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La industria inmobiliaria quedó conmocionada el viernes por la noticia de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios había Se llegó a un acuerdo realizar cambios radicales en la forma en que se compran y venden viviendas en los Estados Unidos en una propuesta de acuerdo para las demandas que desafían a la industria.

Se espera ampliamente que los cambios agreguen transparencia y complejidad a la forma en que se les paga a los agentes compradores, y varios expertos de la industria dicen que las comisiones, y posiblemente incluso los precios de las viviendas, caerán como resultado.

NAR dijo que trabajó con los demandantes en múltiples demandas que se estaban acumulando en todo el país para elaborar una lista de reformas y pagar una multa de 418 millones de dólares en un esfuerzo por proteger a la organización, y a dos tercios de sus miembros, de futuras demandas.

"Las comisiones se volverán más transparentes como resultado de todo esto y eso también ejercerá presión a la baja sobre las comisiones", dijo Stephen Brobeck, miembro principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, que desde hace mucho tiempo pide cambios similares a los acordados en el acuerdo. .

Steve Brobeck | Federación de Consumidores de América

"En última instancia, esto reducirá los costos para el consumidor", dijo Brobeck. "De hecho, incluso debería reducir los costes de la vivienda".

Como parte del acuerdo propuesto, que aún debe ser aprobado en los tribunales y probablemente será examinado por el Departamento de Justicia, la NAR acordó crear una norma para julio que eliminaría las ofertas de compensación de los servicios de cotización múltiple. 

Los participantes de la MLS deberán trabajar con los compradores para celebrar acuerdos escritos de representación del comprador antes de recorrer las casas, según el marco del acuerdo, que aún no se ha hecho público ni se ha presentado ante los tribunales.

Aún no está claro qué casos se incluyeron en el acuerdo propuesto. La NAR señaló que todavía hay algunos litigios en curso, lo que sugiere que el acuerdo del viernes no eximiría a las casas de bolsa y franquiciadores de la amenaza de litigios en las casi dos docenas de casos presentados en todo el país en los últimos meses.

Los representantes de la NAR, así como su equipo legal, no respondieron a las solicitudes de comentarios el viernes. Sin embargo, muchos acogieron con agrado la noticia como un cambio positivo que podría despejar las persistentes nubes oscuras que se habían ido acumulando sobre la industria.

Toby Schifsky | Vicepresidente de Kaplan

"En una escala del uno al 10, la decisión de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de trasladar la carga de las comisiones del lado del comprador de los vendedores a los compradores es un 10 y representa nada menos que un cambio radical", dijo Toby Schifsky, vicepresidente de educación inmobiliaria. en Kaplan. "Este nuevo panorama significa un ascenso más pronunciado para todos los agentes que tendrán que demostrar su valor a los clientes potenciales".

1 millón de agentes inmobiliarios protegidos

En el resumen, la NAR compartió un marco de los próximos cambios en las reglas que podrían realizarse a mediados de julio. El grupo también dejó en claro quiénes estaban cubiertos y, en particular, quiénes no.

Más de 1 millón de miembros (alrededor de dos tercios del total de miembros de la organización) recibieron protección general de los demandantes en los casos. Incluía todas las organizaciones de agentes inmobiliarios estatales y locales y todos los servicios de listados múltiples que son propiedad exclusiva de organizaciones de agentes inmobiliarios.

También estaban cubiertas todas las corredurías que realizaron menos de $2 mil millones en volumen de transacciones residenciales en 2022 y que tenían un miembro de la NAR como principal. 

Martí Verde | Director en Polunsky Beitel Green

Notablemente ausente en el acuerdo propuesto está HomeServices of America, que también se ha mostrado resuelta en su determinación de luchar en los tribunales. Algunos creen que es probable que se llegue a un acuerdo.

"Anticipo que veremos un acuerdo que los incluya también con bastante rapidez", dijo marty verde, director del bufete de abogados hipotecarios Polunsky Beitel Green. "Hacer esto solos no tiene ningún sentido para ellos".

Un representante de HomeServices se negó a hacer comentarios y dijo que la empresa no había visto una copia del acuerdo propuesto.

El acuerdo fue una fracción de los daños y perjuicios que se ordenó a NAR y HomeServices pagar como parte del veredicto en el histórico caso de establecimiento de comisiones conocido como Sitzer | Burnett. El jurado ordenó a los acusados, que en ese momento incluían a NAR, HomeServices of America y Keller Williams, a pagar 1.8 millones de dólares en daños y perjuicios, una cantidad que automáticamente se triplicaría a 5.3 millones de dólares.

No está claro cuál de las casi dos docenas de casos similares se resolvería con la propuesta. La NAR se refirió únicamente a las demandas “imitadas” y señaló que el litigio continuaría en al menos un caso, conocido como Batton I, presentado por compradores de viviendas en Illinois. 

Las demandas presentadas por compradores “no se resuelven con esto”, dijo Edward Zorn, abogado principal del Servicio Regional de Listados Múltiples de California. “Pero esos son casos muy débiles en comparación con lo que ha estado sucediendo en el lado del vendedor. Eso aún está por determinarse”.

Aún así, la noticia del acuerdo se compartió en los principales medios de comunicación de todo el país. Los conocedores de la industria dijeron que esperaban que los consumidores tomaran nota de que se avecinaba un cambio y comenzarían a hacer preguntas de inmediato.

Clelia Peters | Empresas de la era

"Este es un movimiento realmente significativo", dijo Clelia Peters, socia gerente de Era Ventures. “Va a impactar la percepción del consumidor. En ese contexto, sospecho que hará que sea materialmente más difícil mantener el status quo”.

La noticia corre como la pólvora

Si bien muchos expertos de la industria esperaban que NAR eventualmente llegara a un acuerdo, la noticia aún fue una sorpresa y muestra cuán rápido cambiaron las cosas después de que se mantuvieron en secreto antes del viernes.

El miércoles, la directora jurídica de la NAR, Katie Johnson, planeaba informar a los directores ejecutivos de las organizaciones de agentes inmobiliarios estatales y locales en una Evento de la NAR en San Diego que el veredicto fue “defectuoso” y que la NAR había presentado mociones solicitando un fallo favorable del juez que supervisaba el caso Sitzer.

Menos de 48 horas después, el último día del evento, The New York Times informó por primera vez que el equipo legal de NAR había acordado los términos de un acuerdo propuesto y que la industria de bienes raíces implementaría cambios radicales en la forma en que se compran y venden viviendas en los EE. UU. 

"Creo que esto sorprendió a todos", dijo Andrea Geller, corredora de Berkshire Hathaway HomeServices Chicago. 

Después de que se publicó la historia y la noticia se extendió como la pólvora por un campo seco, el presidente de la NAR, Kevin Sears, envió un correo electrónico a los miembros con un marco del acuerdo propuesto.

Karen Piedra | Engel & Volkers

Otros dijeron que este era un caso más en el que NAR falló en el lanzamiento de una actualización importante.

“Mi mamá me dio la noticia esta mañana”, dijo Karen Stone, agente de Engel & Volkers en Park City, Utah. “Mi mamá no debería haberme contado esto. Cuanto más pienso en eso, más molesto estoy”.

En última instancia, la noticia del acuerdo propuesto tomó por sorpresa a muchos dentro de la industria.

"Realmente esperaba que esto se prolongara por un tiempo", dijo Kevin Kauffman, líder del equipo de eXp. “En cierto sentido estoy sorprendido, pero en otros no. Sabíamos que algo iba a pasar”.

Cuando la industria comprendió que se había llegado a un acuerdo, los expertos trabajaron rápidamente para comprender qué cambiaría pronto.

"Agentes líderes... lean su libro favorito sobre negociación", dijo Keith Robinson, director estratégico de NextHome, durante una transmisión en vivo el viernes de Inman. "Pronto habrá todo un nivel de negociación en el que tendrás que ser bueno".

Aún así, queda mucho por desentrañar.

Incertidumbres por delante

Si bien el acuerdo propuesto proporciona cierta claridad sobre el futuro de las transacciones inmobiliarias, existen muchas incógnitas.

NAR dijo que la propuesta permitiría a los vendedores y sus agentes de cotización continuar ofreciendo compensación por los servicios de intermediación del comprador, pero que esas ofertas no aparecerán en la MLS.

Lo que no está claro es qué sucede cuando los vendedores ofrecen una comisión inferior a la cantidad que el comprador y su agente acordaron en su acuerdo de representación del comprador.

Jason Haber | Brújula

El corredor de Compass Jason Haber, quien lideró los llamados a la reforma de la NAR como institución y recientemente colanzó un grupo comercial competidor con el fundador de la Agencia, Mauricio Umansky, pidió el viernes cambios en las reglas hipotecarias para permitir que los compradores puedan financiar sus compensación de los agentes.

"La Asociación Estadounidense de Bienes Raíces está pidiendo a Fannie Mae que aumente inmediatamente los límites de contribución de las partes interesadas para que los compradores tengan la capacidad de financiar la comisión de su agente", dijo Haber.

Tampoco se sabe con qué rapidez las conversaciones con los consumidores y otras reformas prometidas conducirán a cambios más amplios en la industria, si es que llegan a producirse.

Aun así, los analistas de la firma de banca de inversión Keefe, Bruyette & Woods dijeron que esperaban que los cambios se produjeran rápidamente.

"Seguimos pensando que el momento definitivo de los cambios será mucho más rápido de lo que muchos participantes del mercado e inversores esperaban", escribieron los analistas.

En las semanas previas al juicio de Sitzer, KBW lanzó un informe Dicho esto, los analistas esperaban que el fondo total de comisiones en los EE. UU. cayera hasta en un 60 por ciento si se prohibiera el reparto de comisiones. 

"Creemos que la interrupción de la estructura de comisiones de la industria", dijeron los analistas de KBW en ese momento, "está prácticamente garantizada".

Pero muchos expertos de la industria dijeron que no esperan que menos agentes sean necesariamente algo malo para los principales productores que siguen en posición de ganar participación de mercado en un mundo con menos agentes competidores.

“La industria y la NAR fueron muy inteligentes al resolver este litigio ahora mismo, para dejarlo atrás lo más rápido posible”, dijo Brobeck. “A medida que las tasas de interés bajen y los inventarios de viviendas aumenten, los profesionales de bienes raíces, no sólo los vendedores, los profesionales de bienes raíces enfrentarán un futuro muy brillante. Comisiones más bajas, pero muchas más ventas. Porque el número de agentes, la mayoría de los cuales tiene poca experiencia, disminuirá drásticamente”.

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