En un mercado inmobiliario con oferta limitada, hemos escuchado a muchos propietarios hablar sobre el aumento de ofertas no solicitadas sobre sus propiedades. Cuando se le acerca una oferta privada para comprar su casa, puede encontrarse con varios escenarios desafiantes.

Determinar si la oferta realmente refleja el valor de su casa es difícil sin una comparación del mercado. También podría pensar en evitar las comisiones inmobiliarias vendiendo de forma privada, pero esto puede provocar una subvaluación de su propiedad.

Además, realizar la transacción sin la asistencia profesional de un agente de bienes raíces puede exponerlo a vulnerabilidades legales y financieras. También es posible que se esté perdiendo ofertas potencialmente mejores, ya que su propiedad no queda expuesta al mercado en general.

En este artículo, compartiremos detalles sobre qué hacer cuando alguien quiere comprar su casa de forma privada, los pros y los contras de venderla de forma privada y cómo puede obtener el mejor valor para su casa.

¿Quiénes son los compradores privados?

Los compradores privados pueden ser compradores de vivienda o inversores interesados ​​en comprar una propiedad sin recurrir a un agente inmobiliario. Por lo general, los compradores privados han sido inversores o compradores de casas que buscan cerrar un trato sobre una propiedad que creen que pueden rentabilizar.

Sin embargo, con un inventario de viviendas limitado y continuo, los compradores actúan cada vez más como compradores privados tratando de encontrar su próxima casa. No están contentos con las opciones enumeradas, por lo que se están acercando a vendedores potenciales fuera del mercado.

Los compradores privados pueden acercarse a los propietarios, pero también pueden dirigirse a empresas fuera del mercado o listados de bolsillo conocido por los agentes inmobiliarios pero no comercializado. En última instancia, se trata de partes que buscan realizar una transacción inmobiliaria sin un agente inmobiliario como facilitador del trato.

Los propietarios de viviendas suelen encontrarse con compradores privados cuando reciben ofertas no solicitadas o llamadas telefónicas sobre sus propiedades. El comprador privado hace una suposición sobre el valor de la propiedad y luego intenta negociar un trato sin el uso de un agente.

Primero, presentarán una carta de intención (LOI) antes de cerrar un contrato con un vendedor interesado. Una vez que se firma un contrato, el proceso de vender su casa a un comprador privado es similar al proceso tradicional de venta de viviendas.

La diferencia entre vender a un comprador privado y vender en el mercado abierto es que no cuenta con la representación o asistencia de un agente de bienes raíces. Este tipo de transacción se conoce como En venta por el propietario (FSBO). No tener representación puede significar un ahorro en comisiones, pero potencialmente puede resultar en un precio de venta por debajo del valor de mercado o en malas condiciones de plazo de venta.

¿Necesita un agente de bienes raíces para vender su casa de forma privada?

Vender su casa es probablemente una de las transacciones financieras más importantes que realizará en su vida. Entonces, cuando recibe una oferta no solicitada de un comprador privado, puede resultar tentador saltarse al agente de bienes raíces y quedarse con esa comisión en su bolsillo. Pero antes de firmar en la línea de puntos, analicemos si vamos asin agente' está en su mejor interés.

Al evaluar una oferta de un comprador privado, lo primero que hay que tener en cuenta es el precio de compra propuesto. ¿Se alinea con el valor de mercado actual de viviendas comparables en su área?

Un agente inmobiliario experimentado tiene la experiencia para determinar el verdadero valor de mercado de su casa a través de un análisis comparativo del mercado. Ellos pueden aconsejarle si la oferta parece justa o si hay margen para negociar un precio de venta más alto.

Además del precio, analice también los términos de la oferta y las contingencias. Por ejemplo, ¿el comprador solicita ayuda con los costos de cierre o una garantía de la vivienda? ¿La oferta incluye contingencias por inspecciones o financiamiento que podrían retrasar el cierre?

Un agente puede ayudarle a comprender lo que está aceptando y qué protecciones existen para usted como vendedor. Utilizando sus habilidades de negociación, pueden conseguirle mejores condiciones.

Trabajar con un profesional de bienes raíces, incluso en una venta privada, puede brindarle una mayor confianza en que sus intereses están protegidos. Si ya firmó un acuerdo de cotización con un agente de bienes raíces pero recibe una oferta privada, es posible que tenga restricciones en cuanto a cómo venderle a ese comprador.

Si puede vender a un comprador privado sin pagar su comisión del agente Depende del tipo de acuerdo de cotización.

Acuerdo de cotización abierta vs. Acuerdo de listado exclusivo

Al poner su casa a la venta, firmará un acuerdo de venta abierto o exclusivo con su agente de bienes raíces.

Un acuerdo de cotización abierta le permite contratar múltiples agentes para listar y comercializar su casa simultáneamente. Significa que ningún agente tiene derecho a comercializar su casa. Básicamente, "abres" tu casa a cualquier agente interesado.

Con este acuerdo no exclusivo, no está obligado a pagar ninguna comisión si encuentra al comprador usted mismo, por ejemplo, a través de una venta privada. Las cotizaciones abiertas son comunes en escenarios fuera del mercado o de cotización de bolsillo.

En un acuerdo de cotización exclusivo, usted contrata a un agente de bienes raíces por un período definido, generalmente unos pocos meses. Este agente tiene el derecho exclusivo de comercializar su casa y representarlo en negociaciones con compradores potenciales.

El acuerdo exclusivo prohíbe contratar a otros agentes y significa que usted debe pagar la comisión del agente del listado, incluso si encuentra al comprador por su cuenta. Si vende a un comprador privado durante el período de cotización exclusivo o durante el período de protección (generalmente 90 días después de que expire el contrato), aún deberá pagar la comisión del agente.

Asegúrese de comprender el tipo de acuerdo de cotización que tiene vigente y si existe una cláusula de protección antes de proceder con un comprador privado. Si ya firmó un acuerdo de cotización y tiene que pagar una comisión, aproveche la experiencia de su agente para asegurarse de obtener el mejor precio.

¿Debería contratar a un agente de bienes raíces si está vendiendo a un comprador privado?

Contratar a un agente de bienes raíces para negociar una venta a un comprador privado es a menudo la mejor opción para un vendedor para asegurarse de obtener el mejor precio. Sí, los agentes tienen acceso a múltiples servicios de listado (MLS) y otras herramientas de marketing, que pueden ser cruciales para llegar a compradores potenciales.

Pero incluso en una venta privada, un agente puede ofrecer valiosos consejos. Por ejemplo, un agente puede actuar como parte neutral y aportar objetividad y capacidad de negociación. Ellos realizarán un análisis comparativo de mercado (CMA) para que usted tenga confianza en el valor de su casa y pueda negociar un precio justo.

Además, la experiencia de un agente puede ser particularmente útil si la venta involucra cuestiones complejas como gravámenes, acuerdos de divorcio u otras complicaciones legales. Un agente ayuda a mantener una distancia emocional con respecto a la venta, lo que puede resultar beneficioso a la hora de tomar decisiones objetivas y gestionar las negociaciones.

Si ya ha contratado a un comprador privado, hable con su agente sobre una comisión de venta significativamente reducida. Cuando un agente solo ayuda a finalizar las negociaciones y no necesita invertir en marketing, a menudo está dispuesto a trabajar por una comisión más baja.

Gestionar el proceso de cierre si decide vender de forma privada

Cuando decide vender su casa de forma independiente a un comprador privado, el proceso de cierre es un paso crítico y, a menudo, es donde los vendedores toman el camino equivocado. Transferir legalmente la propiedad es un proceso complejo sin representación inmobiliaria, pero con investigación y preparación, puede lograr un cierre sin problemas en sus propios términos.

Primero, comprenda los requisitos específicos de su estado en cuanto a trámites de cierre, abogados, transferencias de títulos, divulgaciones y más. Estos varían ampliamente en todo el país: algunos estados exigen el uso de un abogado de bienes raíces, mientras que otros permiten cierres autoguiados solo con una compañía de títulos.

Una vez que conozca las reglas, elija cuidadosamente a su agente de cierre, que probablemente será una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces. Busque un proveedor asequible con experiencia en ventas privadas en su mercado local. Su servicio puede agilizar el proceso y manejar adecuadamente documentación como búsqueda de títulos, transferencia de escrituras y registro.

Sin representación, los vendedores deben realizar una investigación independiente para comprender qué debe suceder antes de que las llaves cambien de manos. Hable con su agente de cierre para asegurarse de que se cumplan todos los requisitos legales. Revise detenidamente la declaración final y los documentos para evitar sorpresas.

Tareas como asegurar un seguro e intercambiar fondos lo protegen financieramente como vendedor. Aunque es complejo, un agente inmobiliario informado puede cerrar el proceso sin problemas.

Requisitos específicos del estado para la venta por propietario (FSBO)

Investigue y comprenda a fondo las regulaciones legales y procesales específicas de su estado para transacciones FSBO. Estos requisitos varían a nivel nacional y rigen el proceso de venta, como divulgaciones, abogados, trámites, transferencias de títulos, etc.

Es muy recomendable consultar con un abogado de bienes raíces local especializado en ventas de FSBO en su estado específico para asegurarse de cumplir con todos los requisitos exigidos por el estado y evitar errores costosos. La mayoría de los vendedores de FSBO son solo una parte de unas pocas transacciones por año, por lo que obtener asesoramiento profesional puede evitar errores costosos.

Un abogado de bienes raíces bien versado en las leyes locales puede explicarle lo que se necesita para facilitar la venta de manera legal y sin problemas. No asuma que puede utilizar formularios y procedimientos genéricos; tómese el tiempo para informarse sobre las regulaciones precisas de FSBO de su estado.

Esta guía publicada por Republic Title es un excelente lugar para comenzar a comprender lo que se requiere para vender una propiedad sin un agente en su estado.

Seleccionar una compañía de títulos o un abogado

Al vender de forma privada, debe trabajar con una compañía de títulos y/o un abogado de bienes raíces con experiencia en el proceso de cierre de FSBO. Su función incluye facilitar transferencias de títulos legales, documentar la transacción y garantizar el cumplimiento de las leyes estatales.

Si el facilitador de ventas tiene experiencia en ventas FSBO, sabrá cuándo ofrecer más apoyo y orientación a las partes que realizan la transacción.

Compañía de títulos

Una compañía de títulos es un proveedor de servicios que facilita la venta de propiedades en estados que no requieren un abogado de bienes raíces. Los servicios críticos que realiza la compañía de títulos incluyen:

• Buscar título – Investigue cualquier problema de propiedad que pueda impedir una transferencia limpia de propiedad, como gravámenes o gravámenes.
• Seguro de título – Asegurarlo contra cualquier defecto de título desconocido.
• Servicios de fideicomiso – Gestionar el intercambio de fondos entre ambas partes.
• Preparación de escritura – Redacción de la escritura de transmisión oficial de la propiedad legal.
• Grabación de la escritura – Registrar la escritura ante el gobierno local.

Elija una compañía de títulos con experiencia en cierres de FSBO en su área específica.

Abogado de Bienes Raíces

Si vives en un Estado que requiere un abogado en el cierre de bienes raíces., entonces contratar a un abogado de bienes raíces no es una opción. Pero incluso si no vive en uno de estos estados, un abogado experto en bienes raíces es invaluable para los vendedores de FSBO al brindarles servicios tales como:

• Revisión del contrato de compra – Garantizar que las condiciones sean favorables y cumplan con la ley.
• Asesoramiento sobre divulgaciones – Ayudar a completar adecuadamente los documentos requeridos y asegurarse de que el vendedor no quede expuesto a futuras batallas legales.
• Asistiendo al cierre – Supervisar la firma y resolver posibles problemas de última hora.
• Documentos de coordinación – Reunir la documentación necesaria y ayudar a aclarar cualquier problema con el título.
• Representando sus intereses – Servir como su defensor legal y negociador.

Al seleccionar un abogado, elija uno con experiencia específica en cierres de FSBO y un sólido conocimiento de las regulaciones de bienes raíces en su estado. En una transacción simple, generalmente puede encontrar un abogado con buena reputación que ofrezca tarifas fijas asequibles.

La experiencia del abogado en bienes raíces brinda protección y tranquilidad mientras navega por el proceso de cierre. Hacer que revisen documentos y representen sus intereses es invaluable sin la guía de un agente.

Pasos clave en el proceso de cierre

El  proceso de cierre no es solo un día, sino que a menudo requiere semanas, si no meses, para representar la meta del proceso de compra o venta de una vivienda. Si bien es emocionante, también puede resultar abrumador. Veamos lo que normalmente sucede al cerrar paso a paso:

• Paso 1: El comprador y el vendedor finalizan y ejecutan un contrato.
• Paso 2: Se nombra compañía de títulos o abogado de bienes raíces.
• Paso 3: El vendedor deposita la garantía en una cuenta de depósito en garantía
• Paso 4: Una compañía de títulos realiza una búsqueda de títulos para descubrir posibles problemas de títulos, como gravámenes o gravámenes.
• Paso 5: El comprador ordena una inspección de la propiedad (esto es opcional)
• Paso 6: El comprador proporciona la documentación necesaria a los prestamistas para asegurar el financiamiento (si corresponde)
• Paso 7: El día del cierre, las partes en la transacción firman la escritura, la póliza de título, las divulgaciones, etc., luego se transfieren los fondos, se pagan los honorarios de cierre y se registra la escritura para oficializar la transferencia de los derechos de propiedad.
• Paso 8: Una vez finalizada la venta, los fondos de cierre se desembolsan al vendedor.

Todas las partes deben conservar copias de los documentos a efectos fiscales y de registros. Con preparación y supervisión legal, el proceso de cierre puede desarrollarse sin problemas a pesar de sus complejidades.

Desventajas de la venta de una vivienda privada

Seguir la ruta FSBO puede parecer atractivo para ahorrar en comisiones de bienes raíces, pero existen desventajas que los vendedores deben considerar.

1. Precio de venta más bajo
   Las casas FSBO a menudo se venden por menos que las casas comparables listadas por agentes. Según un informe de la NAR de 2021, Las casas de FSBO se vendieron por una media de 260,000 dólares en comparación con $318,000 por ventas de agentes. Eso significa que probablemente esté dejando dinero sobre la mesa al vender a un comprador privado.
2. Sin estrategia de precios
   Si no trabaja con un agente, no tendrá acceso a datos de mercado precisos para fijar el precio óptimo de su propiedad. Los datos de ventas públicas son limitados, lo que lleva a conjeturas sobre los precios. Además, si no tiene experiencia en bienes raíces, puede resultar difícil determinar el valor de su propiedad.
3. Riesgo legal
   Vender su casa es una transacción legal y evitar la ruta tradicional, donde los agentes se encargan de los matices, significa que usted asume la responsabilidad de garantizar que todas las bases legales estén cubiertas. Los vendedores deben revelar con precisión cualquier problema de propiedad, asegurarse de que el contrato sea preciso y legalmente vinculante, asegurarse de que el título sea claro y cumplir con la ley de vivienda.

Desafíos comunes de cierre de FSBO

Vender una casa como FSBO puede plantear desafíos únicos durante el proceso de cierre. Los problemas comunes que surgen durante el cierre incluyen:

• Retrasos en la financiación si el comprador y el vendedor no proporcionan la documentación necesaria a tiempo.
• Disputas sobre reparaciones o condiciones de la propiedad que no fueron reveladas.
• Problemas con el cierre de documentos como la escritura, divulgaciones o seguro de título.
• Retrasos debido a negociaciones de inspección o problemas de tasación.

Consejos para un cierre de venta privado sin problemas

Vende tu casa ya que FSBO tiene sus desafíos, pero puedes tener una venta fluida con preparación y proactividad.

Estos son algunos consejos para ayudar a que su transacción sea más fluida:

• Examine minuciosamente a los compradores confirmando los fondos, la capacidad de financiación y que estén aprobados previamente por una compañía hipotecaria acreditada.
• Divulgue todo para evitar problemas legales en el futuro.
• Busque asesoramiento legal sobre divulgaciones.
• Mantener una comunicación abierta y paciente con el comprador.
• Infórmese sobre el proceso y las regulaciones para evitar sorpresas.
• Cree reservas de tiempo razonables y flexibilidad en la fecha de cierre.
• Trabaje de manera proactiva para realizar inspecciones y negociar cualquier reparación por adelantado.
• Contrate a un abogado de bienes raíces para revisar documentos y representar sus intereses.

Opciones alternativas si el acuerdo privado fracasa

si eres privado El acuerdo del comprador fracasa inesperadamente, no pierda la esperanza. Si está motivado para vender, todavía tiene muchas opciones. Empiece por pedir comentarios a los compradores para comprender por qué se echaron atrás. Esto le permitirá mejorar su estrategia de ventas en el futuro.

A continuación, tiene la opción de incluir su propiedad como FSBO o contratar a un agente de listado. Si desea maximizar su precio de venta, su principal objetivo debe ser contratar a un agente experimentado. Tienen las herramientas para exponer su propiedad y negociar el mejor trato.

Con preparación y apoyo, los vendedores de FSBO pueden reagruparse cuando un acuerdo fracasa. Si eso sucede, considere buscar el apoyo de un agente de bienes raíces. Conéctese con los mejores agentes usando rápidoexperto para vender su propiedad de inmediato.

Tener éxito en las ventas de viviendas privadas con FastExpert

Vender su casa a un particular ofrece recompensas pero también requiere esfuerzo y gestión de riesgos. Debe estar preparado para realizar una investigación exhaustiva, la debida diligencia y consultar con profesionales de bienes raíces.

Incluso con una oferta privada, es prudente contratar a un agente de bienes raíces para garantizar que sus intereses estén protegidos y obtenga un precio justo. Comience su búsqueda con rápidoexperto. Hable con agentes locales sobre su situación y vea si puede encontrar un experto que lo ayude a completar su trato.

No tengas miedo para pedir una comisión con descuento. La mayoría de los agentes están felices de negociar una comisión más baja cuando ya se ha conseguido un comprador.

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