Datos gubernamentales publicados recientemente recalcó lo que sabemos desde hace al menos un año: la escasez de viviendas a nivel nacional, y no los aumentos generalizados de precios, es lo que está impulsando la inflación.

La inflación durante el año pasado fue 3.1% – mucho menos que en 2021, pero aún lo suficientemente alto como para que la Reserva Federal mantener las tasas de interés elevadas. Sin embargo, a diferencia de la inflación que vimos poco después del inicio de la pandemia, el ataque más reciente fue impulsado abrumadoramente por el costo creciente de lo que el Índice de Precios al Consumidor clasifica como “vivienda”, incluido el alquiler realmente pagado y el alquiler estimado que podría cobrarse. para viviendas ocupadas por sus propietarios.

Desde principios del año pasado, la mayoría de los precios han aumentado muy lentamente o no han aumentado en absoluto. El precio de los bienes (las cosas tangibles que compramos) se mantuvo esencialmente igual, aumentando sólo un 0.1%. La inflación de los alimentos, una fuente de dolor pospandemia para muchos hogares, fue inferior al 3%. Y otras categorías de precios de hecho cayeron: los precios de la energía doméstica bajaron un 2.4% y el precio de los automóviles cayó poco más del 1%. En total, en todo lo que no sea vivienda, la inflación fue sólo del 1.5%, lo suficientemente baja como para que si los precios de la vivienda hubieran crecido a tasas históricas, la Reserva Federal podría haber declarado la victoria.

Pero los costos de la vivienda no han aumentado a tasas históricas: el aumento de precios en dos años fue más intenso que en cualquier otro momento de las últimas cuatro décadas. Este panorama asimétrico nos dice mucho sobre quiénes son los más afectados por la inflación y cómo se debe abordar.

El enorme papel de la inflación de la vivienda significa que los propietarios e inquilinos cuyos contratos de arrendamiento no han cambiado están experimentando la inflación de manera muy diferente a aquellos que estuvieron más expuestos al aumento de los costos de la vivienda. De hecho, el aumento de los costos de la vivienda es un arma de doble filo, ya que aumenta la riqueza de los propietarios incluso cuando castiga a muchos inquilinos. Desde principios de 2022, la riqueza inmobiliaria ha añadido más de 2 billones de dólares a los balances de los propietarios.

Esta tendencia tiene implicaciones importantes a través de generaciones. Las personas menores de 35 años, con una tasa de propiedad de vivienda de aproximadamente la mitad de la de aquellos en edad de jubilación, tienen muchas más probabilidades de sufrir el aumento de los costos de la vivienda y, al mismo tiempo, perderse el auge de riqueza resultante. Los jubilados, con una creciente riqueza inmobiliaria y protección contra la inflación a través del Seguro Social y Medicare, tienen más probabilidades de obtener mejores resultados.

El remedio para la inflación alimentada por la vivienda también es diferente de las respuestas estándar al crecimiento generalizado de los precios. Se podría haber esperado que los aumentos de las tasas de interés de la Reserva Federal (que provocaron que las tasas hipotecarias aumentaran a una velocidad sin precedentes) desaceleraran los precios de la vivienda. Pero si bien los posibles compradores de viviendas se retiraron del mercado, los listados residenciales estuvieron en caída libre durante la pandemia y aún no se han recuperado. Eso significa que los posibles compradores enfrentan inventarios ajustados y precios más altos.

La única respuesta eficaz a largo plazo es, por supuesto, construir y rehabilitar más viviendas, muchas más. La crisis inmobiliaria de Estados Unidos es un gran problema que requiere una solución igualmente grande: varias estimaciones sitúan el déficit a nivel nacional entre 1.5 millones y 5.5 millones de unidades.

Legislación aprobado por la Cámara en 2022 habría logrado un progreso significativo al asignar alrededor de $40 mil millones a programas de aumento de la oferta como el Fondo Fiduciario de Vivienda, el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos y las subvenciones en bloque del Programa de Asociaciones de Inversión HOME. Lamentablemente, el proyecto de ley fracasó en el Senado y en la práctica está muerto al menos hasta el próximo Congreso.

A falta de una legislación importante en Washington, los responsables de la formulación de políticas estatales y federales se han centrado cada vez más en respuestas incrementales al déficit. La administración Biden anunció recientemente una serie de reformas, incluidas subvenciones para personas mayores de bajos ingresos y fondos para ayudar a rehabilitar viviendas prefabricadas, que agregarán decenas de miles de viviendas nuevas al mercado. Una serie de proyectos de ley aprobados en Sacramento en los últimos años ayudarán a acelerar la construcción de nuevas viviendas en California, donde el déficit de alrededor de 1 millón de unidades es casi tres veces el siguiente mayor déficit de vivienda del estado. Pero los datos muestran que todavía necesitamos hacer mucho más para facilitar y fomentar la construcción para controlar los costos de vivienda.

El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, y el Comité Federal de Mercado Abierto han dejado claro que harán todo lo que sea necesario para luchar contra la inflación. Ésa es una posición admirable y responsable. Pero el Congreso aún tiene que ayudar a abordar nuestro déficit nacional de vivienda. Si así fuera, es posible que la inflación de la era de la pandemia ya hubiera quedado atrás.

Ben Harris es vicepresidente y director del Programa de Estudios Económicos de la Brookings Institution y fue durante mucho tiempo asesor económico del presidente Biden.

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