En los últimos cuatro años, los propietarios de edificios con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York han enfrentado una serie de desafíos: nuevas regulaciones onerosas, una moratoria de desalojo, atrasos en el alquiler y mayores gastos en primas de seguros, impuestos y deudas. En respuesta, los líderes de la industria han dado un paso al frente para defender a los propietarios buscando alivio en la Corte Suprema, el Capitolio del Estado de Nueva York y el Ayuntamiento.

Desafío de la Corte Suprema a la estabilización de alquileres

El Programa de Mejora de Vivienda Comunitaria (CHIP) y la Asociación de Estabilización de Alquileres (RSA) solicitó a la Corte Suprema en mayo pasado para examinar la constitucionalidad de la estabilización de alquileres después de que los legisladores del estado de Nueva York aprobaran la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (HSTPA) de 2019, que introdujo nuevas disposiciones que rige el millón de unidades reguladas de la Ciudad.

La petición de base amplia se basó en la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda, que establece que ninguna propiedad privada puede ser expropiada para uso público sin una compensación justa. Las impugnaciones legales anteriores contra la HSTPA fracasaron en los tribunales inferiores, lo que llevó a las organizaciones a recurrir a la Corte Suprema, que anunció el 2 de octubre que no escucharía la petición.

Actualmente están pendientes ante la Corte Suprema otras dos peticiones de certificación más específicas que impugnan la estabilización de alquileres.

Las consecuencias no deseadas del control de vacantes hacen de la ciudad de Nueva York un caso atípico

En el futuro, CHIP, que representa a 4,000 propietarios de propiedades con alquiler estabilizado, planea concentrarse en la promoción y educación de los legisladores sobre las consecuencias no deseadas de su legislación y políticas de vivienda, dijo el director ejecutivo de CHIP, Jay Martin, en una entrevista reciente.

Si bien es posible que los legisladores hayan aprobado la HSTPA con buenas intenciones y el deseo de eliminar a un pequeño porcentaje de "malos actores", la legislación en realidad ha negativamente inquilinos afectados. Por ejemplo, las regulaciones de la HSTPA eliminaron incentivos para que los propietarios renovaran apartamentos con alquiler estabilizado desocupados por inquilinos a largo plazo, lo que ha resultado en más de Quedan desocupadas 30,000 unidades.

El inquilino promedio con alquiler estabilizado permanece en su apartamento durante más de 20 años y, por lo tanto, las unidades desocupadas requieren mejoras significativas, no sólo por razones cosméticas sino para cumplir con códigos de vivienda más estrictos de la ciudad, dijo Martin. La HSTPA limita el monto de las mejoras individuales a los apartamentos a $15,000 durante 30 años, lo que se traduce en alrededor de $83 al mes en alquiler adicional, cuando el verdadero costo de rehabilitar la unidad es de entre $100,000 y $150,000.

"Nueva York es un caso atípico en todo el país", dijo Martin. “Ningún otro municipio tiene control de vacancias. La ley de 2019 básicamente decía que si un inquilino abandona un apartamento, pase lo que pase, el alquiler sigue siendo el mismo. Cuando le describo esto a personas fuera de Nueva York, se quedan atónitos al saber que así es como se opera. Incluso California, con la percepción de ser muy punitiva contra los derechos de propiedad, tiene la capacidad de que un propietario restablezca el alquiler cuando un apartamento queda vacío”.

Se permite que los alquileres crezcan, pero a un ritmo mucho menor que la inflación y los gastos

Los alquileres estabilizados en los edificios de la ciudad de Nueva York los establece cada año la Junta de Pautas de Alquiler (RGB), que votó en junio a favor de un aumento del alquiler del 3 % para los arrendamientos de un año y un aumento del 2.75 % para el primer año de un contrato de dos años. arrendamiento de un año y 3.20% para el segundo año de un arrendamiento de dos años. Sin embargo, el combustible, los servicios públicos, la mano de obra, el mantenimiento, los costos administrativos, los seguros y los impuestos en los edificios multifamiliares con alquiler estabilizado aumentaron un 8.1% de abril de 2022 a marzo de 2023.

Utilizando datos de la encuesta RGB de 2021, calculamos que el alquiler estabilizado promedio en 2023 en toda la ciudad fue de $1,555, con gastos promedio, excluyendo el costo de la deuda, aumentando al 77% del alquiler en algunos casos, que es el más alto en 14 años. Por el contrario, el alquiler medio del mercado libre en septiembre fue de 4,350 dólares en Manhattan; $3,700 en Brooklyn; y $3,528 en el noroeste de Queens, según el Informe Elliman.

Como señalé en un anterior Artículo de Forbes, la regulación de alquileres en su forma actual no logra alinear los intereses de la Ciudad, los inquilinos y los propietarios. La estabilización de alquileres no debe confundirse con viviendas asequibles porque no existe un requisito de ingresos, lo que significa que cualquiera puede vivir en una unidad con alquiler estabilizado con un alquiler inferior al del mercado y tener derecho a un contrato de arrendamiento de por vida, incluso una persona con altos ingresos y con varias viviendas.

$1.25 millones en alquileres atrasados: cuando los inquilinos no pagan, los propietarios se ven obligados a esperar

El COVID y la moratoria de desalojos agravaron los efectos de la HSTPA, lo que resultó en atrasos actuales en los alquileres de los edificios con alquileres estabilizados de alrededor de $1.25 millones. CHIP estima que aproximadamente 4,000 inquilinos en edificios con alquiler estabilizado tienen atrasos de más de $50,000 y más de 500 inquilinos tienen atrasos de más de $100,000, dijo Martin. Las cobranzas representan el 95% de los casos en el Tribunal de Vivienda de la ciudad de Nueva York, pero desde la pandemia, el tribunal ha estado paralizado.

“Lo que está pasando es La vivienda está siendo desfinanciada a través de estos procedimientos de impago.”, dijo Martín. El tribunal no se mueve. Para ser claros: no se trata de propietarios que intentan desalojar o sacar a la gente. "Se trata simplemente de ellos (los propietarios) tratando de recaudar dinero para poder seguir operando los edificios", dijo.

Martin dijo que la Ciudad podría mejorar el proceso proporcionando al tribunal de vivienda recursos adicionales para que se puedan procesar más casos y trayendo representantes de la Ciudad al sistema judicial para proporcionar vales a los inquilinos que necesitan ayuda.

Propuesta de agenda legislativa de vivienda para 2024

CHIP anunció recientemente una serie de iniciativas legislativas para 2024 eso beneficiará a los inquilinos al crear un camino para aumentar la oferta de viviendas y ayudar a los propietarios a reducir los costos operativos.

CHIP aboga por:

• El proyecto de ley de Ajuste de Restauración de Vivienda Regulada Local, que se presentó en la última sesión de la Legislatura del Estado de Nueva York pero no fue aprobado por los legisladores. La ley propuesta permitiría que se establezca un nuevo alquiler legal regulado después de que un inquilino que ocupó la unidad durante 10 años o más se vaya y el apartamento sea renovado y ajustado al código. Esto permitirá que las unidades vacantes sean utilizadas y devueltas al mercado.
• Reforma del impuesto a la propiedad y exploración de la creación de una nueva clase impositiva para el alquiler de edificios estabilizados que incluyen más del 35% de apartamentos regulados. Actualmente, más de un tercio del alquiler de un inquilino se destina al pago de impuestos a la propiedad.
• Luchar contra el aumento de los costes de los seguros pidiendo a la Legislatura estatal que cree un programa para proveedores de vivienda que limitaría los costos a no más del 8% del cobro del alquiler. Muchas compañías de seguros están abandonando el mercado o se niegan a suscribir pólizas para edificios con alquileres estabilizados de antes de la guerra con alquileres bajos y un gran número de inquilinos con vales, lo que ha resultado en primas más altas cobradas por las compañías restantes. En el Bronx, por ejemplo, CHIP descubrió que algunos propietarios gastan hasta el 25% de sus cobros de alquiler en primas de seguros.
• Otras iniciativas propuestas crearían un programa de mediación judicial previo a la vivienda; Programa de Vales de Acceso a la Vivienda que permitiría viajar con vales con inquilinos; un desarrollo más orientado al tránsito; un límite mayor de la relación piso-área (FAR) para nuevos proyectos de vivienda; y levantar restricciones para unidades de vivienda accesorias.

Valores de alquiler estabilizados en fuerte caída

Según una investigación realizada por el analista senior de Ariel Property Advisors, Adam Pollack, las valoraciones de los edificios con alquiler estabilizado han caído a niveles de hace 10 a 15 años. Tres ejemplos de operaciones específicas (ver más abajo) muestran descuentos cercanos al 30% sin tener en cuenta la inflación. Sin embargo, este trimestre, varios otros activos cotizaron con un descuento superior al 40%.

En septiembre, Barberry Rose Management vendió una cartera de 16 edificios con alquiler estabilizado en Inwood y Washington Heights por 47 millones de dólares, un descuento del 44% respecto del precio de compra del paquete de 83.6 millones de dólares en 2016. Lewis Barbanel, director de Barberry Rose, citó “tres edificios negros "eventos cisne" que "hicieron imposible mantener el activo": HSTPA, la pandemia de COVID-19 y aumentos de las tasas de interés, según un artículo del Real Deal. Además, un edificio con ascensor de 88 unidades en 658 W 188th St en el norte de Manhattan, que se compró en 2015 por 23 millones de dólares, se negoció en el tercer trimestre de 3 por 2023 millones de dólares, un descuento del 10.6%.

Estamos viendo que algunos propietarios de edificios con alquiler estabilizado venden porque están cansados ​​de la política local, las luchas con las cobranzas y el costo creciente de los seguros y el capital. La caída de los valores ha inyectado incertidumbre en el mercado crediticio, haciendo difícil, si no imposible, la refinanciación de edificios con alquiler estabilizado como alternativa a la venta.

Los corredores de Ariel Property Advisors tienen miles de unidades de alquiler estabilizado actualmente en el mercado. Los compradores potenciales son inversores a largo plazo que compran por dos razones principales: 1) el precio con descuento como se analizó anteriormente y 2) la noción de que estas regulaciones no son sostenibles porque afectan directamente las tasas de deterioro de los edificios y, creen, algo tendrá que cambiar. .

Aunque hay una gran cantidad de capital de actores nacionales y family office interesados ​​en comprar edificios con alquiler estabilizado a un precio bajo, este sector del mercado multifamiliar solo representó el 16% de las ventas de inversión en el tercer trimestre de 3 frente al 2023% de los edificios del mercado libre. , de acuerdo a Revisión del trimestre multifamiliar del primer trimestre de 3 de Ariel Property Advisors. En general, las ventas de viviendas con alquiler estabilizado han caído un 50% a $3 mil millones en 2022 desde $6 mil millones en 2015.

Se avecinan vencimientos de hipotecas: preocupación por los inquilinos de la ciudad y los alquileres estabilizados

En 2024, Esperamos ver un aumento en las ventas de notas hipotecarias, ejecuciones hipotecarias y ventas forzosas de propiedades con alquiler estabilizado. lo que debería proporcionar una transparencia de precios aún mayor en el mercado multifamiliar. La venta por parte de la FDIC de la cartera de Signature Bank, incluidas 2,200 propiedades con alquiler estabilizado o con alquiler controlado, está programada para finales de este año y también proporcionará un descubrimiento de precios adicional.

La agitación en el mercado multifamiliar no es ideal para los inquilinos con alquileres estabilizados porque perturbará el mantenimiento regular de los activos y eliminará incentivos para que los propietarios subsanen las infracciones. El período de transición entre que un prestamista recupere una propiedad podría llevar años. Como resultado, los edificios podrían caer dentro del Programa de Aplicación Alternativa (AEP) programa, cargando enormemente a la Ciudad y haciendo miserables las condiciones de vida de los inquilinos estabilizados en alquiler.

Hacer coincidir los intereses de inquilinos y propietarios

Los propietarios con los que trabajamos. apoyar las protecciones de los inquilinos y estamos felices de renovar contratos de arrendamiento que permitan a los inquilinos permanecer en sus apartamentos. No hay ninguna razón por la que no podamos hacer coincidir los intereses del propietario de una propiedad con los de un inquilino que busca una vivienda estable y de buena calidad. Desafortunadamente, el sistema actual es punitivo y hace lo contrario al crear un modelo de escasez que deja a los propietarios sin ingresos suficientes para mantener sus edificios a largo plazo.

Entrevista del podcast Coffee & Cap Rates con Jay Martin

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