Conseguir un pago inicial para una propiedad de alquiler puede ser difícil, especialmente si es un inversionista nuevo y no tiene mucho efectivo. A menudo, necesita entre un 5% y un 20% de pago inicial, lo que podría equivaler a decenas de miles de dólares o más. Si se trata de un alquiler, también puede tener problemas para obtener financiación si ya tiene una propiedad hipotecada.

Pero, ¿qué pasaría si pudiera comprar propiedades de alquiler con poco o ningún pago inicial? Existen formas creativas de invertir en bienes raíces incluso si no tiene mucho efectivo por adelantado. Algunos métodos conllevan riesgos si no se utilizan correctamente.

En esta guía, brindaremos varias ideas para ayudar a los nuevos inversores a comprar propiedades de alquiler con un presupuesto limitado. Con una planificación inteligente y un pensamiento innovador, los principiantes pueden iniciar la inversión inmobiliaria sin mucho capital con estas estrategias.

1. Hackeo de casas

El hackeo de viviendas es una estrategia creativa de inversión inmobiliaria que le permite convertir su residencia principal en una propiedad de alquiler. Es una práctica inmobiliaria que se inspira en décadas pasadas y al mismo tiempo añade un toque moderno.

La piratería de viviendas tradicional consiste en comprar una propiedad multifamiliar, vivir en una unidad y alquilar las demás para que los inquilinos paguen la hipoteca del propietario y el propietario acumule capital mientras mantiene la propiedad. Es un primer paso fácil para convertirse en propietario y al mismo tiempo generar capital a través de bienes raíces.

Antes del surgimiento de los suburbios en expansión, las casas multifamiliares urbanas eran comunes para los habitantes de las ciudades. Los propietarios jubilados alquilarían unidades a inquilinos más jóvenes, o los padres comprarían dúplex y triplex para que sus hijos casados ​​pudieran vivir cerca. Era un camino más asequible hacia la propiedad inmobiliaria y la riqueza a largo plazo.

Los inversores inteligentes de hoy están renovando este enfoque de la vieja escuela adaptando las casas con un toque contemporáneo. Al ser propietario de una propiedad de alquiler en la que vive, puede cobrar ingresos por alquiler de los inquilinos y al mismo tiempo tener algunos de los beneficios de ser propietario de una vivienda, como la capacidad de renovar y agregar valor a voluntad.

¿Por qué House Hack?

En una era en la que los costos de la vivienda aumentan más rápido que los ingresos, la piratería de viviendas le permite crear una fuente de ingresos pasivos y le ayuda a generar capital más rápidamente. Para aquellos cuya prioridad no es pagar su hipoteca rápidamente, es una forma creativa de reducir gastos generando ingresos por alquiler. Para otros, la piratería inmobiliaria marca el primer paso para convertirse en inversores inmobiliarios a tiempo completo.

El pirateo doméstico ofrece varias ventajas:

• Producir ingresos extra. Los pagos de alquiler de los inquilinos ayudan a cubrir los costos de vivienda y proporcionan ingresos adicionales. Este flujo de caja adicional se puede invertir o utilizar para pagar otros gastos.
• Pague su hipoteca más rápido. Si su principal prioridad es acumular rápidamente el valor líquido de la vivienda, los ingresos por alquiler pueden acelerar la rapidez con la que cancela la hipoteca. Cada mes, el pago de los inquilinos ayuda a reducir el capital del préstamo.
• Obtenga experiencia en administración de propiedades. El pirateo de viviendas ofrece práctica práctica como propietario, incluidas tareas como seleccionar inquilinos, cobrar el alquiler y gestionar problemas de mantenimiento. Esta experiencia lo prepara para escalar a una cartera de alquileres más grande.
• Beneficios fiscales. Con un alquiler que genere ingresos, es posible que pueda cancelar en sus impuestos gastos como reparaciones y mantenimiento de la propiedad. Siempre consulte a un profesional de impuestos para comprender las deducciones.
• Más fácil de financiar. ¿Tiene dificultades para obtener la aprobación de una hipoteca por su cuenta? Comprar una propiedad multifamiliar y generar ingresos por alquiler puede mejorar la calificación y la asequibilidad del préstamo.
• Mayor flexibilidad. Si necesita mudarse, alquilar su parte de una casa multifamiliar suele ser más fácil que encontrar inquilinos para una casa unifamiliar completa.
• Reducir el riesgo de inversión. El hackeo de casas le permite sumergirse en la administración de propiedades de alquiler mientras vive en el sitio. Esta experiencia práctica conlleva menos riesgo que comprar una propiedad de inversión por separado.

El pirateo de viviendas consiste en hacer que su propiedad trabaje más para usted. Mientras construye el valor líquido de su vivienda como propietario residente, también genera ingresos como propietario. Con un pensamiento estratégico, su hogar puede servir como plataforma de lanzamiento para hacer crecer su cartera con el tiempo. El capital que construya ahora se puede aprovechar para comprar más propiedades y activos de alquiler en el futuro.

Riesgos de piratería doméstica

Hackear casas no es para todos. El sueño de ser propietario de una vivienda generalmente no implica paredes o patio compartidos. Pero además de eso, los compradores deben considerar si están listos para asumir:

• Administración de propiedades. Generar ingresos mediante la piratería de viviendas suele ser pasivo, pero habrá ocasiones en las que deberá participar activamente con sus inquilinos y su inversión. Puede haber ocasiones en las que necesite atender solicitudes de mantenimiento o supervisar activamente el arrendamiento de su propiedad. Sin embargo, vale la pena señalar que tiene la alternativa de contratar a un administrador de propiedades o a una empresa de administración de propiedades profesional para que se encargue de estas responsabilidades en su nombre. Sin embargo, los servicios de administración de propiedades tienen un costo que afectará sus ganancias.
• Riesgo financiero adicional. Los ingresos por alquiler no están garantizados. Costos como reparaciones y desocupaciones pueden afectar sus resultados.
• Daños a la propiedad. Los inquilinos irresponsables pueden provocar un desgaste excesivo o daños. Considere las reparaciones, especialmente antes de volver a alquilar unidades.
• Problemas de inquilinos. Pueden surgir conflictos por el ruido, la limpieza u otros problemas al convivir en una propiedad. 
• Vacante. Si no puede encontrar inquilinos calificados, las unidades quedarán vacías sin generar ingresos. Los costos de vacantes se acumulan con el tiempo.

Los piratas informáticos necesitan relaciones profesionales pero cordiales con sus inquilinos. El espacio compartido también requiere compromisos que los propietarios de viviendas unifamiliares tradicionales no enfrentan. Sopese su tolerancia ante estas interrupciones. Hackear una casa no es una inversión completamente pasiva, así que considere si está listo para el trabajo práctico requerido.

2. Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

¿Sabía que puede aprovechar el valor líquido de su vivienda existente para comprar una propiedad de alquiler con poco o ningún dinero de su bolsillo? Sí, puede hacerlo utilizando una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda o HELOC.

Una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) es una línea de crédito renovable que permite a los propietarios pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda. 

Una HELOC funciona de manera similar a una tarjeta de crédito, otorgando a los propietarios acceso a límites de endeudamiento aprobados utilizando el valor líquido de la vivienda como garantía. Puede recurrir a su HELOC según sea necesario hasta el límite establecido. En comparación con las alternativas, los HELOC suelen ofrecer tasas de interés más bajas.

El interés pagado puede ser deducible de impuestos si se utiliza para inversiones inmobiliarias, pero consulte a un profesional de impuestos para estar seguro. La flexibilidad de los límites HELOC aprobados proporciona una forma útil y asequible de aprovechar el valor líquido de la vivienda.

Requisitos y costos de calificación

Antes de solicitar un HELOC, primero verifique los requisitos de elegibilidad y suscripción. Los prestamistas evaluarán múltiples factores para determinar si califica y cuánto puede pedir prestado. Para obtener la aprobación de un HELOC, normalmente necesita:

• Al menos 15-20% del valor líquido de la vivienda.
• Un puntaje de crédito a mediados de los 600.
• Relación deuda-ingresos inferior al 43%.
• Ingreso estable.
• Historial de pagos sólido.

Se requiere una tasación para evaluar el valor y el valor líquido de la vivienda. Los costos de HELOC incluyen tarifas de solicitud y tasación y tal vez una tarifa anual. Pero los costos de cierre suelen ser más bajos que los de otros préstamos.

3. Arrendamiento con opción a compra

Los acuerdos de arrendamiento con opción a compra brindan a los esperanzados compradores de vivienda por primera vez la oportunidad de alquilar y eventualmente comprar una casa, incluso si aún no pueden calificar para una hipoteca. Estos acuerdos permiten a los aspirantes a propietarios mudarse a una propiedad, trabajar para aumentar su crédito y ahorros y comprar la casa una vez que estén financieramente preparados.

Otro nombre para un contrato de arrendamiento con opción a compra es contrato de alquiler con opción a compra o contrato de opción de arrendamiento, un acuerdo que permite a los inquilinos alquilar una propiedad con la opción de comprarla al final del plazo del arrendamiento. Es una opción práctica para compradores que quizás no califiquen para una hipoteca, a menudo porque tienen problemas con su crédito o trabajan por cuenta propia.

Para los compradores que enfrentan barreras para obtener un préstamo tradicional, este puede ser un paso fundamental hacia la propiedad de vivienda.

Dos tipos principales de acuerdos de arrendamiento con opción a compra

Hay dos tipos principales de contratos de arrendamiento con opción a compra:

• Opción de arrendamiento. El inquilino tiene la opción, pero no la obligación, de comprar la propiedad al finalizar el plazo del arrendamiento; pueden optar por no comprar y el contrato simplemente expirará.
• Compra de arrendamiento. El inquilino debe comprar la propiedad al final del plazo del arrendamiento; es una compra comprometida, no solo una opción.

Cómo beneficia un arrendamiento con opción a compra a inversores e inquilinos

Los acuerdos de arrendamiento con opción a compra tienen varias ventajas tanto para los inversores/vendedores como para los inquilinos/compradores de propiedades cuando se estructuran adecuadamente.

Proporciona algunas ventajas clave para el inversor o vendedor de una propiedad, que incluyen:

• Una estrategia de salida alternativa si la vivienda históricamente ha sido difícil de vender. 
• Un ingreso de alquiler provisional mientras el comprador se prepara para comprar la casa. 
• Menos gestión diaria de la propiedad si el inquilino mantiene bien la vivienda. 

Los beneficios para los inquilinos incluyen:

• Dar tiempo para mejorar su situación financiera y su puntaje crediticio para calificar mejor para una hipoteca en el futuro.
• Fijar el precio de compra ahora, incluso si el mercado sube más adelante. Esto proporciona certeza de precio.
• Darles flexibilidad para retirarse al final si no pueden conseguir financiación. El comprador no está obligado a comprar.
• Permitiéndoles probar la casa antes de comprarla. El inquilino puede evaluar la propiedad.

Sin embargo, los inquilinos también deben sopesar los riesgos, como perder cualquier tarifa no reembolsable si optan por no realizar la compra. Dejando a un lado la pérdida de dinero, es posible que se sientan decepcionados si dedican tiempo y cuidado a una casa que finalmente no pueden comprar.

4. Financiamiento del vendedor

La financiación del vendedor, o financiación del propietario, es un método de transacción inmobiliaria en el que el vendedor proporciona crédito al comprador para facilitar la compra de la propiedad. Es una de las formas más populares para que los inversores compren propiedades sin dinero por adelantado.

¿Cómo funciona el financiamiento del vendedor?

Bajo una estructura de financiación del vendedor, el vendedor de la propiedad financia parte o la totalidad del precio de compra de la propiedad de inversión. Básicamente, el vendedor actúa como banco hasta que el comprador liquida el préstamo u obtiene otra financiación. Otorgan crédito para cubrir el precio de compra más allá de cualquier pago inicial. Luego, el comprador realiza pagos al vendedor mediante un pagaré que describe los términos del préstamo: tasa de interés, calendario de pagos, consecuencias del incumplimiento, etc.

Los vendedores suelen realizar verificaciones de crédito y rechazar a los compradores arriesgados. Estos acuerdos suelen implicar préstamos a corto plazo con pagos mensuales. Un préstamo de financiación del vendedor típico tiene una amortización de 30 años para mantener los pagos asequibles, pero con un pago global que vence en 5 a 10 años. Esto da tiempo para que la propiedad genere capital y el comprador mejore sus finanzas y obtenga un préstamo convencional.

Si desea comprar una propiedad sin pago inicial, algunos vendedores pueden estar abiertos a una financiación del 100 %. Los inversores inteligentes logran este tipo de inversión de la siguiente manera:

1. Encontrar una casa en mal estado.
2. Hacer una oferta utilizando financiación 100% del vendedor.
3. Realizar reparaciones y completar renovaciones para agregar valor y aumentar la tasa de alquiler de la propiedad.
4. Arrendar la propiedad al precio de mercado.
5. Refinanciación a un préstamo convencional utilizando el valor acumulado de la vivienda y los ingresos por alquiler.

Pros y contras de la financiación del vendedor para compradores y vendedores

La financiación del vendedor ofrece una vía alternativa para realizar transacciones inmobiliarias sin pago inicial, pero ambas partes deben sopesar cuidadosamente los riesgos y las recompensas. 

Las ventajas de la financiación del vendedor para los compradores incluyen:

• Cierres más rápidos sin esperar aprobaciones de hipotecas.
• Costos de cierre más bajos: cero tarifas de prestamista y de tasación.
• Opciones flexibles de pago inicial.
• Mayor poder adquisitivo para quienes no pueden calificar para una hipoteca tradicional.

Sin embargo, las posibles desventajas para los compradores son:

• Tasas de interés más altas en comparación con los préstamos bancarios tradicionales.
• La presión de los pagos globales después de unos años: 5 a 10 años.
• Hay menos protección para los compradores si el vendedor inicia la ejecución hipotecaria por falta de pago.

Las ventajas para el vendedor/propietario incluyen:

• Posibilidad de vender la propiedad más rápido.
• Potencial para obtener mayores rendimientos en comparación con otras inversiones.
• Posibilidad de conservar el título como garantía hasta la total amortización del préstamo.
• Evitando reparaciones que muchas veces exigen los bancos para aprobar la financiación.

Pero los riesgos para los vendedores incluyen:

• El comprador incumple los pagos del préstamo.
• Limitaciones bajo Regulaciones Dodd-Frank.
• Gastos en caso de verse obligado a ejecutar y revender la propiedad.

5. Prestamistas de dinero duro o de brecha

Los préstamos de dinero fuerte (también llamados dinero diferencial) son opciones de financiación a corto plazo. A menudo se utilizan para comprar propiedades que necesitan reparaciones considerables. La mayoría de los prestamistas tradicionales no financiarán una propiedad extremadamente en dificultades porque la perciben como un riesgo demasiado alto.

Los préstamos de prestamistas con dinero fuerte pueden ser una excelente manera de conseguir grandes ofertas en la propiedad sin pago inicial; sin embargo, deben utilizarse como una herramienta a corto plazo y no como una solución a largo plazo.

Esté preparado para tasas de interés y costos más altos

La principal desventaja de los préstamos de dinero fuerte es que conllevan costos más altos y tasas de interés sustancialmente más altas en comparación con la financiación convencional, a menudo hasta el 20%. Además de las altas tasas, los prestamistas cobran tarifas iniciales del 2 al 5% del monto del préstamo.

Las tasas y costos más altos reflejan el mayor riesgo asumido por el prestamista de dinero fuerte. Asegúrese de tener en cuenta estos gastos en sus proyecciones de ganancias cuando utilice financiación con dinero fuerte.

Estos préstamos sirven como una fuente rápida de capital durante un período corto, ya sea para la rehabilitación o hasta que obtenga financiación para llevar a un costo menor.

Ejemplo de cómo funciona un préstamo de dinero fuerte para los inversores

Veamos un ejemplo de cómo un préstamo de dinero fuerte puede funcionar para los inversores.

Un inversionista identifica una oportunidad en una propiedad en dificultades en un vecindario deseable, cotizada significativamente por debajo del valor de mercado adeudado. Las opciones de financiación tradicionales están descartadas debido al difícil estado de la propiedad, pero el inversor reconoce el potencial de obtener rendimientos sustanciales en el mercado de capital y de alquiler. En esta situación, un préstamo de dinero fuerte puede proporcionar los fondos necesarios para adquirir y rehabilitar la propiedad rápidamente a pesar de tener una tasa de interés más alta que los préstamos convencionales. El objetivo del inversor es agregar valor a la propiedad, convirtiéndola en una unidad de alquiler lucrativa, convirtiendo así un aparente pasivo en un activo valioso.

El inversor obtiene un préstamo de dinero fuerte con una asombrosa tasa de interés del 10%. Después de la renovación, el inversor, ahora con una propiedad revitalizada y rentable, busca un inquilino y establece con éxito unos ingresos de alquiler constantes. Esto no sólo estabiliza la inversión sino que también posiciona la propiedad para su refinanciación mediante un préstamo convencional. Después de un período de prueba, generalmente de seis a doce meses, y con un historial de alquiler sólido para mitigar el riesgo, el inversor refinancia con una hipoteca convencional con una tasa de interés mucho más baja.

Una vez completado el refinanciamiento, el inversionista no solo aseguró una propiedad de alquiler a un valor inferior al de mercado, sino que sus renovaciones agregaron capital y ahora tienen una propiedad de inversión con flujo de efectivo positivo.

Si bien los préstamos de dinero fuerte conllevan una mayor carga de costos, ayudan a desbloquear oportunidades de inversión que de otro modo serían inaccesibles debido a barreras financieras iniciales.

6. Asumir una hipoteca

Una hipoteca asumible significa que un comprador puede hacerse cargo de la hipoteca existente del vendedor en lugar de obtener una completamente nueva. Esta ruta ofrece importantes beneficios cuando las tasas de interés son altas.

Cómo asumir una hipoteca

Si está interesado en asumir una hipoteca, comience preguntando a los vendedores si su préstamo es asumible. Muchos préstamos respaldados por el gobierno son asumibles, pero los préstamos convencionales a menudo no lo son.

El hecho de que esté asumiendo un préstamo no significa que no tenga que cumplir con los requisitos del prestamista. Tendrá que completar una solicitud de préstamo, proporcionar documentos financieros y realizar la suscripción con el prestamista existente. Esto garantiza que usted califique y que el prestamista lo apruebe, liberando al vendedor de responsabilidad.

Un beneficio de asumir un préstamo es que los costos de cierre son más bajos que los de una hipoteca de compra nueva. Sin embargo, aún necesitará efectivo para cubrir el valor líquido de la vivienda del vendedor. 

Beneficios de asumir una hipoteca en un entorno de altas tasas de interés

Cuando las tasas de interés son altas, asumir una hipoteca puede ser una excelente manera de obtener financiamiento para una propiedad sin pagar las altas tasas de interés del mercado. Al asumir una hipoteca, el comprador mantiene las condiciones actuales del préstamo.

Entonces, supongamos que está comprando una propiedad que se compró originalmente hace cinco años y asume la hipoteca. En ese caso, se beneficiará de una tasa más baja en lugar del entorno actual de altas tasas de interés.

Asumir una hipoteca puede ofrecer varias ventajas financieras:

• Tasas de interés más bajas.
• Menores costos de cierre.
• No se necesita tasación.
• Menos deuda.

Al asumir una hipoteca existente, puede hacerse cargo de una hipoteca de tasa baja existente y evitar los altos costos de una nueva hipoteca. Para los compradores, los supuestos hipotecarios ofrecen importantes beneficios financieros, especialmente cuando las tasas han aumentado significativamente.

7. Asociaciones/Inversores

¿Tiene habilidad para encontrar grandes ofertas o renovar casas pero no necesariamente tiene los recursos financieros para comprar una propiedad por su cuenta? En estas circunstancias, formar asociaciones con otros inversores puede encaminarlo hacia la inversión inmobiliaria.

Formar asociaciones con otros inversores puede ampliar su poder adquisitivo si usted mismo carece de fondos o experiencia suficientes. Al reunir dinero y habilidades, un grupo puede comprar propiedades más grandes que las que pueden adquirir los individuos por sí solos. Si no tiene fondos para el pago inicial, busque socios que quieran ser pasivos en una renovación de inversión y ofrezcan sus habilidades de construcción y su tiempo como contribución a una propiedad de inversión.

Alternativamente, si sabe cómo encontrar grandes ofertas pero no tiene el capital para invertir, busque socios pasivos con quienes pueda interactuar como inversores. Esta estrategia ha ganado popularidad recientemente, lo que ha provocado un auge en la industria de sindicación de bienes raíces. 

Si bien las asociaciones pueden ser acuerdos rentables, es fundamental que describas minuciosamente todos los términos por adelantado en los acuerdos formales para evitar malentendidos. Una estructura adecuada requiere trabajo inicialmente, pero permite a quienes tienen recursos limitados ingresar a la inversión inmobiliaria a través de asociaciones confiables.

7. Tarjetas de crédito

Las tarjetas de crédito se pueden aprovechar para comprar bienes raíces mediante un adelanto en efectivo o usándolas para pagar gastos relacionados con bienes raíces. Sin embargo, no puede utilizar una tarjeta de crédito para comprar bienes inmuebles directamente (lo que significa que no pueden reemplazar una hipoteca).

Los inversores inmobiliarios pueden ver las tarjetas de crédito como una forma rápida de obtener capital, con ventajas como puntos de recompensa, pero, como ocurre con otras opciones de financiación, tienen un riesgo asociado. Los riesgos incluyen altos intereses y posibles límites de endeudamiento que requieren una cuidadosa consideración.

Por lo tanto, antes de financiar una inversión con una tarjeta, asegúrese de que su límite cubra completamente la compra y de que esté seguro de poder liquidar el saldo rápidamente.

Comenzando a invertir en alquileres

Antes de comprar propiedades de alquiler con poco o ningún pago inicial, evalúe la oportunidad detenidamente: cada método de financiamiento que esté considerando para su negocio inmobiliario conlleva riesgos y recompensas. Recuerde, un mayor riesgo no garantiza mayores recompensas, así que asegúrese de que valga la pena exprimir el jugo.

Para los nuevos inversores con fondos limitados, las estrategias de financiación creativas pueden hacer posible la compra de su primera propiedad de alquiler. La clave para comenzar es evaluar minuciosamente los riesgos, el flujo de caja y los costos. Si bien la financiación creativa abre puertas, la planificación diligente y la evaluación de riesgos son esenciales.

Conéctese con un agente inmobiliario local de primer nivel de El amplio directorio de profesionales de FastExpert para guiarle en la adaptación de una estrategia de inversión inteligente. Comience su viaje de inversión inmobiliaria con el pie derecho con la ayuda de agentes inmobiliarios experimentados que le ayudarán a encontrar grandes ofertas. Con la combinación adecuada de creatividad y un agente experto de su lado, el camino hacia la propiedad de una propiedad en alquiler es posible, incluso con un presupuesto limitado. Conéctese con un agente local calificado hoy.

• Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
• PlatoData.Network Vertical Generativo Ai. Empodérate. Accede Aquí.
• PlatoAiStream. Inteligencia Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
• PlatoESG. Carbón, tecnología limpia, Energía, Ambiente, Solar, Gestión de residuos. Accede Aquí.
• PlatoSalud. Inteligencia en Biotecnología y Ensayos Clínicos. Accede Aquí.
• Fuente: https://www.fastexpert.com/blog/buy-a-rental-property-with-little-or-no-money-down/