Cerrar la venta de su casa es un hito emocionante, pero es posible que las ganancias no sean tan altas como cree. Su prestamista hipotecario, agente de bienes raíces, compañía de títulos y el gobierno local se llevarán su porción del pastel antes de que le den un cheque en la cita de cierre. Incluso después de vender su casa, es posible que deba pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
¿Qué es el impuesto a las ganancias de capital sobre bienes inmuebles y quién tiene que pagarlo? Obtenga más información sobre los impuestos federales sobre las ventas de propiedades y algunas posibles exenciones que puede aprovechar.
¿Qué es el impuesto a las ganancias de capital?
El impuesto a las ganancias de capital no se limita a las ventas de bienes raíces. Se puede aplicar a cualquier inversión importante que vendas. Esta es una forma en que el gobierno puede gravar los principales activos que decide vender para obtener una ganancia. También se aplica a la venta de inversiones como acciones.
Lo primero que debe tener en cuenta es que no paga impuestos sobre el precio de venta total del activo. Una ganancia de capital es el precio de venta menos el costo original del activo. Si compró un bote por $ 1,000 y lo vendió por $ 10,000, sus ganancias de capital serían de $ 9,000.
Esto es importante cuando se calculan las ganancias de capital sobre bienes inmuebles. No está basando su factura de impuestos en el precio total de venta de su casa, solo en las ganancias con las que se va.
¿Quién paga el impuesto a las ganancias de capital sobre bienes inmuebles?
La mayoría de los propietarios de viviendas no tendrán que pagar impuestos sobre las ganancias de capital en sus propiedades o recibirán un gran descuento sobre lo que realmente se grava. Mucho de esto tiene que ver con la Ley de Alivio de Contribuyentes de 1997. Este fue uno de los proyectos de ley de reducción de impuestos más grandes aprobados en los Estados Unidos y cubrió los costos relacionados con los ahorros para la educación, los créditos fiscales por hijos y las cuentas IRA.
Con respecto a las ganancias de capital, la Ley de Alivio de Contribuyentes de 1997 redujo la tasa impositiva general que los vendedores debían pagar del 28% al 20% en el tramo superior y del 15% al 10% en el tramo inferior. Esta ley también introdujo exenciones para los vendedores. Si está vendiendo su casa en 2023, aquí hay algunas formas en que estará exento de pagar el impuesto federal sobre las ganancias de capital en bienes inmuebles:
- Sus ganancias en la venta de la casa son menos de $250,000 para contribuyentes solteros y $500,000 para parejas que declaran sus impuestos juntos.
- Vivió en la casa como su residencia principal durante dos años.
- Usted gana menos de $44,625 como contribuyente soltero o $89,250 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta.
Estos umbrales de ingresos sujetos a impuestos cambian todos los años, así que asegúrese de verificar los límites de ingresos y el estado civil cuando decida vender su casa.
¿Cómo se calcula la factura del impuesto sobre las ganancias de capital?
Si le preocupa que deba impuestos sobre las ganancias de capital en su hogar, puede calcular algunos números básicos para estimar lo que deberá. Su agente de bienes raíces, CPA o abogado de bienes raíces también debería poder ayudarlo a calcular su ganancia de capital.
Primero, mire sus ganancias. Digamos que compraste una casa por $200,000 y la vendiste por $500,000. Su ganancia de capital sobre la propiedad sería de $300,000. Si es un contribuyente soltero que vivió en la casa durante al menos dos años, podría calificar para la exención de $250,000. Esto significa que sus ganancias gravables son de $50,000.
A continuación, mire su ingreso imponible. El IRS publica números de ingresos actualizados para diferentes tramos impositivos cada año. Estos son los umbrales para 2023:
Si gana menos de $44,625 al año, su tasa impositiva sería del 0%. Sin embargo, si excede ese límite pero gana menos de $492,300 al año, su tasa impositiva sería del 15%. Esto significa que su factura de impuestos por los $50,000 en ganancias por la venta de su casa sería de $7,400. Si su ingreso sujeto a impuestos supera los $492,300 anuales, la tasa de su factura sería del 20% o $10,000.
¿Hay deducciones por impuestos sobre ganancias de capital?
Hay buenas noticias para los propietarios de viviendas que están preocupados por su factura de impuestos sobre las ganancias de capital: puede deducir algunos de los gastos de venta de su casa para informar un número más preciso al IRS de lo que ganó en ganancias. Esto significa que puede deducir casi cualquier tarifa o gasto que no afecta su propiedad física del precio total de venta de la casa.
¿Qué significa esto en términos sencillos? Sus tarifas de cierre (incluyendo su comisión de bienes raíces) son deducibles de sus ganancias totales. Otros costos, como gastos de publicidad, honorarios de tasación y honorarios de abogados, también son deducibles de impuestos.
Usando el ejemplo anterior, vende su casa por $500,000 y tiene que pagar un total del siete por ciento del valor de la casa en costos de cierre. Esto incluye seis por ciento en comisiones de Realtor y uno por ciento en otras tarifas. Al cierre, se deducen $35,000 de sus ganancias y recibe un cheque por $465,000. Esto cambia significativamente sus ganancias de capital.
Con esta nueva matemática, sus ganancias de capital netas en una casa por la que pagó $200,000 son solo $265,000. Después de la exención de impuestos de $250,000, solo debe pagar impuestos sobre $15,000. Con una tasa impositiva del 15 %, solo debe $ 2,250, una caída significativa de la estimación original de $ 7,400.
Siempre vale la pena investigar las deducciones antes de comenzar a calcular su factura de impuestos. Incluso las pequeñas tarifas relacionadas con la venta de la casa pueden tener un impacto en los impuestos que debe.
¿Cuándo se paga el impuesto a las ganancias de capital sobre bienes inmuebles?
Los impuestos sobre las ganancias de capital se pagan después de la venta del artículo. Deberá informar la venta de la casa en sus impuestos cuando los presente en la primavera. Por ejemplo, si vende una casa en marzo de 2023, declarará las ganancias cuando presente su declaración en 2024.
Las ganancias de capital se reportan en Formulario 1099-S, que se utiliza para informar los ingresos de la venta o permuta de bienes inmuebles. Usted no llena este formulario. Su agencia de bienes raíces, prestamista hipotecario o compañía de títulos le enviará por correo un formulario 1099-S completo antes del 15 de febrero cuando presente su declaración de impuestos. Luego, incluirá este documento en su declaración de impuestos y completará el proceso de presentación electrónica antes del 31 de marzo.
Si le preocupa no recibir un formulario 1099-S completo, comuníquese con su agente de bienes raíces o prestamista a principios de enero. Ellos pueden confirmar si necesita este formulario y cuándo se lo enviarán.
¿Hay que pagar impuestos por la plusvalía de una vivienda vacacional?
Si decide vender su segunda casa, deberá pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre la propiedad. Esta no es su residencia principal y no ha vivido allí durante al menos dos de los últimos cinco años. Tampoco es una propiedad de inversión. Esto significa que usted y su pareja no califican para la deducción de impuestos de $250,000 a $500,00.
Si realmente no quiere pagar impuestos por la venta de esa casa, tiene opciones. Puede mudarse a la propiedad y demostrarle al IRS que vive allí como su residencia principal. Es posible que deba retrasar la venta de la casa durante algunos años mientras viva allí. Para demostrar que es su residencia principal, el IRS esperaría ver documentación como una licencia de conducir, tarjeta de registro de votante, documentos fiscales u otros formularios oficiales que demuestren que vive en esa dirección.
Antes de mudarse a su casa del lago a tiempo completo, revise las Requisitos del IRS para una residencia principal para asegurarse de que calificará para la exención cuando sea el momento de vender.
¿Tiene que pagar un impuesto sobre una propiedad de inversión?
No todas las segundas viviendas están sujetas a impuestos según las leyes de ganancias de capital. Si alquila su segunda casa como una propiedad de inversión, es posible que pueda evitar las facturas de impuestos sobre las ganancias de capital siempre que establezca un Intercambio 1031.
Un intercambio 1031, llamado "Intercambio similar” no elimina los impuestos a las ganancias de capital, sino que los difiere. Se utiliza cuando decide vender una propiedad de alquiler y comprar otra por el mismo motivo.
Por ejemplo, usted es dueño de una casa unifamiliar propiedad de inversión en la ciudad que un desarrollador quiere comprar para construir viviendas multifamiliares en el lote. Usted acepta el trato y usa el dinero para comprar otra propiedad de alquiler. Esto calificaría para un intercambio 1031.
Hay reglas que vienen con este aplazamiento. Las ganancias de la venta de la primera propiedad de alquiler deben mantenerse en una cuenta de depósito en garantía de un tercero hasta que compre la próxima casa. Nunca podrás poseer ese dinero. La segunda propiedad de alquiler debe ser del mismo tipo (similar) de acuerdo con las pautas del IRS.
No hay límite para la frecuencia con la que puede configurar un intercambio 1031. Eventualmente pagará impuestos sobre las ganancias de capital cuando venda su propiedad de inversión y acepte el efectivo, en lugar de usar el dinero para comprar otra casa.
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