Durante el último año, las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) se han vuelto mucho más populares.

Como repaso rápido, las HELOC generalmente se contratan como segundas hipotecas para aprovechar el capital.

Es importante destacar que esto significa que la primera hipoteca se deja intacta, por lo que el prestatario puede mantener su tasa baja y al mismo tiempo obtener acceso a efectivo en su propiedad.

Si consideramos que la mayoría de los propietarios de viviendas existentes tienen hipotecas a tasa fija a 30 años con tasas de interés inferiores al 4%, este enfoque comienza a tener mucho sentido.

La pregunta es ¿cómo se comparan las tarifas HELOC? ¿Es lo mismo que comparar tasas hipotecarias? No del todo, aunque existen algunas similitudes.

¿Por qué los HELOC están ganando popularidad?

Como se ha señalado, HELOC (y los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda) se han vuelto cada vez más populares en los últimos años.

Volumen de líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda y de tipo cerrado préstamos con garantía hipotecaria aumentó un 50% en 2022 en comparación con dos años antes, según el Estudio de préstamos con garantía hipotecaria de MBA.

No sorprende dada la trayectoria de las tasas hipotecarias, que rondaban el 3% a principios de 2022 y ahora se acercan al 7.5%.

Sí, lo leiste bien. El tipo fijo a 30 años se ha más que duplicado en menos de dos años y podría seguir aumentando (con suerte, no).

Al mismo tiempo, los propietarios de viviendas cuentan con una gran cantidad de capital porque los precios de las viviendas han aumentado desde antes de la pandemia y después.

Esto ha creado una situación extraña en la que los propietarios de viviendas rico en capital, pero no están interesados ​​en aprovechar ese capital si eso significa perturbar su primera hipoteca de baja tasa.

Según Freddie Mac, Casi dos tercios de los propietarios de viviendas tienen una tasa hipotecaria inferior al 4%., y la mayoría de esos préstamos son préstamos fijos a 30 años.

En pocas palabras, la gran mayoría no tiene ningún interés en refinanciación, incluso si necesitan efectivo. En cambio, es probable que recurran a una segunda hipoteca, como una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria (HEL).

Después de todo, si refinanciaran esos préstamos para aprovechar sus el valor de la vivienda, perderían su tasa ultrabaja en el proceso.

Cómo comparar tarifas HELOC

Entonces, sabemos que las HELOC son mucho más frecuentes hoy en día, y por una buena razón (¡desea mantener su tasa hipotecaria baja!).

Pero, ¿cómo se puede comparar Tarifas HELOC? Bueno, es un poco diferente a comparar las tasas hipotecarias antiguas y habituales.

La razón es que las HELOC son préstamos a tasa variable que están vinculados a la tasa preferencial, mientras que la mayoría de las primeras hipotecas son préstamos a tasa fija que nunca se ajustan.

El tasa de interes preferencial, que es el mismo para todos los estadounidenses, combinado con un margen, determina su tasa HELOC.

El margen, al igual que una tasa hipotecaria normal, puede variar según el banco/prestamista y puede ser mayor o menor según los atributos de su préstamo.

En pocas palabras, es el margen de beneficio además de la tasa preferencial que utilizan todos los bancos y prestamistas, y en realidad es el único factor diferenciador a considerar además de las tarifas HELOC.

La tasa preferencial es actualmente de un enorme 8.50%. Cada vez que la Reserva Federal aumenta su tasa de fondos federales, la tasa preferencial se mueve al mismo ritmo.

Desde principios de 2022, la Reserva Federal ha aumentado la tasa de los fondos federales 11 veces, y esto también ha elevado la tasa preferencial 11 veces, del 3.25% al ​​8.50% actual.

Ahora debemos tener en cuenta el margen, que es la parte a la que hay que prestar atención al comparar las tasas de HELOC.

Debido a que la tasa HELOC de todos está sujeta a un margen preferencial más o menos, querrá buscar el margen más bajo posible.

Recuerde, el margen + tasa preferencial = su tasa HELOC. Entonces, cuanto menor sea el margen, menor será su tasa HELOC.

Esto es básicamente lo que comparará de un prestamista HELOC a otro, ya que la tasa preferencial no será diferente.

Consejo: Los HELOC también suelen tener una tasa mínima y una tasa máxima que nunca superarán ni superarán.

Los ajustes típicos de los precios de las hipotecas también se aplican a las HELOC

Ahora sabemos que comprar HELOC consiste en prestar atención al margen. Pero, ¿cómo consiguen los prestamistas el margen?

Bueno, el banco/prestamista examinará los atributos del préstamo, tal como lo haría en una primera hipoteca.

Esto significa considerar la puntaje FICO del prestatario, relación préstamo-valor (LTV), en este caso el LTV combinado, o CLTV, ya que es un Segunda hipoteca.

El tipo de ocupación, como residencia primaria, segunda residencia o inversión. Y el tipo de propiedad, como una casa unifamiliar, un condominio o una triple.

Todos estos son factores de riesgo, tal como lo son en una primera hipoteca. Cuanto menor sea el riesgo, menor será el margen. Y viceversa.

Un factor adicional para los HELOC es el monto de la línea, que a menudo puede resultar en un descuento si el monto de la línea es mayor en lugar de menor.

Por ejemplo, es posible que vea un margen más bajo si el monto de la línea es superior a $150,000 25,000 y uno más alto si la línea es, digamos, de $50,000 XNUMX a $XNUMX XNUMX.

¡Se trata del margen HELOC!

Una vez que se tienen en cuenta los atributos de riesgo, tenemos que considerar el diferencial de la empresa o, además, el margen de beneficio.

Pueden cobrar un margen base mayor o menor que otra empresa por exactamente el mismo préstamo.

Por ejemplo, una vez que ingresa todos los atributos de su préstamo, el Banco A puede decir que su tasa es preferencial más 2%, mientras que el Banco B dice que es preferencial más 1%.

Si tomamos la tasa preferencial actual del 8.5%, sería una cotización HELOC del 10.5% frente al 9.5%.

Obviamente, querrás el 9.5%. También tenga en cuenta que a medida que cambia el precio principal, su tasa aumentará o disminuirá en consecuencia.

Entonces, si las primas bajan un 50%, esas tasas caerían al 10% y al 9%, respectivamente.

En otras palabras, ese margen permanecerá con usted durante la vigencia del préstamo.

En última instancia, lo único que desea es buscar el margen HELOC más bajo, ya que eso es todo lo que puede controlar.

Nuevamente, es necesario comparar los márgenes de estos diferentes prestamistas, ya que la tasa preferencial siempre será la misma.

Como ejemplo del mundo real, recientemente vi una empresa que anunciaba un HELOC con un margen que iba desde Prime +1.55% (actualmente 10.05% APR) hasta Prime + 7.50% (actualmente 16.00% APR). Ese es un gran rango.

Otro banco anunciaba prime más un margen entre 0.25% y 1.375%, mientras que otro ofrecía prime menos 1.01%. Sí, por debajo del principal.

Estos márgenes pueden ser mayores o menores dependiendo de su apetito por el riesgo y su hambre de HELOC.

Considere también las tarifas de HELOC y los costos de cierre

Dejando a un lado el margen de HELOC, una última cosa a considerar son las tarifas y los costos de cierre.

A menudo, las tarifas de los HELOC son bastante limitadas, aunque pueden depender del banco/prestamista en cuestión.

Esto significa que probablemente no haya una tarifa de originación de HELOC, aunque es posible que vea costos por seguro de título o una tasación, dependiendo del monto del préstamo.

También es posible que se le cobre una tarifa anual o una tarifa por cierre anticipado, o que se le cobren los costos de cierre recuperados si cierra su préstamo dentro de unos años (tarifa por cancelación anticipada).

Por último, preste atención al monto mínimo de retiro, que es el monto que debe retirar al financiar el préstamo.

Esto puede generar cargos por intereses adicionales si en realidad no necesita el dinero, sino que abre el HELOC simplemente como un fondo para emergencias.

Pero al final, el margen es probablemente el factor de fijación de precios más importante y uno que debe vigilar de cerca.

Y al igual que una hipoteca normal, aquellos con excelente crédito también obtendrán las tasas más bajas en su HELOC. ¡Pero asegúrese de comparar precios como lo haría con su primera hipoteca!

Más información: Los principales prestamistas HELOC del país

(foto: Jorge Franganillo)

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• Fuente: https://www.thetruthaboutmortgage.com/how-to-compare-helocs/