Este informe está disponible exclusivamente para suscriptores de Inman Intel, el brazo de investigación y datos de Inman que ofrece conocimientos profundos e inteligencia de mercado sobre el negocio de bienes raíces residenciales y proptech. Suscríbete hoy.

Una de las medidas más citadas de los precios de las viviendas en Estados Unidos ha sido criticada en las últimas semanas después de que la crítica de una nueva empresa desató una discusión más amplia sobre qué conceptos de datos debería rastrear la industria y cómo.

A Puesto público a finales de enero por Parcl Labs capturó la imaginación de los expertos en datos inmobiliarios cuando cuestionó el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, un rastreador de precios mensual considerado por muchos como una fuente de referencia para las tendencias de los precios de las viviendas.

No es la primera vez que se analiza una vara de medir de la industria tan ampliamente referenciada, y no será la última.

Para comprender estos argumentos, Intel examina lo que Case-Shiller y modelos similares intentan lograr, cómo interpretarlos y qué puntos ciegos otros proveedores de datos se esfuerzan cada vez más por llenar.

Lea más en el informe completo a continuación.

Origen de un 'patrón oro'

Durante décadas, los profesionales de bienes raíces han reconocido muchos problemas con el simple seguimiento de los precios brutos de las viviendas.

¿Uno de los mayores problemas? Es posible que el grupo de viviendas que se venden en un año no se parezca a las viviendas que se venden en el siguiente período. Un aumento repentino de las tasas hipotecarias, por ejemplo, podría llevar a más compradores a un nivel de precios más bajo, sin ejercer tanta presión a la baja sobre los precios de las viviendas dentro del mismo nivel.

Ése es uno de los problemas para cuya solución se diseñó el índice Case-Shiller.

Los economistas Karl Case, Robert Shiller y Allan Weiss formularon este índice a finales de los años ochenta. Se basa en el concepto de "ventas repetidas". En lugar de seguir los precios de las casas vendidas en un período, el índice sigue los precios de las casas individuales a lo largo del tiempo.

Está lejos de ser la única medida establecida de esta manera. El índice de precios de viviendas de rendimiento de préstamos, otra serie de datos de CoreLogic, utiliza la técnica de fijación de precios de ventas repetidas, al igual que el índice de precios de viviendas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

En una publicación de blog que analiza la relación entre los valores de tasación y los movimientos de los precios de las viviendas, Justin Contat y Daniel Lane de la FHFA escribieron: “El índice de ventas repetidas es el estándar de oro de la industria, ya que es de 'calidad constante' y sufre menos que los valores medios o medianos. de las diferencias muestrales”.

El índice nacional de precios de viviendas de Case-Shiller es más que un simple indicador de altibajos; con el tiempo, se ha convertido en un punto de referencia tanto para la vivienda como para la economía en general del país. El índice, y su subconjunto de múltiples áreas metropolitanas importantes, es una herramienta clave utilizada por los formuladores de políticas y los inversores en sus decisiones.

Si bien muchos señalan uno de sus posibles inconvenientes (un retraso de dos meses en los datos), también suelen señalar otro elemento temporal que explica su popularidad. No todos los días aparece una serie temporal de varias décadas con una metodología rigurosamente probada.

"Lo que Case y Shiller reunieron es realmente el estándar de oro para los cambios de precios en el mercado inmobiliario", dijo Edward Glaeser, profesor de economía en la Universidad de Harvard, en una entrevista para The New York Times obituario de Karl Case. "Tiene la belleza de ser transparente y confiable".

Dándole un golpe al rey

El último martes de febrero, como cada mes desde hace años, se publicaron los índices S&P CoreLogic Case-Shiller. Y como un reloj, generaron titulares segundos después. 

Pero fue otro titular, publicado unas semanas antes, que causó sensación en los círculos de datos e investigación cuando cuestionó décadas de estándares aceptados de seguimiento de precios.

Este atrevido disparo a través del arco del abanderado proviene de un artículo de enero de Parcl Labs, uno de un número creciente de proveedores de datos que están desafiando el orden institucional que ajusta su reloj a indicadores como el comunicado de Case-Shiller.

Un portavoz de S&P Global se negó a responder en detalle a una solicitud de comentarios sobre la publicación y dirigió a Intel a la página de metodología Case-Shiller.

Parcl Labs, que se encuentra en un cambio de mentalidad inmobiliaria digital en la era de la pandemia, ofrece a los inversores la oportunidad de apostar en los mercados en lugar de en propiedades físicas. Se centra en determinar el valor diario y la acción de tendencia. Al hacerlo, Parcl sostiene que agrega una nueva capa de información en los precios y análisis de bienes raíces.

El artículo de Parcl, escrito por el cofundador Jason Lewris y la vicepresidenta de estrategia Lucy Ferguson, argumentó que Case-Shiller "carece de utilidad para el mercado inmobiliario moderno".

Su lista de problemas con Case-Shiller era larga e incluía lo siguiente:

• Datos retrospectivos que tienen dos meses de antigüedad. En los últimos años, más proveedores de datos han optado por ofrecer a los clientes informes de actualización diarios en lugar de trimestrales o mensuales. La publicación de Parcl sostiene que esta tendencia deja a Case-Shiller, que se lanza con un retraso de dos meses. - más atrás que nunca.
• Utilizar sólo las ventas repetidas de unifamiliares, pero ni siquiera todas, para medir el cambio en el valor de la vivienda. Además de excluir viviendas, cooperativas y condominios de nueva construcción, la metodología Case-Shiller también niega cualquier intercambio que ocurra con seis meses de diferencia entre sí. Un estudio de Parcl en 2022 afirmó que, debido a estas exclusiones, el índice compuesto de precios de viviendas de 10 ciudades de Case-Shiller dejó fuera el 42 por ciento de las ventas en las 10 áreas estadísticas metropolitanas más grandes.

• Descontar viviendas antiguas o de baja rotación en casi un 50 por ciento en algunos casos. Si bien Case-Shiller no excluye necesariamente las casas más antiguas o las que tienen brechas significativas entre las ventas, los ajustes de ponderación de la metodología alteran en gran medida su impacto. Parcl concluyó que, debido a lo que está sucediendo últimamente en San Francisco, la mayoría de las ventas dentro del índice de esa área metropolitana se están descontando y algunas hasta un 45 por ciento.
• El uso de los límites de MSA en sus índices de áreas de 10 y 20 metros pinta con un pincel demasiado amplio. La gente vive en la ciudad de Nueva York, Boston o Chicago, pero al igual que cualquier otro sector inmobiliario, la oferta, la demanda y el valor son dinámicas localizadas. El siguiente gráfico, por ejemplo, ilustra el delta de rendimiento entre el área metropolitana de San Francisco y la ciudad propiamente dicha.

Gráfico por Parcl Labs

¿Una única fuente de verdad?

Si bien cree que Case-Shiller es una fuente de datos imperfecta, Lewris todavía ve alguna utilidad en ella por ahora: es decir, ayudar al equipo de Parcl Labs a ser más inteligente y comprender las condiciones específicas del mercado o cómo lo usan la mayoría de los seguidores.

Lewris escribió en una publicación reciente en un blog que el equipo de Parcl intentó reconstruir la metodología Case-Shiller lo mejor que pudo para ayudar a “predecir” cómo se comportaría en las semanas más recientes.

"Este informe nos da una idea de cómo están evolucionando los mercados de viviendas unifamiliares en venta repetida que quedan fuera de la definición de cambio de vivienda", escribió Lewris.

Cada vez que se publica Case-Shiller, Parcl proporciona una autopsia de lo cerca que estuvo de predecir los resultados. El de diciembre estuvo en gran medida a la par con la mayoría de los meses, con las estimaciones de Parcl en general muy cercanas, incluso si estaban equivocadas.

Sin embargo, en última instancia, Parcl Labs tiene un objetivo tan audaz como cualquier proveedor de información en cualquier industria: su misión declarada es crear un nuevo estándar global para análisis y precios de bienes raíces residenciales, en gran medida mediante la creación de una fuente única para la valoración de viviendas.

Esta idea es a la vez elegante en concepto y desalentadora en la práctica. En lugar de tener múltiples servidores de sistemas y puntos de acceso, la idea es crear un sistema que integre, interrogue, agregue y difunda datos. Ni el concepto ni la búsqueda para producir tal depósito de datos son nuevos, y aún está por verse si Parcl –u otro nuevo proveedor de datos– convencerá a la industria de que ha descifrado el código.

Sin embargo, algunos expertos creen que tener diferentes fuentes que ofrezcan diferentes productos de datos de manera competente y eficiente ha funcionado bien durante décadas. Si algo no está roto, argumentan, no hay necesidad de arreglarlo.

“Utilizamos la serie FHFA, que es un modelo que se vende repetidamente, y nos gusta. Pero Case-Shiller está probada y no creo que esté incumplida”, afirmó Ali Wolf, economista jefe de Zonda. “Parcl está haciendo algo nuevo y diferente, y sus datos tienen valor. Pero eso no hace que Case-Shiller sea incorrecto o irrelevante”.

Envíe un correo electrónico a Chris LeBarton

• Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
• PlatoData.Network Vertical Generativo Ai. Empodérate. Accede Aquí.
• PlatoAiStream. Inteligencia Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
• PlatoESG. Carbón, tecnología limpia, Energía, Ambiente, Solar, Gestión de residuos. Accede Aquí.
• PlatoSalud. Inteligencia en Biotecnología y Ensayos Clínicos. Accede Aquí.
• Fuente: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/