Alquilar en Los Ángeles está a punto de volverse más difícil para muchas personas.

La última de las protecciones para inquilinos de la era de la pandemia de Los Ángeles expiró 1 de febrero. Por primera vez desde abril de 2020, los propietarios de apartamentos con alquiler estabilizado: 70% de unidades de alquiler en la ciudad - pueden aumentar los alquileres. Y se debe pagar la última parte del alquiler atrasado.

No espere un aterrizaje suave. Dependiendo de cómo responda la ciudad, podría verse intensificando un conflicto en el que todos pierden con los propietarios locales, y el dolor se sentiría ampliamente: Más de la mitad de los angelinos viven en unidades de alquiler.

La ciudad ya se está preparando para un aumento de los desalojos y la falta de vivienda. Un estimado 90,000 hogares tienen una deuda de alquiler pendiente del período en que estaban vigentes las protecciones pandémicas, y es posible que aproximadamente el 60% no pueda pagarla.

El incipiente programa de asistencia a inquilinos de la ciudad ha distribuido sólo Una fracción de su presupuesto de 30 millones de dólares; tiene 30,000 solicitantes solicitando un total 473 millones de dólares para cubrir el alquiler atrasado. Una pequeña minoría de solicitantes han sido aprobados pero aún no han recibido dinero; Se les ha dado un período de gracia de 120 días para evitar el desalojo. Pero la mayoría de los solicitantes aún no tienen idea de si serán aprobados.

Las fichas de dominó empezaron a caer el año pasado. Presentaciones de desalojo duplicado de 5,000 en febrero a 10,000 en abril y mayo después de que a los inquilinos se les exigiera nuevamente pagar el alquiler mensual completo (separado del alquiler atrasado no pagado) para evitar el desalojo. Desde entonces, los desalojos se han mantenido entre un 20% y un 25% por encima del antiguo nivel de referencia.

Después de la incertidumbre de los últimos años, es probable que muchos propietarios busquen más ingresos y estabilidad. La pandemia fue una cicatrices experiencia para los propietarios más pequeños, muchos de los cuales se vieron presionados porque la ciudad protegía a sus inquilinos que no pagaban y porque los alquileres permanecían congelados en medio de una inflación histórica. Por supuesto, los propietarios no tienen derecho a rendimientos positivos perpetuos. La vivienda, como cualquier activo, tiene riesgo de caída. Algunos propietarios, especialmente aquellos que adquirieron agresivamente nuevas unidades de alquiler anticipando un día de pago seguro, perdieron esa apuesta durante la pandemia.

Al mismo tiempo, los propietarios tienen derecho a desalojar a los inquilinos que no pagan. También estarían justificados para examinar más cuidadosamente a los posibles inquilinos dentro de los límites de la Ley de Vivienda Justa. En lugar de alquilar unidades rápidamente, pueden dejarlas vacías mientras esperan encontrar inquilinos financieramente más establecidos. Esto podría hacer que sea aún más difícil conseguir viviendas asequibles en Los Ángeles, especialmente para aquellos con ingresos inestables (trabajadores, contratistas, artistas), así como para aquellos con posibles señales de alerta que las verificaciones de antecedentes inevitablemente descubrirán (como personas e inquilinos involucrados en la justicia). con malos antecedentes crediticios o desalojos pasados).

La ciudad ha lanzado una campaña de concientización sobre los derechos de los inquilinos, que podría disuadir a algunos propietarios demasiado entusiastas. La ciudad también pretende ampliar agresivamente la disponibilidad de asesoría legal para aquellos que enfrentan el desalojo.

La representación legal es una parte fundamental del proceso judicial y es crucial que los inquilinos estén protegidos de desalojos ilegales. Sin embargo, pagar a una flota de defensores públicos para impugnar y retrasar cada intento de desalojo podría echar más leña al fuego y agotar los recursos de la ciudad y de los propietarios por igual.

Si bien los programas universales de derecho a un abogado cuentan con altas tasas de éxito de mantener a la gente alojada, no está claro qué porcentaje de estos éxitos implican evitar un desalojo ilegal versus un propietario que se rinde y se hace cargo del costo del alquiler perdido. El noventa y seis por ciento de los desalojos en Los Ángeles en 2023 se debió al impago del alquiler, que en su mayoría deberían ser casos sencillos. También existen otras formas menos costosas de evitar que las solicitudes de desalojo ilegal lleguen a los tribunales. En algunas ciudades, los inquilinos con quejas sobre las condiciones de vida pueden protegerse de las represalias del propietario reteniendo legalmente el alquiler y depositándolo en un tercero. cuenta de depósito en garantía.

Se espera que brindar asesoramiento le cueste a la ciudad 68 millones de dólares cada año, y recuerde que la ciudad recaudó sólo $30 millones para su programa de asistencia para el alquiler. Estos recursos podrían centrarse en realojar a las familias desplazadas lo más rápido posible. En cambio, la ciudad está aplicando una política que antagoniza aún más a los propietarios y envía a los inquilinos el mensaje de que podría podrán salirse con la suya sin pagar el alquiler si luchan lo suficiente.

Los Ángeles no tiene que recurrir directamente a la política más costosa y conflictiva para reducir los desalojos y prevenir la falta de vivienda. En Philadelphia, los legisladores hicieron permanente un programa de desvío de desalojos a un costo de 15 millones de dólares. Los propietarios que buscan un desalojo deben participar en un período de mediación de 30 días con un único objetivo: resolver los desacuerdos fuera de los tribunales y sin desalojo. En el marco de este programa, más del 70% de los litigios han llegado a un acuerdo fuera de los tribunales. Hawái hizo lo mismo: el 87% de los casos terminaron en un acuerdo.

Los Ángeles no puede permitirse una lucha de poder prolongada con los propietarios. Eso corre el riesgo de crear un panorama de “supervivencia del más apto” en el que sólo los propietarios capaces de resistir y adaptarse a las protecciones de los inquilinos permanecen en el mercado. Las corporaciones ya poseen más del 40% de las unidades de alquiler de la ciudad, una cifra que podría aumentar si los propietarios más pequeños cumplen sus amenazas de salir del mercado, ya sea vendiéndolos a propietarios corporativos o sacando unidades del mercado. Esto es potencialmente un gran problema para este mercado de alquiler, que ya está entre los peores de la nación cuando se trata de producción de viviendas.

En un aspecto más prometedor, la economía ha estado rugir con creación de empleo y salarios más altos para quienes extremo inferior de la distribución del ingreso. Muchos han vuelto al trabajo después de un año tumultuoso de huelgas. Eso es un buen augurio para los inquilinos que enfrentan sus primeros aumentos de alquiler en cuatro años.

Pero el hecho es que Los Ángeles es uno de los menos asequible Lugares para vivir en el país. Esa es la causa fundamental de la inminente crisis de desalojos y la razón por la que los inquilinos necesitaban tanta protección en primer lugar. Si la ciudad prefiere seguir fortaleciendo las protecciones a los inquilinos y al mismo tiempo impedir que los desarrolladores construyan viviendas asequibles, prepárense para un nuevo status quo: un mercado de alquiler más estricto e incluso más caro bajo la creciente vigilancia de propietarios irritados y corporaciones anónimas.

George Zuo es economista asociado en Ry y profesor de análisis de políticas en el Pardee Ry Escuela de posgrado.

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• Fuente: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-13/los-angeles-rent-increases-evictions-homelessness