¿Alguna vez se ha sentido cautivado por los entresijos de la inversión en bienes raíces, declarando: "Podría hacer eso", o incluso, "Quiero hacer eso", pero no supo por dónde empezar? Si es así, está de suerte porque este artículo de Redfin está hecho a su medida. 

Comprar su primera propiedad de inversión tiene el potencial de ser una aventura emocionante y rentable. Sin embargo, seamos realistas: el complejo panorama de la inversión en bienes raíces puede ser intimidante sin el conocimiento y la orientación adecuados. Pero no temas. En esta guía que lo abarca todo, desvelaremos un tesoro de consejos de expertos y conocimientos invaluables que lo capacitarán para navegar sin temor por el proceso. Desde la construcción de relaciones hasta la realización de la diligencia debida, estará equipado con el conocimiento y las estrategias para ingresar al mundo de la inversión inmobiliaria y comprar su primera propiedad de inversión con facilidad. ¡Empecemos!

1. Aprende de inversores experimentados

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, no hay mejor manera de aprender que de aquellos que ya lo están haciendo. Aprender de inversionistas experimentados puede aumentar enormemente su comprensión de cómo funciona, comenzando con una investigación de mercado y terminando con la venta o la firma de un inquilino en su nuevo alquiler. Incluso puede aprender de otros inversionistas profesionales identificando si hay alguna manera de ayudarlos. 

“Escucho a muchos nuevos inversionistas decir que sienten que no tienen nada que ofrecer, pero eso no es cierto”, dice Kathie Russell, miembro de la junta directiva de la Asociación de Inversionistas de Bienes Raíces de Carolina del Norte. “Todo el mundo tiene algo que ofrecer. Te garantizo que algo que hagas en tu trabajo diario o como pasatiempo será útil para alguien”. Agrega que para comenzar a construir sus relaciones con los inversionistas es necesario encontrar su REIA local. “Estos grupos son una necesidad absoluta para los inversores nuevos o aspirantes. Allí conocerá a sus prestamistas, sus mentores, sus amigos y sus asesores”.

2. Reúna a su equipo

Crear un equipo confiable de profesionales que se especialicen en inversiones inmobiliarias puede proporcionar una guía y un apoyo invaluables durante todo el proceso. Eric Feldman, vicepresidente sénior de ventas y marketing de Inversiones Longhorn destaca la importancia de saber quiénes son los que toman las decisiones con respecto a su estrategia y proceso de inversión. Dentro del mundo de la inversión inmobiliaria, todo el mundo está tratando de asegurar la mejor oferta, lo que significa que las propiedades se mueven rápidamente, por lo que es esencial contar con un equipo de personas de confianza. 

Debe identificar a un agente inmobiliario experto que comprenda el mercado local y pueda ayudarlo a identificar oportunidades de inversión prometedoras. Además, contar con un abogado de bienes raíces competente puede garantizar que sus intereses legales estén protegidos durante las negociaciones y firmas de contratos. Un tasador ayudará a identificar el valor real de una propiedad, lo que puede ayudarlo a evitar pagar de más. Colaborar con un inspector de propiedades experimentado puede ayudar a identificar problemas potenciales y evitar sorpresas costosas en el futuro. Por último, establecer relaciones con contratistas y administradores de propiedades de renombre puede agilizar las renovaciones de propiedades y las operaciones diarias.

3. Confíe en los datos del mercado

Cuando se trata de inversiones inmobiliarias, Doug Van Soest, fundador de Compradores de viviendas del Sur de California, enfatiza sabiamente los riesgos potenciales involucrados en la compra de una propiedad de inversión. Sin embargo, estos riesgos pueden mitigarse aprovechando los datos disponibles. Van Soest sugiere realizar un análisis comparativo de mercado (CMA) exhaustivo utilizando la gran cantidad de datos a su disposición para comprender el estado actual del mercado. Al examinar factores como los precios de las propiedades, las tasas de alquiler, las tasas de vacantes y las tendencias históricas, puede tomar decisiones informadas y aliviar algunos de los riesgos asociados con las inversiones inmobiliarias. 

4. Considere el potencial del área y las ganancias de capital a largo plazo

Comprar su primera propiedad de inversión no significa necesariamente que será donde resida. Al considerar dónde comprar, querrá pensar en el potencial de una ubicación y las posibles ganancias de capital a largo plazo asociadas con el área. 

Scott Jones, director de desarrollo económico de la ciudad de Manor, Texas, muestra con orgullo a su comunidad como un brillante ejemplo del potencial de una ubicación. “Manor tiene o está trabajando para tenerlo todo mientras hablamos”, dice Jones. “Manor está a solo minutos de todo lo que ofrece el centro de Texas. Esto incluye terrenos abundantes y relativamente económicos para el desarrollo, un sistema educativo de alta calidad, seguridad pública y servicios públicos de primera clase, transporte público al centro de Austin y mucho más”. 

Manor, Texas, ha experimentado un importante crecimiento de la vivienda año tras año. En mayo de 2020, el precio de venta medio fue de $ 234,000; a partir de mayo de 2023, el precio medio de venta es de $350,000 50 (un aumento interanual de casi el XNUMX %). Consultar con expertos locales y agentes inmobiliarios puede ayudar a identificar áreas prometedoras que pueden desempeñar un papel fundamental en la creación de oportunidades de alto retorno de la inversión.

5. Explore sus opciones de préstamo

Al comprar su primera propiedad de inversión, es esencial explorar las opciones de préstamo disponibles. Comprender y comparar hipotecas, préstamos respaldados por el gobierno y financiamiento privado puede tener un gran impacto en su éxito financiero. Investigue y consulte a expertos para tomar una decisión informada que se alinee con sus objetivos de inversión y estabilidad a largo plazo.

Prestador, InicioAbroad tiene un consejo sobre los préstamos de la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) “Mientras que los préstamos convencionales pueden requerir ingresos y deuda a ingresos, los préstamos DSCR evalúan el potencial de ingresos y el flujo de efectivo de la propiedad para determinar la elegibilidad del préstamo. Los préstamos DSCR no tienen en cuenta los ingresos de los inversionistas, lo que los hace ideales para los inversionistas que buscan inversiones impulsadas por el flujo de efectivo”.

6. Realice su debida diligencia legal

Joshua Holt, el fundador de Grandes Inversores de Derecho, insta a los inversionistas inmobiliarios a comprender la importancia de realizar una debida diligencia legal integral antes de comprar una propiedad. Holt amplía esto diciendo: "verifique los títulos de propiedad para asegurarse de que no haya gravámenes o disputas ocultas, revise las leyes de zonificación y las ordenanzas locales para asegurarse de que la propiedad se pueda usar según lo previsto, y verifique dos veces que todos los impuestos estén claros".

“Lo último que desea es saber que las leyes locales impiden acuerdos de arrendamiento a corto plazo después de haber comprado la propiedad para ese propósito específico”, dice Holt. "Llevar a cabo la debida diligencia legal antes de comprar la propiedad es importante para asegurarse de proteger su inversión y evitar problemas legales costosos más adelante".

7. Nunca compre una propiedad sin pasar por una inspección

A Home inspection es fundamental para identificar fallas potenciales dentro de una propiedad. Las inspecciones de viviendas también pueden ayudar a determinar el presupuesto de renovación de un inversionista y ayudar a aliviar los nuevos factores estresantes durante el proceso de rehabilitación. 

Ronnie Jackson, contratista general de Renovaciones de casas en Austin, insta a los compradores a "nunca comprar una propiedad sin una inspección proporcionada por un inspector de bienes raíces con licencia". Además, Jackson agrega que no debe "completar su período de opción sin que un contratista profesional evalúe esa inspección".

8. No te olvides de los impuestos

Sí, los impuestos son un componente importante de la inversión inmobiliaria. En primer lugar, están los impuestos sobre la propiedad. Tony Trahan, consultor de impuestos a la propiedad de Andrews, comparte que “al comprar una propiedad de inversión inmobiliaria, uno de los factores más críticos durante su due diligence o proceso de suscripción es modelar correctamente los impuestos a la propiedad adeudados en el futuro. En muchos estados, esta valoración determina sus impuestos y es muy negociada”. 

Impuesto sobre las ganancias de capital es otro impuesto a considerar (y presupuestar), especialmente si tiene la intención de vender su propiedad de inversión. Hay dos formas de impuestos sobre las ganancias de capital, a corto y largo plazo. El impuesto a las ganancias de capital a corto plazo se refiere al impuesto pagado sobre las ganancias de la venta de activos que se han mantenido durante un año o menos. Por lo general, está sujeto a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta, que varían según la categoría impositiva de la persona. Por otro lado, el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo se aplica a las ganancias por la venta de activos mantenidos durante más de un año. Las tasas impositivas sobre ganancias de capital a largo plazo suelen ser más bajas que las tasas impositivas ordinarias sobre la renta, lo que ofrece posibles ventajas impositivas para los inversores que mantienen sus activos durante un período prolongado. Las tasas específicas del impuesto a las ganancias de capital a largo plazo dependen del nivel de ingresos de la persona y del tipo de activo que se vende.

9. Presentar una oferta competitiva

Al hacer una oferta sobre su primera propiedad de inversión, debe estar preparado para actuar con rapidez y presentar una oferta sólida con términos atractivos, como una carta de aprobación previa, un depósito de garantía sustancial y flexibilidad en los plazos de cierre. Si bien es importante ser competitivo, es igualmente crucial asegurarse de que su oferta se alinee con sus objetivos financieros y permita una inversión rentable.

10. Obtenga cobertura de seguro

Ya sea que se encuentre en la etapa de rehabilitación de su cambio de vivienda o tenga una propiedad en alquiler, querrá asegurarse de estar adecuadamente asegurado. El seguro integral de propiedad debe proteger la estructura, las renovaciones y los accesorios, protegiéndolos contra peligros como incendios, robos y desastres naturales. El seguro de responsabilidad civil es crucial para cubrir posibles demandas o reclamos de terceros por lesiones o daños a la propiedad. El seguro de riesgo del constructor puede proteger contra pérdidas durante la construcción o renovación, mientras que el seguro de propiedad de alquiler está diseñado específicamente para propietarios, cubriendo estructuras, responsabilidad y pérdida de ingresos de alquiler.

Agencia de Seguros Pegram elabora sobre las pólizas para propietarios, “que pueden ayudarlo a protegerlo financieramente en caso de daños a su propiedad o reclamos de responsabilidad”. Comprender qué cobertura funciona mejor para su situación es fundamental; Pegram Insurance Agency agrega que “hay una gran diferencia entre alquilar a inquilinos a largo plazo y alquilar en Airbnb/VRBO. Airbnb y los alquileres a corto plazo requieren endosos específicos para cobertura adicional, así que consulte con su proveedor de seguros”.

11. Alquilar tu propiedad

Si su estrategia de inversión incluye alquilar su propiedad, Jordan Davey, director de marketing digital de Administración de la propiedad de la victoria, ofrece información que va desde la mitigación de los riesgos de alquiler hasta la maximización de las solicitudes recibidas. Davey destaca la realización de evaluaciones en todos los solicitantes, recordando a los propietarios que “no acepten las solicitudes de alquiler por su valor nominal. Obtenga verificación de ingresos y esté atento a cualquier cosa que pueda parecer sospechosa”. 

Además, Davey recomienda trabajar con su agente de bienes raíces para fijar el precio de la propiedad con precisión. Es importante no sobrevalorar una casa de alquiler, pero igualmente importante no subestimar el precio. Haga su diligencia debida y revise los datos CMA precisos para determinar el precio que mejor se adapte a las demandas de su mercado.

Una nota final sobre la compra de su primera propiedad de inversión 

En conclusión, comprar su primera propiedad de inversión puede ser un esfuerzo emocionante y potencialmente lucrativo. Al considerar factores clave como la investigación de mercado, el análisis financiero y buscar orientación de profesionales, puede prepararse para el éxito. Recuerde abordar el proceso con una planificación cuidadosa, una perspectiva a largo plazo y la voluntad de adaptarse según sea necesario. Entonces, dé el salto, aproveche las oportunidades y emprenda su viaje como inversionista de bienes raíces.

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• Fuente: https://www.redfin.com/blog/real-estate-investing-for-beginners/