Investigación en TransUnion sugiere que el paso de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) a un sistema de doble fusión podría afectar significativamente tanto a los consumidores como a los prestamistas y, al mismo tiempo, proporcionar pocos o ningún beneficio positivo.

Joe Mellman, vicepresidente senior de TransUnion y líder del negocio hipotecario, dijo que cuando los prestamistas utilizan datos de tres oficinas de crédito, proporciona una imagen más completa y, en muchos casos, precisa de su riesgo crediticio. Si bien gran parte de la actividad se informa a las tres oficinas, muchas no lo hacen (también señaló que los informes son voluntarios). Los prestamistas regionales más pequeños podrían reportar sólo a uno o dos.

La llegada de las fintech amplía esa disparidad.

"Eso ha aumentado la variación de datos para las oficinas", dijo Mellman. “A menudo, cuando las fintech se inician en la industria, comienzan con una oficina, y sólo esa oficina obtendrá datos de esa fintech. Luego, a medida que la fintech crezca y madure, podrán ampliar sus informes a los tres. Pero eso tiene una línea de tiempo y una evolución”.

Al menos la FHFA tenía buenas intenciones…

Mellman comprende la motivación para realizar cambios. La FHFA quiere que se mejoren las puntuaciones. También quieren ahorrar dinero a los consumidores. Extraer datos cuesta entre 10 y 20 dólares. Los modelos FICO y VantageScore se desarrollaron hace 20 años, por lo que era necesario realizar algunos cambios. 

La FHFA no se da cuenta de que está introduciendo muchos cambios en su búsqueda por ahorrar a los consumidores menos de una quinta parte del uno por ciento del costo de originación de su hipoteca. Comienza agregando complejidad. Mellman explicó que otros préstamos, como GSE y USDA, todavía tienen el requisito de triple fusión. Los prestamistas deben lidiar con múltiples enfoques y medidas regulatorias y de cumplimiento adicionales.

Problemas de préstamos justos

El cambio choca con las numerosas medidas de préstamos justos. Si dos consumidores idénticos solicitan una hipoteca y la solvencia de uno se evalúa con datos de tres oficinas y el otro con datos de dos, uno podría ser aprobado y el otro denegado. 

También abre la posibilidad de que los consumidores puedan buscar prestamistas que sólo utilicen puntajes crediticios de agencias donde se encuentran sus mejores datos. Lo contrario también es cierto. Los prestamistas con acceso a datos que otros no tienen pueden tener una ventaja si ven una actividad de informes positiva (o negativa) adicional antes que la competencia.

"¿Existen implicaciones crediticias justas u otras consideraciones legales y regulatorias complejas que aún no se han resuelto?" —preguntó Mellman. "Todas estas cosas, además de la limitación técnica, generalmente terminan agregando costos al sistema en lugar de eliminarlos".

¿Quién se ve más afectado por la bifusión? no te sorprenderá

Mellman añadió que estos cambios afectan desproporcionadamente a aquellas personas con puntajes crediticios más bajos. Aquellos con puntajes de crédito de 620, el límite de la calificación hipotecaria GSE, suelen ser negros, hispanos, compradores de vivienda por primera vez y de ingresos bajos a moderados. Están sobrerrepresentados en un 50%. 

"Aquellos con una presencia establecida de consumidores, digamos alrededor de 820, si pierden entre 20 y 40 puntos, no hay un gran impacto", dijo Mellman. “Un swing de 40 puntos puede marcar la diferencia en el mundo. Significa la diferencia entre calificar y no calificar, y su tasa de interés podría ser mayor o menor, dependiendo de la información utilizada”.

Las variaciones de datos también aumentan con puntuaciones más bajas. Mellman dijo que la diferencia promedio entre una puntuación alta y baja en el rango de 800 es de unos 20 puntos. Eso se dispara a 45 para puntuaciones cercanas al límite de 620 GSE. TransUnion también estima que 600,000 nuevos prestatarios hipotecarios por año podrían pagar más intereses bajo un sistema de doble fusión.

Sombras de 2008

El informe menciona que esto tiene matices similares a los de la crisis financiera de 2008. A menudo se ignoraban datos cuestionables, lo que aumentaba el riesgo, que también se ignoraba. Hoy en día, eso podría hacer que 200,000 personas reciban hipotecas bajo un sistema de doble fusión para las que no calificarían bajo un triple fusión.

"Para nosotros, la precisión es lo más importante", afirmó Mellman. "No se le hace ningún favor al consumidor al ofrecerle un producto que no puede mantener si hay una recesión o simplemente estrés económico".

Preocupaciones para prestamistas e inversores

Los prestamistas están preocupados por los riesgos legales y regulatorios de tratar a los consumidores de manera diferente debido al empleo de diferentes conjuntos de datos. Quienes siguen las reglas temen perder frente a quienes juegan con el sistema. También tienen que asimilar rápidamente mucha información y nuevos procesos. Mellman dijo que necesitan tiempo para sentirse cómodos con los nuevos procesos.

Los inversores también se ven afectados. Los rendimientos deseados se basan en evaluaciones de riesgos precisas. Se deja un vacío si se ignoran los datos positivos o negativos y las evaluaciones de riesgos no se ajustan correctamente. Los inversores podrían exigir primas más altas por riesgo adicional. Los consumidores podrían ver mayores costos de endeudamiento.

Recomendaciones de TransUnion

La FHFA pospuso pero no canceló la implementación de la bifusión. TransUnion recomienda que distribuyan reglas de implementación y pautas legales que aborden el tratamiento de los códigos de acción inversa y las implicaciones de los préstamos justos. Reúnase con la industria, grupos de consumidores y gobiernos mientras comparte análisis más completos y transparentes. 

Permitir que los datos de la industria se analicen de forma independiente para detectar posibles impactos y dejar tiempo suficiente para las respuestas de las partes interesadas.

Queda mucho trabajo por hacer antes de que la FHFA alcance su objetivo de ayudar a los consumidores.

"Parece que no será algo bueno para los consumidores", dijo Mellman. “Alentamos a la FHFA a considerar alternativas a la doble fusión para mantener su misión de ampliar viviendas seguras y asequibles. Porque no creemos que pasar de una triple fusión a una bifusión sea necesariamente coherente con esa misión”.

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