En este artículo

Muchos inversores han visto invertir en alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés) desde un segundo plano. Han escuchado las historias de éxito y saben que se pueden obtener grandes beneficios, pero a menudo vuelven a alguna forma de las siguientes preguntas:

• ¿Vale la pena los riesgos?
• ¿Vale la pena la molestia de configurar y operar un STR?
• ¿Cuánto dinero más ganaría realmente?

He creado una tabla simple para la toma de decisiones utilizando seis categorías para ayudarlo a comprender si los alquileres a corto plazo son una buena estrategia para usted y sus objetivos de inversión. Profundizaré en cada una de estas categorías para que comprenda si cumple o no con los criterios. Si usted y su propiedad marcan la casilla en cuatro o más categorías, le sugiero que considere seriamente convertir su alquiler a largo plazo en un STR. 

1. Leyes y regulaciones  

Incluso para comenzar con el alquiler a corto plazo, debe marcar esta casilla. Si es ilegal operar su propiedad como un alquiler a corto plazo, ¡no le recomendaría que lo intente!

Si no está seguro de si su propiedad se puede utilizar como STR, deberá confirmar las normas y reglamentos del municipio de su propiedad. 

Primero, intente consultar el sitio web de su ciudad o condado. En general, puede encontrar la información de alquiler a corto plazo en la página de planificación y zonificación. Si ese es un callejón sin salida, busque una barra de búsqueda y busque: "alquileres a corto plazo", "Airbnb" o "VRBO". Algunas ciudades tienen páginas enteras dedicadas a los STR. Otros simplemente se vinculan a una ordenanza que rige los STR, mientras que muchas ciudades y condados aún no tienen información publicada. 

Si no hay ninguna información, eso no significa que no haya regulaciones. Trate de llamar al departamento de zonificación y planificación de la ciudad para preguntar si existen reglas, y ellos pueden indicarle la fuente correcta. 

Si hay leyes en los libros, asegúrese de que su propiedad cumpla con los requisitos y que siga siendo rentable después de cumplir con dichos requisitos. Muchas ciudades han adoptado leyes que requieren que un STR sea una residencia principal, lo que descarta alquilarlo como una propiedad de inversión pura. Algunos municipios limitan el número de días que puedes alquilar la propiedad a corto plazo. Por ejemplo, algunas ciudades solo permiten 30 días al año para alquilar una propiedad a corto plazo. 

Obviamente, eso no va a ser rentable.

Si no hay regulaciones, generalmente significa que puede operar un alquiler a corto plazo, pero solo como advertencia, eso puede cambiar 

Si un área ve un aumento en las operaciones de STR, las ciudades pueden adoptar leyes que pueden poner fin a los alquileres rentables a corto plazo.

Si su ciudad le permite operar su propiedad de inversión como un alquiler a corto plazo, ¡ha marcado la primera casilla! 

2. Tolerancia al riesgo 

¿Alguna vez ha hablado con un asesor financiero? En algún momento, preguntarán, "en una escala del 1 al 10, ¿cuál diría que es su tolerancia al riesgo?" 

¿Qué se supone que debes decir? “¡Sí, me encanta el riesgo! ¡Cuanto más riesgo, mejor!” 

Pero tampoco quieres sonar como un cobarde. Eres valiente, ¿verdad? Usted sabe que el potencial de mayores rendimientos crece con inversiones más riesgosas. 

“Yo diría que soy un 4-6 en tolerancia al riesgo”, respondes. 

"Creo que encajaría perfectamente en nuestro fondo indexado moderadamente agresivo". Contesta el asesor, enfatizando la palabra “agresivo” para acariciar un poco tu ego. 

Voy por esta tonta tangente para demostrar que es difícil cuantificar la tolerancia al riesgo. Sabemos que existe riesgo en toda inversión, especialmente en bienes raíces. También sabemos que las inversiones con una mayor ventaja generalmente tienen más riesgos asociados. Si está considerando su primera inversión en STR, existe incertidumbre simplemente porque es nuevo en esto. Cuando los inversores están considerando alquileres a corto plazo, en su mayoría piensan en dos riesgos principales: 

• Posible daño a la propiedad
• Inestabilidad financiera  

Riesgos de daños

Este primer punto es muy debatido. Muchos inversionistas (incluyéndome a mí) no asumen un mayor riesgo de daños a la propiedad por un alquiler a corto plazo en comparación con una propiedad de inversión a largo plazo. Un inquilino a largo plazo puede incendiar accidentalmente su casa con la misma facilidad que un huésped a corto plazo. De hecho, tiene más control sobre la estadía del huésped en un alquiler a corto plazo, y si está causando problemas, tiene mucha más autoridad para negar el acceso y menos trámites burocráticos que en un proceso de desalojo a largo plazo.

Claro, hay historias de terror. He tenido varios invitados fumando en la casa a pesar de que hay carteles de "prohibido fumar" publicados en todas partes. La gente puede ponerse ruidosa y tener una fiesta dañina. Los huéspedes disfrutarán demasiado de la bañera de hidromasaje. Los electrodomésticos y los platos pueden romperse. 

Sin embargo, las mismas cosas también pueden ocurrir en los alquileres a largo plazo. Cuando pensó por primera vez en invertir en bienes raíces, probablemente varias personas le dijeron que los inquilinos no cuidan sus casas o algo por el estilo.

Si bien existen riesgos, los STR tienen varios beneficios para contrarrestar esos temores. Puede establecer estándares estrictos de selección para huéspedes potenciales, como mínimos de edad, identificaciones válidas y límites de grupo. Incluso puede restringir que los huéspedes que hayan recibido malas críticas de otros anfitriones vean su propiedad. Además, su propiedad se limpiará con regularidad y se inspeccionará después de cada salida para abordar posibles problemas.

Riesgos financieros

Por supuesto, también hay riesgos financieros a considerar. Es posible que su alquiler a corto plazo no obtenga suficientes reservas y su tasa de ocupación esté fuera del objetivo. Su proyección de tarifa diaria podría estar equivocada. 

Sin embargo, también existe la posibilidad de que pueda duplicar, triplicar o cuadriplicar sus ganancias al cambiar su alquiler a largo plazo por un alquiler a corto plazo. Como con cualquier inversión a largo plazo, debe tener confianza en que sus números y proyecciones tienen sentido. Confíe en su conocimiento del mercado o en expertos con experiencia en STR y asuma riesgos calculados que probablemente logren sus objetivos a largo plazo. 

Por supuesto, si ya tiene un alquiler a largo plazo exitoso, sabe que puede mitigar aún más el riesgo volviendo a ese modelo si su empresa de alquiler a corto plazo no funciona. 

La mayoría de nosotros que hemos encontrado nuestro camino en la inversión inmobiliaria estamos dispuestos a asumir algunos dolores y riesgos temporales para lograr nuestros objetivos. Como he tratado de demostrar, no hay mucho más riesgo en los STR que en cualquier otra inversión inmobiliaria. ¡Marque la casilla de tolerancia al riesgo si está dispuesto a dar el salto con un alquiler a corto plazo!

3. El margen de explotación 

En casi todos los casos, un alquiler generará más ingresos por mes si se convierte en un modelo a corto plazo. Dicho esto, los ingresos por sí solos no son un indicador de rendimiento útil porque hay varios gastos adicionales asociados con un alquiler a corto plazo en comparación con un alquiler tradicional. El propietario ahora paga todos los gastos que normalmente se trasladan a un inquilino a largo plazo.  

En tus gastos de operación, debes contabilizar: 

• Impuestos
• Seguros 
• Mantenimiento 
• Suministros/inventario 
• Energía/electricidad/gas 
• Agua
• Internet
• Jardinería.
• Características exclusivas de su propiedad (mantenimiento de piscina/jacuzzi, control de plagas, seguridad)
• Gastos de gestión (si no tiene previsto gestionarlo usted mismo)

A la luz de esto, el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) es un indicador de desempeño mucho mejor que el ingreso por sí solo porque representa el ingreso de la propiedad después de los gastos operativos. 

Ingreso Mensual Bruto – Gastos Operativos = Ingreso Operativo Neto

Si su propiedad está en condiciones de hacer un aumento considerable en NOI, debe considerar seriamente la conversión a un STR. Si su propiedad no aumentaría o si se trata de un aumento trivial, es posible que no valga la pena el esfuerzo necesario para convertirlo en un STR. 

Realizo análisis sobre conversiones de alquileres a largo plazo para mi negocio de administración de alquileres a corto plazo y, casi todos los días, veo varias propiedades aquí en el área metropolitana de Denver que aumentarían el NOI entre un 50 % y un 100 %. ¡Incluso he visto aumentos de más del 200%!

BiggerPockets cuenta con un ordenador con AirDNA que proyecta ingresos y NOI. Recomiendo encarecidamente echarle un vistazo.

No hay un porcentaje mágico que determine si debes cambiar a STR. Sin embargo, si ganaría al menos un 20% más de NOI con un alquiler a corto plazo, debería explorar la opción más seriamente. 

Como mencioné anteriormente, a menudo veo aumentos del 50% al 100% casi cada vez que analizo los números. Si este es su caso, le sugiero que considere seriamente la conversión STR y aumente sus ingresos. 

¡Marque la casilla en la cuadrícula de decisión si su propiedad está posicionada para aumentar el NOI lo suficiente como para despertar su interés!

4. Flujo de fondos

¿Está buscando obtener más flujo de efectivo de sus inversiones de alquiler? Con el aumento de las tasas de interés y la rápida apreciación que hemos visto en los últimos años, el flujo de caja no es tan fácil de conseguir como en el pasado. Esta tendencia incluso llevó a BiggerPockets a producir un episodio de podcast reciente titulado El flujo de caja está empezando a desaparecer: ¿vale la pena perseguirlo? 

Para aquellos que buscan libertad financiera a través de bienes raíces, el flujo de caja es clave para el éxito. 

Su propiedad actual podría estar alcanzando el punto de equilibrio. Si bien esta es una gran jugada a largo plazo con la proyección de mayores rentas y apreciación, no está afectando su vida hoy. Es posible que su propiedad solo genere una cantidad minúscula, digamos, un par de cientos de dólares al mes, que cubre los costos de mantenimiento del año. El efectivo de su propiedad fluye bien, pero es posible que desee cambiar su estilo de vida o aumentar su capital pronto. Si el flujo de efectivo es una de sus principales prioridades, los STR deben ser una herramienta en su cinturón. 

Como mencioné antes, realizo análisis con frecuencia, y las propiedades que pueden obtener ganancias sustanciales en NOI también experimentan aumentos significativos en el flujo de efectivo. A continuación se muestra una proyección de ingresos que hice para una casa de cuatro dormitorios y dos baños en las afueras de Denver que se alquila a $3,200 por mes como alquiler a largo plazo. 

La propiedad está posicionada para generar un 122% más de flujo de efectivo (después de que se paguen los muebles), lo que equivale a $1,673 más en efectivo en el bolsillo del propietario cada mes. Esta proyección también incluye los honorarios de gestión en los gastos operativos. 

¡Eso ciertamente no es nada de lo que burlarse! Cuando puede ganar $ 500, $ 1,000 o más mensualmente, eso es dinero serio para aquellos que esperan que los bienes raíces puedan cambiar drásticamente su vida en el futuro cercano.

Si cambiar a un STR aumenta significativamente su flujo de caja, ¡marque la casilla en la tabla de decisiones! 

5. Horario  

Las dos categorías siguientes, tiempo y gestión, van de la mano. Se debe marcar uno o ambos para que un STR sea una buena decisión para usted.

¿Tiene tiempo para configurar y administrar un STR? Habrá una curva de aprendizaje. Debe amueblar la propiedad. Debe aprender los entresijos de configurar y publicar un STR en plataformas como Airbnb o VRBO. El alquiler a corto plazo es un servicio de hospitalidad, por lo que debe comunicarse con los huéspedes de manera rápida y cuidadosa. El calendario de invitados y las limpiezas deben tenerse en cuenta en todo momento. 

Hay muchas formas de automatizar su STR utilizando administradores de canales como Guesty, Anfitrión ausente, Logify, limpiadores y automatización de calendarios como FacturaciónBNBy para configurar la mensajería automática dentro de las plataformas.

Administrar un STR mientras se trabaja a tiempo completo es posible, pero no siempre es fácil. Sea honesto consigo mismo y sepa si está preparado para el desafío de asumir el trabajo adicional requerido para administrar bien un alquiler a corto plazo. 

Si tiene tiempo y está dispuesto a asumir el desafío, ¡marque la casilla en la tabla de decisiones!

6. Gestión

Si cree que no tiene tiempo, ¡eso no descarta los STR para usted! Como cualquier otra propiedad de inversión, tiene la opción de contratar a un administrador de propiedades. No se limitan a cobrar el alquiler y resolver los problemas de los inquilinos como un administrador de propiedades tradicional. Los administradores de alquileres a corto plazo hacen todo en su nombre, incluyendo:

• Configure, amuebla e incorpore su propiedad 
• Administre la presencia en línea y la optimización de precios 
• Interactuar con consultas y cualquier relación con los huéspedes.
• Programe limpiadores, paisajistas y cualquier necesidad de mantenimiento.
• Asegúrese de que los suministros y el inventario estén completamente abastecidos y contabilizados
• Administre las finanzas, incluidos los pagos, las facturas y los informes.

Debido a que los administradores de alquileres a corto plazo tienen más responsabilidades continuas que los administradores de propiedades tradicionales, generalmente cobran más. El estándar de la industria para la gestión de STR es del 15 % al 30 % de sus ingresos brutos. Ejecute los números y asegúrese de que una tarifa de administración no comprometa sus objetivos financieros. 

Además, la disponibilidad de gerentes y proveedores que conozca y en los que confíe es fundamental para el éxito de su STR. Si posee una propiedad en un mercado donde no tiene muchas conexiones, prepárese para encontrar limpiadores, técnicos de mantenimiento o gerentes confiables mediante prueba y error. La creación de redes y tener el equipo adecuado para administrar en su nombre es imprescindible antes de lanzar un STR. 

Si tiene acceso a una buena administración y proveedores, y sus objetivos financieros aún pueden cumplirse con la administración, ¡marque la casilla en su tabla de decisiones!

Toma una decision

¿Cuántas casillas marcaste? 

Recuerde, la categoría de leyes y reglamentos debe estar marcada. Si no es legal, no debe convertirlo en un alquiler a corto plazo.

Después de eso, se deben verificar las categorías de tiempo o de gestión.

Si ha marcado cuatro o más casillas, le recomiendo que considere convertir su alquiler en un STR. Si solo tiene tres o menos casillas marcadas, es posible que un STR no sea la decisión correcta para usted, y está bien. ¡Hay muchas maneras de ganar en bienes raíces, y los alquileres a corto plazo son solo una de ellas!

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.