosas reparaciones.

Aparte de los costos de renovación, si compra la casa en una subasta, necesitará el efectivo para comprar la casa por adelantado.

Necesitará un prestamista con conocimientos especializados para navegar el proceso del préstamo, ya que requiere más mano de obra y puede conllevar más complejidades que un ojo entrenado puede ayudarlo a revisar. Si desea hablar con uno de nuestros expertos, contáctenos al 800-900-8569.

Opciones de financiamiento para comprar una casa embargada

A menos que esté comprando una casa en ejecución hipotecaria en la fase de subasta, es probable que necesite adquirir financiamiento para financiar la compra. Si bien las complejidades de financiar una vivienda embargada pueden desalentar a los compradores, el proceso es simple con el prestamista adecuado. El trato puede ser como una compra de vivienda típica si la propiedad embargada está en buenas condiciones y usted tiene un buen historial crediticio.

Por supuesto, el estado de la casa y si la propiedad se adquiere como residencia personal o como inversión puede afectar el tipo de préstamo que obtiene. Es posible que incluso pueda usar un solo préstamo para pagar tanto la compra como las renovaciones.

Se puede utilizar una hipoteca convencional si la vivienda ejecutada no tiene problemas estructurales. Estos préstamos, sin embargo, no están respaldados por el gobierno y los prestatarios necesitan un puntaje de crédito mínimo de 620 junto con un pago inicial de al menos el 3%.

Comprar una casa embargada para reparar la parte superior

También puede comenzar a investigar y examinar a los contratistas o personal de mantenimiento en esta etapa. Es bueno formar estas relaciones ahora porque un contratista respetado puede estar dispuesto a caminar por la propiedad con usted cuando encuentre uno.

Suponga que no puede contratar a un inspector independiente para que le dé una idea aproximada de las reparaciones necesarias y calcule su presupuesto, todo antes de enviar su oferta. Su oficial de préstamos debe tener una lista de contratistas generales preferidos que esté aprobada por HUD.

'¿Aún no está seguro de si comprar una ejecución hipotecaria es adecuado para usted? ¡Hable hoy con uno de nuestros expertos en préstamos hipotecarios! Los préstamos de renovación, como la hipoteca HomeStyle de Fannie Mae, son una forma popular para que los compradores de vivienda financien los costos de construcción si la ejecución hipotecaria no es habitable al momento de la compra. Sin embargo, los prestatarios calificados necesitan un puntaje crediticio saludable, ingresos más altos y un presupuesto de construcción detallado.

Opciones hipotecarias Comprar una casa embargada que necesita reparaciones

Un préstamo FHA 203(k) es similar a HomeStyle, pero está abierto a solicitantes con un puntaje crediticio más bajo y un pago inicial más pequeño por la propiedad. Este préstamo está asegurado por el gobierno federal y permite al comprador incluir los costos proyectados de las renovaciones en el monto principal del préstamo. El gobierno divide el FHA 203(k) en un préstamo Full FHA 203k para propiedades embargadas que requieren una rehabilitación significativa, o Streamline Loan, que financia reparaciones menores y proyectos más pequeños por menos de $35,000.

Los oficiales de préstamos de Gustan Cho Associates recomiendan obtener una aprobación previa, no solo una calificación previa, antes de comenzar a buscar una casa en ejecución hipotecaria.

Los términos del préstamo, el tipo e incluso el monto de la aprobación final se pueden ajustar más tarde, y la preaprobación brinda a los compradores la capacidad de hacer una oferta sólida antes de que una propiedad capte la atención de los inversionistas y se llene de efectivo. ¿Listo para obtener su preaprobación para la compra de una casa por ejecución hipotecaria? Vea si califica en solo cinco minutos haciendo clic esta página.

Entender las opciones de comprar una casa embargada

Las ejecuciones hipotecarias son una ilustración ideal de la frase, "Con un gran riesgo viene una gran recompensa". Teniendo en cuenta que el año pasado, casi un tercio de todas las transacciones de viviendas en los Estados Unidos fueron para viviendas en uno de los tres estados de ejecución hipotecaria, comprar una propiedad embargada es una tendencia creciente y rentable para muchos compradores inteligentes.

Supongamos que está interesado en aprovechar esta oportunidad única. En ese caso, puede comenzar a comprar una casa en ejecución hipotecaria encontrando un prestamista de buena reputación y un agente de bienes raíces con experiencia en propiedades en ejecución hipotecaria y casas en peligro.

Puede impulsar la aprobación de su hipoteca hablando con nuestro equipo en Asociados Gustan Cho esta página. ¡También contamos con varios agentes inmobiliarios experimentados y expertos en el personal, listos para trabajar en su nombre! Luego, puede comenzar a comprar su nuevo hogar. Comience con los registros del condado, Listados de MLSy mercados de bienes raíces en línea como Realtor.com o Zillow.

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